Si vous êtes sur le marché pour vendre votre maison, l’un des premiers choix que vous devrez faire est de savoir comment (ou si) la mettre en vente. La plupart des gens engagent un agent immobilier et lui font confiance pour faire le travail à leur place. Il existe de nombreuses options quant au type d’agent avec lequel vous travaillez, à la manière dont votre maison sera répertoriée et aux conditions que vous acceptez de suivre lors de la vente. Vous pouvez également décider d’emprunter la voie « à vendre par le propriétaire », qui ne vous limitera pas à vous inscrire auprès d’une entreprise spécifique.
Il peut y avoir de nombreuses raisons d’opter pour une annonce immobilière exclusive et de nombreuses façons de le faire. Nous couvrirons les bases ici.
Points clés à retenir
- La différence majeure entre une inscription ouverte et une inscription exclusive est que dans cette dernière, un courtier agira au nom du vendeur.
- Si la maison est entièrement vendue grâce aux efforts du vendeur, celui-ci n’a pas à payer de commission au courtier inscripteur.
- La société de courtage tentera de gérer tous les contacts avec les autres courtiers et acheteurs afin de prouver que le futur acheteur est né de ses efforts.
Les deux principaux types d’annonces
Annonces ouvertes
Lorsqu’un propriétaire agit en tant que son propre agent ou en son propre nom lors de la vente de sa maison, on parle alors d’une « annonce ouverte ». La maison est répertoriée à la vue de tous et le propriétaire a peut-être croisé la route de nombreux agents ou courtiers immobiliers en train de placer des annonces, de montrer la maison et d’obtenir des offres, mais c’est lui qui contrôle le déroulement du processus.
Si un agent ou un courtier aide à vendre sa maison (par exemple si un agent immobilier vient faire une visite avec son acheteur), alors un contrat peut suivre. Pourtant, il n’existe aucun contrat initial avec des agents qui promettent leur droit exclusif de montrer la maison ou avec des sociétés de courtage pour le droit exclusif de mettre la maison en vente.
Listes d’agences exclusives
Une annonce d’agence exclusive diffère d’une annonce ouverte car le courtier représentera le vendeur par défaut. Il existe plusieurs façons de mettre en place ce contrat. Le vendeur peut toujours se réserver le droit de vendre lui-même la maison et, dans ce cas, éviter de payer une commission. Le courtier peut également être libre de travailler avec d’autres entreprises, ce qui signifie qu’une deuxième ou une troisième entreprise pourrait présenter un acheteur compétent dont le vendeur accepterait l’offre.Dans la plupart des cas, le courtier reçoit une commission d’inscription qui est partagée avec le courtier vendeur, de sorte que le vendeur paie les deux côtés de la commission (inscription et vente).
À qui s’adresse une agence exclusive ?
Dans certains cas, une annonce exclusive d’agence peut fonctionner comme une sorte de compromis entre un courtier et un vendeur. Pour le courtier, cela peut être aussi simple que d’avoir un droit sur la vente (plutôt que de n’avoir aucun droit du tout). Pour le vendeur, il y a de fortes chances qu’il ne puisse pas vendre la maison sans aide. Dans ce cas, un vendeur gagnera du trafic en échange de la promesse de frais. Cela convient au vendeur à vendre par le propriétaire (FSBO) qui dit à un courtier que s’ilétaientembaucher un agent immobilier, alors ce serait le leur.
Les listes d’agences exclusives donnent aux deux parties un peu de ce qu’elles veulent. Peut-être que le vendeur s’attend à vendre la maison par lui-même. Peut-être que l’entreprise s’attend pleinement à un droit exclusif de vente et souhaite être rémunérée pour ses efforts. Il n’est pas rare qu’une société immobilière désire un accord d’inscription exclusif, un contrat qui ne paiera qu’elle et un courtier qui ne sera pas en concurrence. Si un courtier concurrent amène l’acheteur, la partie titulaire du contrat d’exclusivité paiera ce courtier.
Note
En 2019 et 2020, le nombre de logements à vendre par propriétaire (FSBO) était faible, à 8 %, ce qui constitue le taux le plus bas depuis 1981.Ces ventes FSBO se produisent beaucoup plus rapidement que les ventes qui bénéficient de l’aide d’agents, mais cela est peut-être dû au fait que 77 % des vendeurs FSBO déclarent avoir vendu à un ami ou à une personne qu’ils connaissaient auparavant.
Le fonctionnement interne d’un accord d’agence exclusif
Une annonce exclusive d’agence signifie qu’une seule société de courtage peut représenter le vendeur et que la maison ne peut être répertoriée nulle part ailleurs. C’est en soi une victoire pour le courtage. Mais en donnant au vendeur le droit de vendre la maison également par lui-même, cela donne au vendeur FSBO un moyen de ne pas payer de commission s’il trouve son propre acheteur. Donc le vendeur gagne aussi.
Dans ce cas, le vendeur ne recevra aucune aide ni représentation de la part de l’entreprise. (Il est également courant ici que l’acheteur se passe d’agent.) Cet échange constitue la base d’un contrat qui semble équitable aux deux parties, car chacune reçoit des avantages et des récompenses en fonction de ses propres opinions. En prime, cela crée également une envie pour les deux parties de rivaliser pour vendre la maison selon leurs conditions et rapidement.
En pratique, une inscription exclusive implique un certain travail en coulisse, comme la tenue de registres détaillés, la vérification auprès de l’autre partie et la surveillance des événements. Dans le cadre de ce type d’annonce, l’entreprise préfère gérer tous les contacts avec d’autres courtiers et acheteurs de maison, ainsi lorsqu’un acheteur est trouvé, ils peuvent prouver que l’acheteur est le résultat de leurs efforts. Cela fait partie de la durée de leur droit au paiement et cela laisse place au doute.
Note
Comme il n’est pas toujours clair comment un acheteur arrive sur la scène, de nombreuses sociétés de courtage traditionnelles exigent une clause supplémentaire pour protéger leurs revenus. Cette clause garantit que le vendeur paie le courtier inscripteur, quelle que soit la manière dont l’acheteur a eu connaissance de la vente.
Comment les agents consultent les listes d’agences exclusives
Un suivi minutieux est l’une des raisons pour lesquelles très peu d’annonces exclusives sont signées. Si vous demandiez à un agent immobilier de vous expliquer une agence exclusive, beaucoup ne le pourraient pas (ou préféreraient peut-être ne pas le faire). Une liste exclusive d’agence présente la possibilité qu’un agent consacre beaucoup d’efforts sans récompense.
Certains agents ont pu travailler avec des entreprises qui utilisent des listes exclusives en fixant un délai pour essayer d’abord une liste standard. Si le vendeur n’est pas en mesure de trouver un acheteur par ses propres efforts dans un délai de 30 jours, par exemple, cela déclencherait une deuxième phase (telle qu’écrite dans le contrat de vente), au cours de laquelle les parties pourraient convertir l’annonce en un droit exclusif de vendre l’annonce à ce moment-là.
