La mise en place d’un contrat de courtier acheteur, parfois appelé « contrat de représentation de l’acheteur » ou « contrat d’agent acheteur », peut garantir qu’au moins une partie du paiement est versée à un agent si son acheteur finit par faire une offre sur une propriété avec un autre agent. Cela peut se produire après que le premier agent ait consacré beaucoup de temps, d’efforts et d’argent pour aider cet acheteur à obtenir la maison de ses rêves.
Il peut être avantageux pour toutes les personnes impliquées d’avoir un contrat exclusif avec un agent immobilier, surtout si vous utilisez ces conseils pour négocier les conditions à votre meilleur avantage. Vous pouvez mettre vos attentes et l’entente entre vous en noir sur blanc.
Points clés à retenir
- Un contrat d’exclusivité entre un acheteur et son agent peut être mis en place pour protéger les deux parties.
- Les agents aiment ces accords, car ils savent qu’un acheteur est découragé de travailler avec un autre agent et d’annuler à la dernière minute la commission pour son travail acharné.
- Les acheteurs bénéficient de l’engagement de leur agent et peuvent définir des conditions contractuelles qui définissent les cas où la relation ne fonctionne pas.
- Si vous avez un accord exclusif avec votre agent, vous ne devez pas travailler avec un autre agent pendant que le contrat est en vigueur.
Pourquoi les agents veulent un accord d’achat exclusif
Un agent travaille généralement avec un acheteur pendant quelques semaines à plusieurs mois, et parfois même plus. Les efforts de l’agent comprennent la présentation de l’acheteur à des prêteurs potentiels et l’obtention de lettres d’approbation préalable du prêt. Les agents peuvent envoyer par e-mail des annonces correspondant aux exigences de l’acheteur ou appeler les agents inscripteurs pour déterminer la disponibilité des propriétés. Ils prendront rendez-vous avec les vendeurs ou leurs agents pour faire visiter leurs maisons, et conduiront leurs acheteurs d’un quartier à l’autre, visitant parfois jusqu’à 10 maisons par jour. Ils rechercheront des ventes comparables. C’est un parcelle de travail.
Ensuite, peut-être que l’acheteur appelle avec une excitation haletante pour annoncer qu’il a pris sa décision au sujet d’une propriété qu’il a déjà vue avec son agent, et qu’il a signé un contrat pour acheter la maison sur-le-champ, à l’insu de son agent. C’est génial, pour l’acheteur. Ce n’est pas si génial pour l’agent qui a travaillé des mois sans aucune compensation.
Les agents immobiliers travaillent à 100% à la commission. Un contrat d’agence d’acheteur exclusif fournit une mesure de compensation si vous changez d’agent en cours de route et achetez une maison qui vous a été présentée par le premier agent. Il protège le premier agent en établissant une cause proxénète. Vous êtes libre de rechercher d’autres maisons avec d’autres agents. Vous donnez simplement au premier agent l’opportunité de gagner une commission pour les propriétés qu’il vous a déjà montrées.
Note
Vous pourriez finir par devoir des commissions à plusieurs agents si vous signez ce type d’accord avec plusieurs.
Comment un contrat d’agent acheteur profite à l’acheteur
Votre agent veut s’assurer qu’il sera payé si vous finissez par acheter une propriété qu’il a déjà consacré du temps et de l’énergie à vous montrer, mais il y a aussi quelque chose à gagner pour vous. Votre accord peut indiquer quand et comment vous pouvez mettre fin à votre relation contractuelle avec eux si vous n’êtes pas satisfait de leur service pour une raison ou une autre.
De nombreux agents répondront à ce type de demande de garantie si vous le demandez. Vous seriez libéré de l’accord si l’un de vous décidait que la relation ne fonctionne pas ou que vos personnalités sont en conflit. Vous n’êtes pas lié à un accord commercial si l’agent est trop insistant ou têtu, ou s’il ne semble tout simplement pas vous entendre lorsque vous essayez d’expliquer le type de propriété que vous recherchez.
Un contrat avec un agent immobilier doit être bilatéral
L’agent d’un acheteur voudra également avoir le sentiment qu’une bonne adéquation est établie avec l’acheteur. À l’instar des accords d’inscription, les accords de courtier acheteur sont bilatéraux. Ils précisent les droits et devoirs des deux parties. L’acheteur peut avoir le droit de licencier l’agent si celui-ci ne remplit pas ses fonctions. Cela dépend des termes de l’accord.
L’accord doit préciser sa durée, par exemple s’il expirera au bout de trois mois ou s’il sera automatiquement reconduit dans un nouveau contrat. Les acheteurs et les agents peuvent déterminer la période qui correspond le mieux à leurs attentes et à leurs besoins. Il n’existe vraiment pas de contrat standard pour cette situation. Chaque contrat peut être adapté aux besoins et aux préoccupations de cet agent particulier et de l’acheteur.
