Le marché immobilier joue en faveur des vendeurs de maisons. La National Association of Realtors a rapporté que même si les ventes de maisons existantes ont légèrement diminué (0,9 %) en mai 2021, le prix de vente médian d’une maison existante a augmenté de 23,6 % par rapport à l’année précédente. Ce dernier chiffre témoigne d’une demande toujours élevée de logements.
Le nombre de ventes et les prix médians sont deux moyens simples de mesurer la demande sur le marché immobilier. Un autre chiffre important est le taux d’absorption du marché.
Points clés à retenir
- Le taux d’absorption compare le nombre de logements vendus sur une période donnée au nombre total de logements sur le marché.
- Un taux d’absorption supérieur à 20 % est considéré comme un marché de vendeurs, tandis qu’un taux inférieur à 15 % est considéré comme un marché d’acheteurs.
- Ceux qui travaillent dans le secteur du logement, tels que les agents immobiliers et les constructeurs, utiliseront le taux d’absorption pour déterminer les prix et déterminer s’il convient d’augmenter la construction.
Quel est le taux d’absorption ?
Le taux d’absorption est défini comme le taux auquel les logements disponibles sur un marché sont vendus sur une période donnée. Le taux est calculé en prenant le nombre de maisons vendues sur une période (disons sur 30 jours) et en divisant ce nombre par le nombre total de maisons disponibles sur le marché.
Note
Il peut y avoir plusieurs fourchettes de prix pour les maisons sur votre marché. Vous devez vous concentrer sur le tarif des maisons situées dans votre fourchette de prix.
Supposons que sur un marché immobilier, il y ait 1 000 maisons disponibles à la vente. Puisque nous sommes dans un marché favorable aux vendeurs, 250 de ces maisons se sont rapidement vendues en seulement un mois. Le taux d’absorption sur ce marché est de 25 %, soit le taux que vous obtenez lorsque vous divisez 250 par 1 000.
Ou encore, disons qu’il existe un marché immobilier avec 2 000 maisons disponibles à la vente dans une même fourchette de prix et que seulement 50 d’entre elles ont été vendues au cours des 30 derniers jours. Dans ce cas, le taux d’absorption serait de 2,5% : 50 divisé par 2 000.
Les marchés immobiliers dont le taux d’absorption est supérieur à 20 % sont considérés comme des marchés de vendeurs. En revanche, les marchés dont le taux d’absorption est inférieur à 15 % sont des marchés d’acheteurs.
Inverser l’équation vous donne une idée du temps qu’il faudrait pour qu’un marché donné soit à court de stocks de logements. Pour calculer cela, divisez le nombre total de logements disponibles par le nombre de logements vendus sur la période donnée. En utilisant le premier exemple ci-dessus, vous diviseriez 1 000 par 250, ce qui signifie qu’il ne faudrait que quatre mois pour que ce marché soit à court de maisons à vendre.
Comment le taux d’absorption est-il utilisé ?
Les professionnels du secteur de l’habitation s’intéressent au taux d’absorption pour diverses raisons. Les agents et courtiers immobiliers l’utilisent pour décider du prix d’une maison à vendre. Dans un marché favorable aux vendeurs, où les logements disponibles ne restent pas longtemps sur le marché, les agents et les courtiers sont en mesure d’augmenter les prix, car il existe un niveau de demande élevé et une plus grande concurrence pour le parc immobilier.
En plus d’examiner les prix historiques par rapport aux valeurs actuelles, les évaluateurs tiennent compte des taux d’absorption lorsqu’ils évaluent la valeur d’une maison. Les taux d’absorption peuvent également servir d’indicateur aux constructeurs qui tentent de déterminer s’il est judicieux de construire davantage de logements maintenant ou d’attendre un meilleur marché.
Quels autres facteurs affectent la demande ?
Les variations des taux d’intérêt hypothécaires peuvent déterminer si les consommateurs entrent sur le marché immobilier. Les influences économiques provoquant une hausse significative des taux en quelques mois pourraient retarder l’objectif d’achat d’une maison. Par exemple, si la Réserve fédérale devait augmenter le taux des fonds fédéraux, cela pourrait en fin de compte, mais surtout indirectement, affecter les taux hypothécaires.
Note
En juin 2021, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans était de 2,98 %. Ce chiffre est en baisse par rapport aux 3,16 % un an plus tôt, aux 3,80 % deux ans plus tôt et aux 4,57 % trois ans plus tôt.
L’évolution démographique, comme le grand nombre de millennials atteignant l’âge d’achat d’une maison, peut également affecter la demande immobilière. La législation fédérale et étatique, notamment les incitations fiscales, peut également jouer un rôle.
