Un guide sur le financement du propriétaire

Demander à un vendeur de vous prêter de l’argent pour acheter sa maison n’est pas quelque chose que la plupart des propriétaires, ni même leurs agents inscripteurs, envisagent généralement. Mais le financement par le propriétaire est certainement une option viable pour un vendeur dont la maison ne se vend pas, ou pour un acheteur qui a des difficultés avec les directives des prêteurs traditionnels.

Également connu sous le nom de « financement du vendeur », il est particulièrement populaire lorsque le marché immobilier local est un marché d’acheteurs.

Qu’est-ce que le financement du propriétaire ?

Le financement par le propriétaire ou le vendeur signifie que le propriétaire actuel investit une partie ou la totalité de l’argent nécessaire à l’achat d’une propriété. En d’autres termes, l’acheteur emprunte de l’argent au vendeur au lieu de contracter une hypothèque auprès d’un prêteur conventionnel.

Peu importe si la propriété est déjà couverte par une hypothèque, même si le prêteur du propriétaire peut accélérer le prêt ou le rendre immédiatement exigible lors de la vente en raison d’une clause d’aliénation.

Le vendeur conserve généralement le titre de propriété du logement jusqu’à ce que l’acheteur ait remboursé intégralement le prêt.

Comment fonctionne le financement du propriétaire

L’acheteur et le vendeur conviennent d’un taux d’intérêt pour la partie financée, ainsi que du montant du paiement mensuel, du calendrier et d’autres détails du prêt. L’acheteur remet au vendeur un billet à ordre acceptant ces conditions. Le billet à ordre est généralement inscrit dans les archives publiques, il protège donc les deux parties.

Les vendeurs et les acheteurs sont libres de négocier les conditions de financement du propriétaire, sous réserve des lois sur l’usure spécifiques à l’État et d’autres réglementations locales. Par exemple, les lois de certains États interdisent les paiements forfaitaires.

Types de financement du vendeur

Le financement du propriétaire peut prendre plusieurs formes. Certaines variantes incluent les éléments suivants.

Contrats fonciers

Les contrats fonciers donnent aux acheteurs un titre de propriété équitable, mais ils ne confèrent pas le titre légal complet de la propriété. L’acheteur effectue des paiements au vendeur pendant une certaine période, puis reçoit l’acte lors du paiement final ou lors du refinancement.

Hypothèques

Les vendeurs peuvent porter l’hypothèque pour la totalité du solde du prix d’achat⁠ moins l’acompte, qui peut inclure un prêt sous-jacent. Ce type de financement est appelé « hypothèque tout compris » ou « acte de fiducie tout compris ». (AITD). C’est également connu sous le nom de « prêt hypothécaire global ».

Le vendeur reçoit une majoration des intérêts sur le prêt sous-jacent. Ils pourraient également détenir une hypothèque de rang inférieur ; auquel cas, l’acheteur prendrait le titre sous réserve du prêt existant ou obtiendrait une nouvelle première hypothèque. L’acheteur reçoit un acte et accorde au vendeur une deuxième hypothèque pour Gesundmd du prix d’achat, moins l’acompte et le montant de la première hypothèque.

Contrats de location-achat

Un contrat de location-achat, également connu sous le nom d’« option de location avec option d’achat », signifie que le vendeur loue la propriété à l’acheteur et lui en donne un titre équitable. L’acheteur reçoit le titre de propriété complet et obtient généralement un prêt pour payer le vendeur lors de l’exécution du contrat de location-achat, après avoir reçu un crédit pour tout ou partie des loyers sur le prix d’achat.

