Vous n’êtes pas nécessairement obligé d’abandonner si une banque refuse votre vente à découvert, mais vous devez prendre plusieurs mesures et précautions avant de réessayer. Assurez-vous de vérifier l’état de votre contrat avec l’acheteur précédent afin de savoir que vous êtes légalement en mesure de contracter avec quelqu’un d’autre. Vous devrez également vous préparer à un déluge d’appels téléphoniques provenant d’autres agents immobiliers.
Définition d’une vente à découvert
Une vente à découvert est le processus par lequel votre prêteur vous permet de vendre votre maison à un prix inférieur au solde hypothécaire impayé. Le vendeur doit justifier, à la satisfaction du prêteur, qu’il n’existe aucun moyen réaliste pour lui de continuer à effectuer ses paiements, généralement parce que quelque chose de catastrophique s’est produit, comme une perte d’emploi ou un divorce.
Une vente à découvert nécessite l’approbation du prêteur et son accord pour renoncer au solde impayé, et les vendeurs doivent absolument s’assurer que cette disposition est incluse dans leur approbation.
Note
Les banques préfèrent souvent les ventes à découvert aux saisies, car les saisies peuvent être des affaires longues, longues et coûteuses.
Vérifiez le statut de votre contrat
Vous et votre acheteur avez probablement signé un contrat d’achat si vos documents de vente à découvert ont été soumis à une banque. La plupart des contrats de vente à découvert contiennent une sorte d’avenant qui soumet le contrat à l’approbation de la vente à découvert, et il y a probablement une limite de temps imposée comme condition du contrat d’achat.
Vous ne pouvez pas légalement vendre votre maison une deuxième fois si vous êtes toujours obligé envers un acheteur existant, alors vérifiez les documents. Appelez la société de titres ou l’agent de l’acheteur et assurez-vous que le contrat est annulé par écrit s’il n’a pas expiré.
Contacts d’autres agents
Vous commencerez probablement à recevoir des appels téléphoniques de nombreux autres agents si votre annonce a effectivement expiré. Ils vous proposeront leurs services ou vous suggéreront de trouver des acheteurs pour votre maison. Ces agents font très probablementpasavoir des acheteurs.
Note
Rien ne garantit que les agents qui recherchent des annonces expirées aient une expérience dans le domaine des ventes à découvert.
Assurez-vous d’embaucher un agent extrêmement expérimenté qui a négocié de nombreuses ventes à découvert. Un agent inexpérimenté sans solide expérience dans ce domaine pourrait nuire à votre cause et pourrait bien être la raison pour laquelle votre première vente à découvert n’a pas été approuvée. La plupart des agents chevronnés de vente à découvert n’abandonnent jamais tant qu’une vente à découvert n’est pas approuvée.
Embaucher un nouvel agent
Remettez votre maison sur le marché avec de nouvelles photos et trouvez un nouvel acheteur. Assurez-vous que l’acheteur restera déterminé à attendre l’approbation de votre vente à découvert.
Note
Vous pouvez exiger que l’agent de l’acheteur promette par écrit qu’il ne rédigera plus d’offres pour l’acheteur une fois l’offre acceptée.
Tous les acheteurs ne sont pas réellement disposés à s’engager dans l’achat d’une propriété en vente à découvert, et un acheteur engagé est nécessaire. En fait, vous n’avez pas vraiment d’acheteur sous contrat si l’acheteur n’est pas engagé. Vous avez juste un morceau de papier sans valeur.
Assurez-vous d’être qualifié
La plupart des banques exigent qu’un vendeur réponde à un ou plusieurs paramètres requis par les directives particulières de cette banque avant d’accorder une vente à découvert. Ils auront besoin d’une déclaration écrite expliquant pourquoi vous avez besoin d’une approbation, appelée « lettre de difficulté ». Toutes les banques ne fonctionnent pas selon des directives identiques, mais certaines circonstances s’appliquent à presque toutes les ventes à découvert :
- Vous dépensez plus d’argent que vous n’en gagnez actuellement.
- Vous êtes sur le point de divorcer ou êtes divorcé et vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter la maison par vous-même.
- Le taux d’intérêt de votre prêt est sur le point de s’ajuster ou a déjà augmenté.
- Il y a eu un décès ou une maladie dans votre famille qui a causé un défaut de paiement de votre prêt hypothécaire.
- Votre prêt est en défaut d’au moins 30 jours à compter de la date d’échéance de votre dernier paiement.
- Vous êtes au chômage avec peu de perspectives d’emploi.
- Vous avez réalisé une faillite qui a libéré toutes vos dettes.
Une vente à découvert est parfois refusée en raison de quelque chose d’aussi simple que le fait que le vendeur soit à jour dans le paiement de son hypothèque. Les directives de la banque peuvent stipuler que la banque n’est pas autorisée à approuver une vente à découvert si les versements hypothécaires ne sont pas en retard.
Révisez votre lettre de difficultés
Assurez-vous d’inclure les raisons de votre demande dans votre lettre de difficultés. Les négociateurs bancaires traitent un grand nombre de dossiers et n’examinent pas toujours chaque document avec autant d’attention qu’ils le pourraient. Expliquez très clairement que vous rencontrez des difficultés et fournissez des documents pour le prouver.
Envoyez une copie de vos documents de divorce à la banque si votre mariage a pris fin ou est sur le point de se terminer. Incluez les factures de votre médecin avec des diagnostics médicaux ou des plans de traitement. Détaillez tous vos revenus mensuels par rapport aux sorties.
Certains états financiers bancaires ne fournissent pas d’emplacements ou de cases permettant à l’emprunteur d’inclure toutes les dépenses, alors créez les vôtres. Inscrivez vos revenus à gauche et toutes vos dépenses à droite, quels que soient les documents que la banque vous a demandé de remplir. Affichez un nombre négatif en bas en soustrayant vos dettes de vos revenus.
Note
Aidez le négociateur bancaire à comprendre clairement votre situation financière.
Soumettez à nouveau votre demande
Il est probable que votre vente à découvert sera finalement approuvée. Les banques veulent faire des ventes à découvert. Le National Mortgage Settlement offre des incitations financières aux banques pour qu’elles effectuent des ventes à découvert, tout comme le programme de vente à découvert HAFA.
En fait, la plupart des banques préfèrent effectuer une vente à découvert plutôt qu’une modification de prêt, dans laquelle le prêteur accepte de restructurer votre prêt hypothécaire, peut-être en modifiant votre taux d’intérêt ou en prolongeant la durée pour déplacer votre obligation hypothécaire aux alentours de 31 % de votre revenu mensuel brut. Il s’agit de la norme selon laquelle le gouvernement fédéral considère que votre prêt est « abordable ».
Note
Les chances que votre vente à découvert soit approuvée augmentent considérablement si vous êtes actuellement en phase de modification de prêt.
Envisagez un acte tenant lieu de forclusion
Vous pouvez également envisager de demander à votre prêteur d’accepter un acte tenant lieu de forclusion si vous ne pouvez tout simplement pas vous qualifier pour une vente à découvert. Il s’agit de remettre le bien à la banque en échange de l’annulation de l’hypothèque. Cela permet également au prêteur d’éviter le processus long et coûteux d’une saisie.
