Les propriétaires qui ont des difficultés avec leurs remboursements hypothécaires ont plusieurs options. Deux de ces options sont une vente à découvert et une forclusion. Avec une vente à découvert, vous obtenez la permission de votre prêteur de vendre votre maison à un prix inférieur à celui que vous devez sur l’hypothèque. En cas de saisie, le prêteur saisit la maison et la vend aux enchères.
Que vous deviez réaliser une vente à découvert ou laisser une maison être saisie dépend de plusieurs facteurs. Par exemple, vous pourrez peut-être acheter votre prochaine maison plus tôt grâce à une vente à découvert qu’à une forclusion. Bien que pour certains propriétaires, il soit plus facile de baisser les bras et de laisser la banque prendre la maison, ce n’est peut-être pas la chose la plus sage à faire. Quelle que soit l’approche que vous choisissez, obtenez toujours des conseils juridiques et fiscaux avant de prendre une décision.
Quelle est la différence entre une vente à découvert et une forclusion ?
| Vente à découvert | Forclusion |
|---|---|
| Peut être admissible à un nouvel achat avec un prêt hypothécaire conventionnel dans quatre ans | Peut être admissible à un nouvel achat avec un prêt hypothécaire conventionnel dans sept ans |
| Les jugements de carence peuvent être négociés | Les jugements de carence ne peuvent pas être négociés |
| Pas obligatoire de le mentionner sur les futures demandes de prêt immobilier | Mention obligatoire lors des futures demandes de prêt immobilier |
| Peut prendre quelques mois | Peut être immédiat |
Acheter après
Les directives de Fannie Mae vous permettent de présenter une nouvelle demande de prêt hypothécaire quatre ans après une vente à découvert avec une mise de fonds de 10 %. Si vous avez vendu votre maison dans le cadre d’une vente à découvert en raison de circonstances atténuantes, vous pouvez présenter une nouvelle demande de prêt hypothécaire garanti par Fannie Mae après deux ans avec les documents appropriés sur les circonstances. Freddie Mac a des exigences similaires.Vous pouvez également bénéficier d’un prêt FHA un an après une vente à découvert.
Note
Gardez à l’esprit que les directives de Fannie Mae et de la FHA ne garantissent pas que vous pourrez acheter une maison après les délais suggérés. Les banques ont le dernier mot et incluent souvent des superpositions qui peuvent modifier les directives établies par le gouvernement.
Si votre forclusion était due à des circonstances atténuantes, vous pourriez avoir le droit d’acheter une autre maison soutenue par Fannie Mae ou Freddie Mac dans trois ans. Dans le cas contraire, le délai d’attente standard reste de sept ans. Semblable à ses directives de vente à découvert, la FHA permet à ceux qui ont saisi leur maison de demander un nouveau prêt hypothécaire après 12 mois.
Jugements de carence
Un jugement déficitaire se produit lorsque vous devez payer la différence entre le prix de vente de la maison et le solde de votre prêt hypothécaire. Les jugements sont souvent négociés entre le vendeur et le prêteur de vente à découvert. Dans certains États, comme la Californie, si la maison est votre résidence personnelle et a été financée par l’argent de l’achat, il n’y a pas de jugement de déficience. Les banques ne sont généralement pas disposées à négocier des jugements d’insuffisance avec le propriétaire après une saisie.
Questions de demande de prêt immobilier
Les demandes de prêt ne nécessitent généralement pas que vous incluiez des informations sur les ventes à découvert. Vous êtes cependant tenu de noter si votre propriété a déjà été saisie ou si un acte tenant lieu de celle-ci a été saisi au cours des sept dernières années. Si le prêteur constate que vous avez fait l’objet d’une saisie, votre prêt pourrait être refusé.
Durée du déménagement
Si vous avez déposé un avis de saisie, vous pourrez peut-être reporter cette action pendant que la banque envisage une vente à découvert. L’attente de l’approbation d’une vente à découvert peut prendre quelques mois. En cas de saisie, à moins que des arrangements préalables n’aient été pris, le prêteur peut vouloir que vous quittiez la propriété immédiatement et puisse entamer une procédure d’expulsion si vous tardez.
Autres considérations
Les taxes sont un autre facteur à considérer. Une résidence personnelle est exonérée de l’allègement de la dette hypothécaire au niveau fédéral tant que le gouvernement continue d’étendre cette exonération, mais certains États vous imposent toujours. Un investisseur n’est pas non plus exempté de l’allègement de sa dette hypothécaire, sous certaines conditions. Pour les propriétaires qui saisissent leur maison, certains prêteurs envoient immédiatement des formulaires 1099, qui indiquent le montant de l’allégement à titre d’indemnisation au propriétaire, même si le propriétaire est exonéré.
Cela vaut également la peine de considérer l’impact sur votre crédit. Une vente à découvert peut être considérée comme une marque désobligeante sur votre crédit même si les agences d’évaluation du crédit ne les appellent pas ainsi sur votre rapport de crédit. Votre rapport de crédit peut indiquer « réglé pour un solde inférieur au solde total », entre autres catégories. Les saisies ont un effet similaire sur votre crédit.
Note
En règle générale, une saisie et une vente à découvert restent inscrites sur votre rapport de crédit pendant sept ans.
L’essentiel
Le principal avantage d’une vente à découvert est que vous contrôlez la vente, pas la banque. La vente de votre maison sera traitée comme n’importe quelle autre vente de maison, et vous préférerez peut-être être impliqué dans le processus de vente et savoir qui achète votre maison. Il existe également une stigmatisation sociale négative qui accompagne une saisie immobilière. Beaucoup de gens trouvent cela embarrassant et souhaitent éviter le processus par tous les moyens. Vous pouvez également être à jour sur vos paiements tout en postulant pour une vente à découvert.
Le principal avantage de la saisie est qu’elle constitue une solution immédiate et vous permet d’économiser de l’argent. Si la saisie semble inévitable, vous pouvez simplement arrêter de payer et vivre dans la maison jusqu’à ce que vous soyez expulsé. Une fois que cela se produit, vous pouvez quitter la maison et simplement vous en aller. Si quelque chose tombe en panne ou fonctionne mal pendant cette période, vous n’avez pas à dépenser d’argent pour le réparer, ce qui peut également vous faire économiser de l’argent.
