Une entreprise de retournement de maison peut créer un revenu fiable, un travail flexible et la possibilité de changer de carrière. Cependant, même s’il n’est pas nécessaire de passer des années dans un programme d’éducation coûteux pour commencer, ce n’est pas une entreprise facile à réussir.
Pour réussir à renverser des maisons, vous aurez besoin de :
- Une bonne planification
- Savoir-faire technique
- Financement accessible
Les prêts hypothécaires traditionnels sont rarement le bon choix pour retourner une maison. Alors, comment obtenir les meilleures conditions de prêt lorsque l’on est un investisseur immobilier ?
Découvrez pourquoi les investisseurs privés sont souvent les meilleures sources de prêts lorsque vous retournez des maisons, ainsi que comment financer votre prochain projet.
Points clés à retenir
- Pour réussir à renverser des maisons, vous devez vous assurer de disposer de suffisamment de fonds – et contracter un prêt hypothécaire n’est généralement pas le meilleur choix.
- Travailler avec un investisseur privé peut être la solution à de nombreux problèmes posés par un prêt hypothécaire traditionnel.
- Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt privé, construisez un réseau, agissez rapidement, soyez flexible et misez vos propres capitaux propres.
Prêts hypothécaires pour retourner des maisons
Les prêts bancaires et les prêteurs traditionnels sont relativement peu coûteux car leurs taux d’intérêt sont parmi les plus bas que l’on puisse trouver pour les immeubles de placement. Si vous commencez tout juste à retourner une maison et que vous envisagez d’occuper la maison comme résidence principale, un prêt hypothécaire pourrait fonctionner.
Malheureusement, dans la plupart des situations, les prêts hypothécaires traditionnels ne conviennent pas souvent au retournement de maison. Il existe une variété de facteurs qui les rendent peu pratiques et peu pratiques pour ce type d’entreprise.
Lent à fermer
Les prêteurs traditionnels exigent que vous remplissiez une demande détaillée et examinent méticuleusement vos finances. S’ils voient quelque chose qui soulève des questions, ils exigent des documents et prennent encore plus de temps pour examiner votre candidature.
Le processus prend rarement moins de 30 jours (45 ou 90 jours pourraient être plus réalistes), et les opportunités d’investissement évoluent souvent trop rapidement pour ce délai.
Note
Si les saisies ou les ventes à découvert font partie de votre stratégie, vous pourriez être frustré par la rapidité des prêteurs traditionnels.
Évaluation du revenu
Les prêteurs traditionnels fondent leurs décisions de prêt sur votre capacité à rembourser un prêt. Ils évaluent combien vous gagnez chaque mois par rapport aux versements mensuels requis pour calculer un ratio dette/revenu.
Les prêteurs hypothécaires préfèrent souvent voir les formulaires W-2 et les fiches de paie comme preuve de revenu. Si vous êtes un investisseur immobilier ou un travailleur indépendant, vous n’aurez peut-être pas le type de revenu qu’ils recherchent.
Valeur de la propriété
Les prêteurs hypothécaires comparent la valeur marchande de la propriété que vous achetez au prêt que vous demandez. Connus sous le nom de ratio prêt/valeur, les prêteurs conventionnels préfèrent généralement maintenir ce chiffre en dessous de 80 %, bien qu’il soit possible d’obtenir des prêts FHA avec une mise de fonds d’à peine 3,5 %.
Étant donné que le but du retournement de maison est d’augmenter la valeur de la propriété et de la revendre, les maisons que vous achetez ne valent probablement pas grand-chose. Mais vous avez besoin de suffisamment d’argent pour acheter la propriété et payer les améliorations, qui peuvent représenter un montant supérieur à la valeur actuelle de la maison.
Historique de crédit
La plupart des banques et des prêteurs hypothécaires exigent que vous disposiez d’un crédit solide pour obtenir l’approbation d’un prêt. Mais si vous n’avez pas d’antécédents d’emprunt ou si vos rapports de crédit présentent des imperfections, les prêteurs pourraient hésiter à vous approuver.
Problèmes avec la maison
Les prêteurs traditionnels préfèrent prêter de l’argent pour des propriétés en bon état. En cas de problèmes de santé ou de sécurité, le prêt est interdit.
Vous avez peut-être l’intention de résoudre ces problèmes, en augmentant considérablement la valeur de la maison dans un but lucratif, mais les prêteurs sont plus intéressés par les prêts pour les maisons prêtes à emménager.
Quand les prêts hypothécaires fonctionnent le mieux
Il est possible d’avoir recours au prêt immobilier traditionnel pour retourner une maison, notamment dans les situations suivantes :
- Vous disposez d’atouts importants :Les actifs peuvent parfois vous aider à être admissible, que vous mettiez en gage quelque chose en garantie ou que vous utilisiez des espèces pour un acompte.
- Vous ne « renversez » pas strictement la maison :Lors de l’achat d’une résidence principale (dont vous êtes propriétaire/occupant), vous pourrez peut-être obtenir des fonds à la fois pour un achat et des améliorations grâce à un prêt FHA 203k. Cependant, ce processus est lent et comporte de nombreuses restrictions.
- Vous disposez de fonds propres importants dans une autre propriété :Vous pourriez avoir accès à des fonds provenant d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou d’autres actifs, y compris des biens immobiliers, qui peuvent fournir un financement garanti.
- Vous disposez d’une expérience passée réussie :Vous pourrez peut-être obtenir des prêts d’investissement immobilier auprès d’une banque ou d’une coopérative de crédit si vous pouvez montrer que vous avez de l’expérience dans ce secteur. Cela est plus probable si vous disposez de partenaires compétents et de ressources financières pour vous soutenir.
