Les aléas contractuels sont courants dans les transactions immobilières et ne sont plus considérés avec autant de scepticisme que dans les années 1970, lorsque certains agents immobiliers les appelaient des « clauses de fouine ». Les imprévus permettent aux propriétaires potentiels d’annuler un contrat sans pénalité et de récupérer leurs arrhes.
Les imprévus réduisent les risques pour les acheteurs, et ce qui est autorisé varie d’un État à l’autre. Votre État pourrait faire toute une histoire avec une inspection septique, par exemple, car le remplacement d’une fosse septique défectueuse pourrait coûter plusieurs milliers de dollars. Cependant, de nombreuses éventualités sont communes à chaque État.
Points clés à retenir
- Les imprévus du contrat permettent aux acheteurs de maison d’annuler un contrat d’achat si des conditions spécifiques ne sont pas remplies.
- La plupart des États ont des conditions contractuelles communes, mais chaque État peut en avoir certaines spécifiques à la géographie et à la démographie de la région.
- Les imprévus sont généralement liés à la santé ou à des réparations coûteuses dont une maison pourrait avoir besoin, comme le remplacement d’un toit ou d’une fosse septique.
Contingences monétaires
L’achat d’une maison est un processus en plusieurs étapes. De nombreuses étapes n’ont lieu qu’après l’acceptation d’une offre. De nouvelles informations ou de nouveaux obstacles peuvent créer des problèmes pour les acheteurs ou les vendeurs. Les imprévus consistent donc généralement simplement à garantir que chaque étape du processus se déroule comme prévu ou comme prévu.
Ces éventualités libèrent les acheteurs et les vendeurs d’un contrat en cas de problèmes financiers.
Évaluation
L’approbation hypothécaire comprend généralement une évaluation pour justifier le prix d’achat de la maison. Une évaluation faible pourrait faire dérailler une vente en ayant un impact négatif sur la volonté du prêteur d’approuver le montant hypothécaire souhaité.
Contingence du prêt
Des enquêtes plus approfondies concernant la propriété ou l’emprunteur aboutissent parfois au refus d’une demande de prêt hypothécaire, même si l’acheteur dispose d’une lettre d’approbation préalable du prêt. Certaines éventualités de prêt durent jusqu’à la clôture, et d’autres types peuvent n’exister que pendant quelques semaines.
Conseil
Vous devriez consulter un agent immobilier agréé pour comprendre comment les éventualités spécifiques sont gérées dans votre état.
Sous réserve de la vente d’une maison existante
Les acheteurs qui possèdent une maison existante voudront peut-être acheter avant de vendre et subordonner le contrat à la vente de leur maison. Les vendeurs qui acceptent des offres conditionnelles comme celle-ci donnent souvent aux acheteurs potentiels un certain nombre de jours pour s’exécuter. Si un acheteur ne peut pas exécuter ses obligations, les vendeurs conservent la possibilité d’annuler le contrat. Les clôtures simultanées peuvent être délicates, mais pas impossibles, entre de bonnes mains.
Éventualités d’inspection
Ces éventualités courantes se concentrent sur l’état de la maison et de la propriété pour s’assurer qu’il n’y a pas de dommages ou de problèmes de sécurité à résoudre, ainsi que sur l’enquête sur le titre.
Rapport de titre préliminaire
Les enquêtes sur les titres révèlent des servitudes, des privilèges monétaires enregistrés, y compris la capacité d’un vendeur à transférer un titre propre à un acheteur, ainsi que des informations sur les engagements, conditions et restrictions (CC&R). Si vous le pouvez, souscrivez toujours une police d’assurance titres. Par exemple, vous découvrirez peut-être qu’une servitude s’étend sur la limite de propriété, là où vous souhaitez construire une clôture ou aménager une piscine. Cela pourrait être un motif de résiliation du contrat.
Note
L’assurance titres du prêteur fait partie des frais de clôture. Vous pouvez également l’acheter pour vous protéger contre les pertes financières en cas de réclamation ou de défaut sur le titre de propriété.
Inspection de la maison
Les acheteurs ont le droit d’embaucher un inspecteur en bâtiment et de procéder à une inspection complète de la maison. Si un acheteur émet une demande de réparation, le vendeur doit recevoir une copie de l’inspection de la maison. Dans certains États, les vendeurs ont droit à une copie des résultats de l’inspection, qu’une demande de réparation soit émise ou non.