Un acheteur devraitpastravailler avec un autre agent pour acheter une propriété pendant cette période.
Note
Lisez attentivement les petits caractères afin de savoir dans quoi vous vous engagez et apportez l’accord à un avocat pour examen si vous avez des questions ou des préoccupations. Ne faites pas d’hypothèses, car il s’agit d’un contrat juridiquement contraignant.
Conseils pour négocier un contrat d’agent acheteur
La durée du contrat de courtier d’un acheteur est négociable. De nombreux agents demandent un engagement minimum de 90 jours, mais vous êtes toujours libre de demander une durée de 24 heures, sept jours ou même 30 jours. C’est tout ce que vous pouvez négocier.
La plupart de ces contrats contiennent une description du type de propriété que vous souhaitez acheter. Vous souhaiterez peut-être spécifier les deux termes et les domaines que vous envisageriez. Une telle clause vous permettrait de travailler avec d’autres agents dans d’autres domaines ou à des conditions différentes.
Vous pouvez spécifier une certaine fourchette de prix. Vous pouvez choisir un autre agent pour vous faire visiter des maisons dans une autre gamme de prix si votre contrat comprend ce type d’informations.
De nombreux agents répondront à une demande de garantie si vous en demandez une. Vous seriez libéré de l’accord si l’un de vous décidait que la relation ne fonctionne pas ou que vos personnalités sont en conflit. Vous ne serez alors pas lié par un accord commercial si l’agent est trop insistant, trop argumentatif ou trop têtu.
Note
La résiliation du contrat doit être écrite et signée par les deux parties.
Comment trouver un bon agent d’achat
Trouver quelqu’un avec qui vous travaillez bien peut impliquer quelques essais et erreurs, mais une référence est généralement le meilleur moyen de trouver un agent. De nombreux acheteurs sont référés aux agents acheteurs par leur famille, leurs amis ou leurs collègues de travail, bien que ceux qui déménagent dans une nouvelle région n’aient généralement pas cette option.
Les acheteurs peuvent rapidement déterminer quels agents proposent la plupart des maisons dans certains quartiers s’ils consultent les annonces en ligne de propriétés à vendre. Cependant, cela signifierait que ces agents se spécialiseraient probablement dans la représentation des vendeurs et non dans la représentation des acheteurs, ce qui n’est pas toujours une situation idéale.
Vous souhaiterez peut-être plutôt effectuer des recherches par mots clés en ligne, telles que « agent d’acheteur du centre-ville de Denver ». Vous pouvez également rechercher des sites Web sur lesquels les agents maintiennent des profils nationaux, tels que Realtor.com ou ActiveRain. Vous pourrez peut-être trouver des maisons de courtage d’acheteurs exclusives spécialisées uniquement dans la représentation des acheteurs. Ces maisons de courtage n’acceptent pas du tout les annonces des vendeurs.
Les journées portes ouvertes offrent également d’excellentes opportunités d’interagir avec les agents, mais un agent qui organise une journée portes ouvertes peut ou non être son agent inscripteur. Demandez une carte de visite si un agent semble compétent et si vos personnalités semblent concordantes. Vous pourrez consulter le site Web de l’agent plus tard pour plus d’informations.
Note
Il est souvent avantageux de verrouiller votre arrangement lorsque vous limitez enfin votre recherche au professionnel qui correspond à vos besoins et à vos besoins, et lorsqu’il s’agit de quelqu’un qui a hâte de travailler avec vous.
L’essentiel
Tout accord que vous concluez et signez est généralement conclu avec le courtier et non avec l’agent, bien que certains contrats puissent être conclus avec un agent spécifique au sein d’une maison de courtage.Vous pouvez souvent vous adresser au courtier et demander un agent de remplacement si vous n’êtes pas satisfait de la personne que vous avez sélectionnée en premier.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps dure généralement un contrat d’agent immobilier exclusif ?
Vous pouvez négocier la durée du contrat d’agent immobilier exclusif. Les agents immobiliers peuvent préférer que l’accord dure au moins 90 jours, mais le secteur n’a pas de minimum établi.
Comment sortir d’un contrat d’agence d’acheteur exclusif ?
Vous pouvez demander à un agent d’annuler le contrat d’agence d’acheteur exclusif, mais il se peut qu’il ne l’accepte pas. Les documents sont juridiquement contraignants et vous souhaiterez peut-être consulter un avocat pour connaître vos options. Si vous rompez le contrat sans le consentement de l’agent, celui-ci pourrait intenter un recours juridique.