- Vous pouvez obtenir des prêts non garantis :Vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire traditionnel, puis utiliser des prêts comme des cartes de crédit ou des prêts personnels pour financer des améliorations. Cette stratégie est risquée car les cartes de crédit sont notoirement chères, et votre projet s’arrêtera brutalement si votre ligne de crédit est coupée ou gelée de manière inattendue.
Prêts privés pour retourner des propriétés
Les prêts accordés par des prêteurs privés atténuent la plupart des défis ci-dessus. Le principal inconvénient est le coût, mais il peut s’agir du coût des affaires. Les prêts privés peuvent provenir de presque n’importe où, mais la plupart des prêts de retournement de maison peuvent se répartir en deux grandes catégories :
- Prêts auprès de personnes que vous connaissez
- Prêts d’argent dur
Note
Au début, il sera difficile de trouver quelqu’un prêt à vous donner de l’argent. De nombreux investisseurs immobiliers financent eux-mêmes leurs premières transactions.
Les amis, la famille et les associés de votre réseau peuvent être en mesure d’accorder des prêts. Une fois que vous aurez acquis une réputation de retournement de maison réussi, vous devriez pouvoir commencer à emprunter auprès de prêteurs d’argent dur. Ces prêteurs se spécialisent dans les prêts destinés au retournement et à d’autres investissements, et ils sont différents des banques traditionnelles.
Les prêteurs privés n’exigent pas autant de temps et de paperasse que les banques traditionnelles. Au lieu de cela, ils évaluent la propriété elle-même (avant et après les améliorations) et votre capacité à mener à bien le projet.
Si vous retournez des maisons, les prêteurs veulent savoir que la maison se vendra rapidement afin de pouvoir récupérer leur argent. Les prêteurs privés auront un privilège sur la propriété, leur permettant d’en prendre possession et de la vendre si vous ne remboursez pas le prêt.
Note
Les propriétaires peuvent également utiliser un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit d’investissement pour financer des projets de retournement de maison. Cependant, comme ceux-ci peuvent mettre votre résidence principale en danger, ils conviennent mieux aux flippers expérimentés.
Coûts des prêts privés pour le retournement de maison
Les prêts pour les projets de retournement sont plus chers que les prêts à l’achat d’un logement. Le taux d’intérêt est plus élevé et vous devrez peut-être payer plusieurs points ou frais de montage.
Note
Un point représente un pour cent de la valeur de votre prêt.
Les projets de retournement sont des projets à court terme. Vous n’allez pas vivre dans la maison pendant des décennies, donc une hypothèque standard de 15 ou 30 ans n’est pas le bon prêt pour le travail.
Les investisseurs préfèrent souvent acheter, améliorer et vendre une propriété dans un délai d’un an ou moins, c’est ainsi que fonctionnent la plupart des prêts privés. Ces prêts deviennent coûteux si vous détenez une propriété pendant une longue période, car le risque du prêteur augmente à mesure que vous retardez le remboursement.
Travailler avec des prêteurs privés signifie que les taux d’intérêt peuvent varier considérablement et que tout est négociable. Les taux d’intérêt peuvent varier entre 8 % et 20 % par an et vous devrez payer 1 % à 10 % d’avance. Les prêteurs d’argent dur peuvent également ajouter des frais supplémentaires, ce qui peut faire augmenter les coûts.
Plus vous êtes en affaires depuis longtemps et meilleures sont vos relations avec les prêteurs, moins vous paierez.
Afin de maximiser le montant d’argent disponible pour votre projet, les prêteurs autorisent souvent les paiements d’intérêts uniquement et il ne devrait y avoir aucune pénalité pour remboursement anticipé. Cela signifie que vous pouvez vendre et rembourser le prêt quand vous êtes prêt.
Conseils pour obtenir des prêts privés
Au fur et à mesure que vous développez votre entreprise de rénovation de maisons, vous pouvez prendre certaines mesures pour augmenter vos chances de trouver des investisseurs et vous rendre plus attrayant en tant que partenaire commercial.
- Construire un réseau :S’impliquer dans votre communauté locale d’investisseurs immobiliers peut vous aider à rencontrer des gens et à savoir qui peut potentiellement prêter de l’argent. D’autres investisseurs, agents immobiliers et prêteurs privés verront que vous êtes déterminé à gérer une entreprise prospère et vos chances d’obtenir un prêt s’amélioreront.
- Déplacez-vous rapidement :Avec un prêteur privé, le processus est différent d’un prêt hypothécaire classique. De nombreux investisseurs disposeront rapidement de leurs fonds ; une semaine environ est raisonnable lorsque vous entretenez de bonnes relations avec un prêteur professionnel. Votre capacité à agir rapidement peut également constituer un avantage concurrentiel lorsque les vendeurs accordent de l’importance à la rapidité ou lorsqu’il existe une situation concurrentielle.
- Soyez flexible :Les prêteurs privés ont pour mission d’accommoder les investisseurs et de baser vos fonds disponibles sur la valeur après réparation d’un projet. Mais ils ne vous donneront peut-être pas tout en même temps. Vous devrez peut-être puiser dans un compte séquestre au fur et à mesure de l’avancement de votre projet. Faire preuve de flexibilité augmentera la probabilité qu’un prêteur souhaite travailler avec vous.
- Misez vos propres capitaux propres :Jusqu’à ce que vous ayez quelques projets réussis à votre actif, les prêteurs exigeront que vous déteniez des capitaux propres dans un projet. Soyez prêt à déposer une partie de votre propre argent ou à emprunter sur vos propres actifs pour montrer aux prêteurs que vous prenez votre entreprise au sérieux.
Une fois que vous avez un historique de retournement de maison réussi et que vous avez noué des relations avec des prêteurs privés, vous devriez pouvoir emprunter à 100 % pour un projet et avoir plusieurs propriétés en cours de travaux en même temps.
