Lorsqu’il s’agit du marché immobilier résidentiel, acheteurs et vendeurs devraient toujours envisager des ventes comparables. Connues dans le secteur immobilier sous le nom de « comps », les ventes comparables sont les prix de vente de maisons similaires.
Lorsque vous achetez une maison, c’est une bonne idée de demander à votre agent de vous montrer au moins 10 ventes comparables sur le marché. De cette façon, lorsque vous visitez des maisons, vous comparez les maisons à vendre sur l’ensemble du marché. Les comparaisons constituent donc le meilleur moyen d’avoir une idée de la disponibilité, des prix et de la région.
Points clés à retenir
- Les ventes comparables, ou « comps », offrent un moyen d’avoir une idée de la valeur d’une maison par rapport à des maisons similaires sur le marché.
- Vous pouvez consulter les ventes comparables dans une région pendant le processus d’achat d’une maison pour vous rassurer sur les prix ou contester une évaluation basse.
- Une maison doit satisfaire à plusieurs facteurs, tels que la proximité, l’âge, l’état, la taille du terrain, la superficie en pieds carrés, etc., pour être considérée comme comparable.
L’importance des ventes comparables
Un vendeur peut utiliser des ventes comparables pour justifier un prix demandé auprès de l’acheteur. Cependant, les acheteurs paieront en fin de compte le montant qu’ils jugent équitable. Vous n’avez probablement jamais entendu un acheteur dire : « J’aurais dû payer plus pour cette maison », car la plupart voudront payer le moins d’argent possible.
Au contraire, les acheteurs craignent parfois de payer trop cher pour une maison, surtout lorsqu’ils achètent sur un marché qui favorise le vendeur. Aucun acheteur ne veut découvrir que la maison qu’il vient d’acheter vaut moins que le prix qu’il a payé.
Une évaluation est un excellent moyen de déterminer et de justifier la valeur. Cependant, les évaluations ne constituent qu’une opinion sur la valeur. La qualité d’une évaluation dépend de l’expérience et des connaissances de la personne qui l’a préparée. Si votre évaluateur soumet une évaluation faible, le vendeur a la possibilité de réduire le prix de vente. Si le vendeur refuse, vous pourrez alors contester l’évaluation en soumettant des ventes comparables.
Note
Les évaluateurs utilisent des modèles pour évaluer une maison, mais vous pouvez soumettre différents modèles si vous estimez que ceux choisis sont obsolètes ou ne représentent pas des maisons similaires à la vôtre.
Bien qu’il soit possible d’ajuster une évaluation en fonction de facteurs exceptionnels lorsque les ventes comparables sont rares, les meilleures seront toujours celles qui correspondent le plus aux critères de la propriété que vous examinez.
Composantes d’une vente comparable
Les ventes comparables ne sont ni des annonces actives ni des ventes en attente. Ces valeurs n’ont pas le même poids qu’une maison déjà vendue. Lorsqu’un acheteur utilise des ventes comparables, il tente de justifier pourquoi il ne veut pas payer plus que le dernier occupant d’une maison similaire. Les évaluateurs peuvent utiliser plusieurs facteurs pour estimer la valeur marchande actuelle d’une maison.
Période récente de vente
Les évaluateurs examinent généralement les dossiers publics des six à 12 mois précédents pour examiner des ventes comparables. Étant donné que le marché peut changer en quelques mois, les données plus anciennes sont inexactes et ne constituent pas une comparaison raisonnable. Si vous comparez des maisons, il est préférable de comparer les maisons vendues au cours des trois derniers mois, car cela donne une image plus claire du marché immobilier dans cette zone spécifique.
Proximité proche
Idéalement, vous voudriez prendre en compte les statistiques de ventes de maisons dans un certain rayon, généralement entre un quart et un demi-mile de la propriété en question. Plus c’est proche, mieux c’est. Les meilleures maisons à des fins de comparaison se trouvent dans le même quartier, mais ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, si vous regardez une maison dans une communauté avec un lac d’un côté et une rue animée de l’autre, une maison au bord du lac ne devrait pas être comparée à une maison côté rue, même si elles étaient par ailleurs identiques.
Superficie carrée similaire
Le prix d’une maison de 1 000 pieds carrés ne peut pas être doublé pour déterminer la valeur d’une maison de 2 000 pieds carrés. En effet, le coût au pied carré des petites maisons est plus élevé que le coût au pied carré d’une maison plus grande.Idéalement, vous souhaitez comparer des maisons très proches en superficie de la propriété que vous regardez.
Âge et construction similaires
Il est essentiel de tenir compte de l’âge de la maison et des matériaux utilisés dans la construction. Si vous avez la chance de comparer des maisons dans un lotissement, vous trouverez peut-être des doublons exacts de modèles à utiliser comme ventes comparables.
De plus, toute amélioration apportée à la construction de la maison doit être évaluée. Par exemple, un toit en tuiles a une durée de vie d’environ 75 ans, tandis qu’un toit en bardeaux de composition standard dure environ 25 à 30 ans.Si le toit de tuiles constituait une amélioration, cela pourrait modifier la valeur marchande de la maison.
Taille de lot similaire
Dans certaines parcelles résidentielles plus récentes, vous pourriez trouver un mélange de tailles de lots. Par exemple, une ligne de lot nulle signifie que la maison n’a pas beaucoup de cour. Le côté ou la cour arrière peut être minime, sans herbe ni végétation, ce qui n’attire généralement pas les familles avec enfants.
Note
De nombreuses zones calculent la taille du lot en fonction de la superficie réelle divisée en 43 560 pieds carrés (un acre). Un quart d’acre (0,25 acres) équivaut à 10 890 pieds carrés. Les comparaisons ne devraient pas porter sur des tailles de lots très différentes.
État similaire
À moins que vous ne travailliez avec un spécialiste du quartier qui connaît intimement l’intérieur des maisons dans une zone spécifique, il peut être difficile de déterminer dans quelle forme se trouve une vente comparable. Par exemple, une maison de forclusion dépouillée appartenant à la banque, dépourvue de ses appareils électroménagers et de sa plomberie en cuivre, vaut beaucoup moins qu’une maison clé en main, mise à jour avec de nouveaux appareils électroménagers, de la moquette et de la peinture.
Combinaison de facteurs
Peser toutes ces caractéristiques ensemble sur plusieurs propriétés similaires est l’un des meilleurs moyens d’évaluer avec précision la valeur d’une maison. Les évaluateurs et les agents peuvent les utiliser pour garantir que vous et le vendeur êtes satisfaits du prix de vente final. Vous pouvez également envisager d’examiner vous-même en profondeur les ventes comparables avant de finaliser une vente afin de vous assurer d’obtenir le meilleur prix possible.
