Pouvez-vous vendre votre maison à votre enfant pour un dollar ? La réponse courte est oui. Vous pouvez vendre une propriété à n’importe qui à n’importe quel prix si vous en êtes propriétaire. Mais le voulez-vous vraiment ?
L’Internal Revenue Service (IRS) estime que vous faites un cadeau de 199 999 $ si vous vendez pour 1 $ et que la juste valeur marchande de la maison est de 200 000 $, même si vous la vendez à votre enfant.Vous pourriez devoir payer un impôt fédéral sur les donations sur ce montant.
Impôt sur les donations et impôt sur les successions
Vous pensez peut-être que « vendre » votre maison à votre enfant vous aidera à éviter les impôts sur les successions au moment de votre décès, mais l’IRS a une longueur d’avance sur vous. L’impôt fédéral sur les successions et l’impôt sur les donations vont de pair. La principale différence entre eux est votre timing.Quandtransférez-vous la propriété des actifs ?
Vous pouvez payer un impôt sur les donations sur le transfert maintenant, ou votre succession peut payer un impôt sur les successions plus tard. Les deux taxes partagent en fin de compte la même exonération fédérale d’impôt. Le fait que vous deviez réellement payer un impôt dépend de l’étendue de votre patrimoine et de votre générosité tout au long de votre vie.
Si vous n’utilisez pas la propriété après la vente
Disons que vous vendez votre maison de 200 000 $ à votre enfant pour 1 $ et que vous n’utilisez ni n’occupez plus la propriété. Les 199 999 $ restants n’échappent pas à l’impôt fédéral, car l’IRS considère la valeur non compensée de 199 999 $ comme un cadeau.
Le code des impôts prévoit une exclusion annuelle de 18 000 $ de l’impôt sur les donations à compter de 2024 (contre 17 000 $ en 2023), par personne et par an, de sorte que le don de 199 999 $ est réduit à 181 999 $. Vous n’avez pas à payer d’impôt sur les premiers 18 000 $, mais vous avez maintenant un choix à faire.
Vous pouvez payer l’impôt sur les donations sur ce montant l’année où vous faites le don, ou vous pouvez appliquer ces 181 999 $ à votre exonération à vie. Cette exonération s’élève à 13,61 millions de dollars en 2024, contre 12,92 millions de dollars en 2023.Vous pouvez donner autant d’argent d’une manière ou d’une autre – de votre vivant ou à partir de votre succession après votre décès – sans avoir à payer de donation ni d’impôt sur les successions.
Note
L’exclusion annuelle et l’exonération viagère sont toutes deux indexées en fonction de l’inflation, elles peuvent donc augmenter quelque peu d’année en année. Cependant, l’exclusion annuelle ne peut augmenter que par tranches de 1 000 $, et cela ne se produit pas nécessairement chaque année.
Plus de treize millions, c’est unparcelled’exemption, mais c’est ici que ça se complique. Cette exemption à vie couvreles deuxles droits de donation et les droits de succession. Donc, en supposant que vous décidiez de transférer ces 181 999 $ vers votre exonération viagère, il ne vous reste plus qu’environ 13,4 millions de dollars sur l’exonération de 13,61 millions de dollars pour protéger votre succession de l’impôt à votre décès.
La plupart des gens n’ont pas à s’inquiéter de cela car l’exemption est très importante, mais cela pourrait ne pas être le cas au niveau de l’État. Douze États et le District de Columbia imposent un impôt sur les successions, et certaines de leurs exonérations sont bien moindres. Cela ne représente que 2 millions de dollars dans le Massachusetts en 2024.Le Connecticut et l’État de New York appliquent également une forme d’impôt sur les donations et l’impôt sur les successions.
Que se passe-t-il si le destinataire vend la propriété ?
Votre enfant hérite de votre assiette fiscale – essentiellement ce que vous avez payé pour la propriété – lorsque vous la lui transférez en cadeau de votre vivant. S’ils se retournent et vendent la maison pour sa valeur de 200 000 $, mais que vous n’avez payé que 50 000 $ pour la propriété, ils doivent alors déclarer et payer de l’impôt sur un gain en capital de 150 000 $, le prix de vente moins votre base.
Mais il existe une base « intensifiée » si vous conservez la propriété et la transférez à un bénéficiaire dans le cadre de votre succession. La base de votre enfant devient dans ce cas la valeur à la date du décès de la propriété. Il n’y a aucun gain en capital ni aucun impôt sur les gains en capital à payer si votre enfant vend la maison pour 200 000 $ et c’est sa juste valeur marchande.
Si vous continuez à utiliser la propriété
La situation change si vous continuez à utiliser et à occuper la maison après avoir effectué la vente pour 1 $. Votre occupation continue de la résidence fait que la valeur totale de la propriété est incluse dans votre succession brute et soumise à l’impôt sur les successions. L’IRS estime que votre occupation continue de la propriété faisait partie de l’accord.
En d’autres termes, il y avait une entente entre vous et votre enfant qui ressemblait à ceci : « Je vous vendrai ma maison pour 1 $, mais vous me laisserez y vivre aussi longtemps que je le souhaite. Les autorités fiscales ont réussi à maintenir qu’un tel accord existe, même s’il n’est pas écrit, car c’est exactement ce qui s’est passé.
Ce n’est cependant pas nécessairement un résultat terrible, car il y a cette exemption à vie de 13,61 millions de dollars qui attend dans les coulisses pour s’occuper des choses.
Vous louez la maison à la place
Certaines personnes pensent que payer un loyer est la solution, mais cela n’aidera pas non plus. La règle générale est que lorsqu’un bien est transféré de votre vivant, et si vous conservez les revenus de la propriété ou l’utilisation et l’occupation de la propriété, la pleine valeur de la propriété transférée est incluse dans votre succession.
Mais il existe une exception si le transfert de la propriété est effectué pour sa pleine valeur : le transfert était une vente et vous avez reçu d’autres biens ou des espèces équivalant à la juste valeur marchande de la propriété.Malheureusement, le paiement du loyer ne représente pas la valeur totale du transfert. Il s’agit peut-être d’une juste valeur pour l’usage et l’occupation du logement, mais cela ne résout pas la question de l’impôt sur les successions, à moins que vous ne payiez la totalité de 200 000 $ à votre fils.
Foire aux questions (FAQ)
Comment transférer rapidement un bien à un membre de la famille ?
Transférer une propriété à un membre de la famille est un processus relativement simple, mais cela ne fait pas de mal de consulter un avocat immobilier local pour vous assurer que vous suivez la bonne procédure. Vous devrez généralement remplir un formulaire d’acte qui comprend les noms du concédant et du bénéficiaire (la personne propriétaire de la maison et la personne qui reçoit la propriété), ainsi que d’autres détails sur la propriété. Le formulaire d’acte doit être notarié et déposé auprès des bureaux locaux appropriés.
Avez-vous besoin d’une assurance titres lorsque vous achetez une maison à un membre de votre famille ?
Votre prêteur exigera probablement une assurance titres si vous utilisez un prêt immobilier pour acheter une maison à un membre de votre famille. L’assurance titres est une bonne idée même si vous n’utilisez pas de prêt hypothécaire. Il garantit que la maison est libre de tout privilège ou autre restriction sur le titre. Même si vous faites confiance à un membre de votre famille, il pourrait y avoir des réclamations sur la maison dont il n’est pas au courant. Obtenir une assurance titres vous aide à vous protéger.