Inspection des ravageurs destructeurs de bois
Le contrat doit préciser qui paie pour une inspection antiparasitaire et si les dépendances ou les garages sont couverts lors de l’inspection. Si des parasites ou des conditions de pourriture sèche sont constatés, des dépenses supplémentaires pourraient être négociées.
Inspection du toit
De nombreux inspecteurs en bâtiment ne marcheront pas sur un toit en raison du risque de dommages et de responsabilité si le toit est endommagé. C’est pourquoi certains acheteurs engagent une entreprise de toiture distincte pour effectuer une inspection du toit.
Avertissement
Soyez prudent lorsque vous engagez une entreprise de toiture pour effectuer une inspection : elle s’occupe du remplacement des toits. Il n’est pas rare qu’une entreprise de toiture déclare qu’un toit a besoin de réparations juste pour obtenir l’affaire.
Inspection des égouts
Les égouts peuvent se boucher à cause des racines des arbres ou se détériorer avec le temps. Les entreprises de plomberie peuvent insérer une caméra dans une conduite d’égout pour vérifier les dommages lors d’une inspection des égouts. Il s’agit d’une réparation coûteuse, il est donc préférable de faire cette inspection avant d’acheter une maison plutôt qu’après.
Éventualités liées à la santé
Faisant partie des contingences des inspections, ces inspections se concentrent sur les problèmes de santé courants dans les maisons anciennes ou sur des inspections spécifiques. Ce sont les éventualités liées à la santé les plus courantes.
Inspections du radon, de la moisissure ou de l’amiante
En fonction d’une inspection visuelle, les inspecteurs en bâtiment demanderont parfois des inspections supplémentaires par des entités agréées pour vérifier la présence de situations particulières, telles que le radon, la moisissure ou l’amiante. La réparation ou l’élimination de ces défauts est généralement coûteuse.
Peinture à base de plomb
Les lois fédérales donnent à tous les acheteurs dix jours pour inspecter la peinture à base de plomb. De nombreuses maisons construites avant 1978 contiennent de la peinture à base de plomb.
Inspections de puits privés
Si une maison dispose d’un puits privé, les acheteurs voudront peut-être avoir l’assurance que l’eau est potable et répond à des normes de santé acceptables. Une inspection de puits fournit également des informations sur la rapidité avec laquelle l’eau peut remonter à la surface. Si un puits échoue aux inspections, il n’est pas déraisonnable de demander à un vendeur de remédier à la situation.
Note
Vous pouvez prévoir des imprévus pour presque toutes les préoccupations que vous avez concernant une propriété, alors vérifiez auprès de votre agent avant la rédaction du contrat pour voir si vous pouvez ajouter votre préoccupation.
Autres éventualités
Certains États ont des divulgations spécifiques qui doivent être documentées. Ces éventualités garantissent que l’acheteur sait tout sur l’histoire de la propriété et sur les associations dont il fait partie en l’achetant. Il peut également y avoir des accords entre l’acheteur et le vendeur qui sont courants dans certaines régions.
Documents de l’association des propriétaires
Les acheteurs doivent obtenir une copie de tous les documents de l’association de propriétaires pour examen, y compris les procès-verbaux des réunions, le cas échéant. Portez une attention particulière aux réserves de l’association des propriétaires (HOA). Un déficit dans les réserves pourrait être un signal d’alarme indiquant que la HOA est en difficulté financière, ou les cotisations de la HOA pourraient être en passe de connaître une forte augmentation.
Divulgations statutaires du vendeur
Les vendeurs en Californie sont tenus de divulguer tous les faits importants connus, y compris la préparation et la remise d’une déclaration de divulgation de transfert (TDS), d’une déclaration de divulgation de risques naturels, de taxes spéciales et d’un questionnaire supplémentaire légal.Ces documents font partie de l’éventualité d’une inspection de l’acheteur.
Accords d’occupation anticipée/tardive
Les contrats peuvent dépendre de la conclusion par un acheteur et un vendeur d’un accord écrit permettant à l’acheteur de louer la propriété avant la clôture du séquestre. C’est ce qu’on appelle la possession anticipée par l’acheteur. Il est également courant dans de nombreuses régions que les vendeurs restent quelques jours après la fermeture.