Avantages et inconvénients du financement par le propriétaire pour les acheteurs

Avantages expliqués

• Les conditions peuvent être flexibles: Le financement est adapté. Contrairement aux prêts conventionnels, les vendeurs et les acheteurs peuvent choisir parmi une variété d’options de remboursement du prêt, telles que les intérêts uniquement, l’amortissement à taux fixe ou les intérêts inférieurs. Les taux d’intérêt peuvent s’ajuster périodiquement ou rester au même taux pendant la durée du prêt.​
• Les acomptes sont négociables: Les vendeurs laissent parfois un acheteur effectuer des paiements forfaitaires périodiques pour un acompte lorsqu’ils souhaitent un acompte plus important que celui que l’acheteur peut proposer.
• Il y a moins de frais de clôture: Il n’y a pas de prêt ni de points de remise sans prêteur institutionnel. Il n’y a pas de frais de montage, de traitement, de frais d’administration ou tout autre frais divers que les prêteurs facturent régulièrement, ce qui permet à l’acheteur d’économiser de l’argent sur les frais de clôture.
• Le processus de clôture avance plus rapidement: Les acheteurs et les vendeurs n’attendent pas qu’un prêteur traite le financement, ils peuvent donc conclure plus tôt. Ainsi, les acheteurs peuvent prendre possession de la propriété plus tôt qu’ils ne le feraient probablement avec une transaction de prêt conventionnelle.
• La qualification peut être beaucoup plus facile: Il y a peu ou pas de qualification impliquée. L’interprétation que fait le vendeur des qualifications de l’acheteur est généralement moins stricte et plus flexible que celles imposées par les prêteurs conventionnels.

Inconvénients expliqués

• Les vendeurs peuvent exiger des taux d’intérêt plus élevés en échange d’un financement: Cela peut être un signal d’alarme pour les vendeurs que l’acheteur ne puisse pas prétendre à un prêt hypothécaire traditionnel. Ils pourraient vouloir quelque chose en échange d’un risque qu’un prêteur conventionnel ne prendrait pas, comme un taux d’intérêt plus prohibitif.
• Le prêteur du vendeur peut saisir si le vendeur a une hypothèque existante qui comprend une clause d’aliénation: Une clause d’aliénation ou d’échéance de vente peut intervenir si le vendeur a déjà une hypothèque sur le bien. Ces clauses peuvent rendre cette hypothèque existante due dans son intégralité si le vendeur vend la propriété sans rembourser l’hypothèque initiale.
• La durée du prêt peut être courte, aboutissant à un paiement forfaitaire: Les vendeurs peuvent exiger d’autres conditions qui leur sont plus favorables, comme un paiement forfaitaire après un certain temps. L’acheteur devrait rembourser la totalité du prêt à cette date, ce qui pourrait impliquer de devoir demander un prêt hypothécaire traditionnel pour accéder à l’argent.

Avantages et inconvénients du financement par le propriétaire pour les vendeurs

Avantages expliqués

• La trésorerie mensuelle est améliorée: Les paiements d’un acheteur augmentent le flux de trésorerie mensuel du vendeur, ce qui se traduit par un revenu disponible.
• Les vendeurs peuvent demander un taux d’intérêt plus élevé que d’habitude en échange d’un financement: Le prêt financé par le propriétaire peut comporter un taux d’intérêt plus élevé que celui qu’un vendeur pourrait recevoir sur un compte du marché monétaire ou d’autres types d’investissements à faible risque.
• Offrir un financement au vendeur les distingue des autres stocks disponibles: Offrir un financement au propriétaire est un moyen de se démarquer d’une mer d’inventaire sur un marché d’acheteurs, d’attirer un ensemble différent d’acheteurs et de déplacer une propriété autrement difficile à vendre.
• Les vendeurs peuvent attendre le prix catalogue complet: Les vendeurs peuvent être en mesure d’exiger le prix catalogue complet ou plus lorsqu’ils proposent le financement.

Inconvénients expliqués

• Le produit de la vente sera probablement imposé aux taux d’imposition sur le revenu ordinaires plutôt qu’aux taux des plus-values, qui peuvent être inférieurs.: Le vendeur pourrait devoir payer de l’impôt sur le revenu sur une vente à tempérament, bien qu’il n’ait qu’à déclarer les revenus perçus au cours de chaque année civile. Cela pourrait néanmoins les faire passer dans une tranche d’imposition plus élevée.Ce revenu serait imposé comme un revenu ordinaire plutôt que comme le taux d’imposition plus favorable des plus-values ​​qui résulterait d’une vente pure et simple.
• Les vendeurs devront gérer une procédure de saisie si l’acheteur ne parvient pas à rembourser le financement.: Cela pourrait donner lieu à des cauchemars juridiques.

Le financement par le propriétaire est-il fait pour vous ?

Aussi avantageux qu’il puisse être, le financement propriétaire est un processus complexe. Ni l’acheteur ni le vendeur ne doivent compter uniquement sur leurs agents immobiliers respectifs, mais ils doivent engager des avocats spécialisés en droit immobilier pour les aider à négocier la transaction et garantir que leur accord est conforme à toutes les lois de l’État, couvre toutes les éventualités et protège les deux parties de manière égale.