Les clauses de subordination sont importantes pour les prêteurs car elles déterminent quel créancier sera payé en premier après une vente, une saisie ou une liquidation. Une clause de subordination peut affecter les taux hypothécaires, les prêts hypothécaires supplémentaires et d’autres remboursements de dettes.
Définition et exemple de clause de subordination
Dans l’immobilier, une clause de subordination est le langage juridique établissant quel prêteur sera payé en premier si une maison est saisie. Il apparaît le plus souvent dans les contrats hypothécaires et entre en jeu lorsqu’un emprunteur refinance sa maison ou contracte un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Il n’y a généralement pas assez de capitaux propres ou d’argent pour rembourser plusieurs prêts, c’est pourquoi une clause de subordination établit une hiérarchie de privilèges déterminant quel prêteur sera payé en premier.
Essentiellement, la première hypothèque ou hypothèque initiale a priorité sur tout autre accord ultérieur. Une fois remboursé, le deuxième privilège passe automatiquement à la première priorité.
- Nom alternatif: Convention de subordination
Par exemple, disons que vous achetez une maison avec une hypothèque. Plus tard, vous ajoutez une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). En raison d’une clause de subordination probablement située dans votre contrat hypothécaire initial, votre première hypothèque constitue la première priorité ou privilège. Par conséquent, le HELOC occupe la deuxième position et est considéré comme l’hypothèque subordonnée.
Comment fonctionne une clause de subordination ?
Les clauses de subordination sont présentes dans les modèles hypothécaires américains standard. Cependant, une clause de subordination n’est pas prise en compte jusqu’à ce qu’une deuxième hypothèque, ou privilège junior, soit établie, de sorte que la clause ne prendra effet que lorsque l’emprunteur refinancera sa maison ou contractera un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC.
Si vous vendez votre maison ou faites une saisie, la clause subordonnée stipule que le prêteur en première position doit être payé intégralement avant que le prêteur en deuxième position ne voie un centime.
Le prêteur subordonné ne reçoit de l’argent qu’une fois que tous ceux qui se trouvent devant lui ont été intégralement payés.
En reprenant l’exemple ci-dessus, si vous avez une hypothèque et un HELOC sur votre maison, l’hypothèque d’origine sera le premier titulaire du privilège et le HELOC se classera en deuxième position. Si votre maison est saisie, la clause subordonnée garantit que tout argent reçu de la vente servira d’abord au remboursement intégral du prêt initial. Tout argent restant servira ensuite à rembourser le HELOC. Si vous disposez d’un troisième privilège, il ne recevra aucun paiement tant que le deuxième privilège n’aura pas été entièrement payé.
Note
Rien ne garantit que le deuxième ou le troisième prêteur recevra de l’argent, ce qui signifie que ces prêteurs courent un risque de pertes.C’est une autre raison pour laquelle les clauses de subordination sont importantes : elles aident les prêteurs à évaluer et à estimer le risque potentiel lors de l’approbation des prêts.
Comment les clauses de subordination affectent les emprunteurs
Même si les clauses de subordination s’adressent généralement aux prêteurs, elles ont un impact sur les emprunteurs.
“Les clauses de subordination n’affectent pas directement les emprunteurs. Cependant, parce qu’elles affectent le risque du prêteur, les emprunteurs sont affectés indirectement, souvent sous la forme de taux hypothécaires plus élevés”, a déclaré Dan Green, fondateur et PDG de la société hypothécaire Homebuyer.com basée à Austin, à Gesundmd par e-mail.
Green a déclaré que les prêteurs pourraient facturer des taux hypothécaires plus élevés pour compenser le risque de ne pas être remboursé lors d’une vente. Les emprunteurs peuvent constater des taux hypothécaires plus élevés sur les privilèges subordonnés lorsque les prix des logements baissent ou s’ils ont des cotes de crédit inférieures. En revanche, les emprunteurs ayant des cotes de crédit plus élevées en période d’amélioration du marché pourraient être moins touchés.
En outre, Green a déclaré qu’il est important de se rappeler que les titulaires de privilèges subordonnés disposent d’un droit de veto sur les modifications apportées à la structure des privilèges d’une maison. Cela signifie que si vous avez un HELOC et une hypothèque, vous ne pouvez pas refinancer votre première hypothèque sans obtenir l’autorisation écrite des titulaires du privilège subordonné (dans ce cas, le prêteur HELOC) sous la forme d’un accord de subordination.
“Le titulaire du privilège subordonné évaluera la demande de subordination au nouveau premier privilège en fonction du renforcement ou de l’affaiblissement de sa position de privilège”, a-t-il déclaré. “En règle générale, un titulaire de privilège acceptera de subordonner un refinancement à taux et à durée et rejettera une demande de subordination pour un refinancement en espèces.”
Les clauses et accords de subordination sont courants dans le monde de la finance. Ils peuvent être appliqués à d’autres dettes, obligations et contrats et fonctionnent de la même manière. La dette subordonnée a une priorité moindre, et la dette senior ou les obligations doivent être payées et émises en premier.
Points clés à retenir
- Une clause de subordination classe les prêteurs par ordre de priorité de paiement en cas de saisie, de vente ou de liquidation.
- Les clauses de subordination sont les plus courantes dans les accords de refinancement hypothécaire, les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC.
- Les clauses de subordination n’entrent en vigueur qu’après l’établissement d’un deuxième privilège sur une maison.
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