Un lecteur demande,
Nous venons de terminer notre dernière visite d’une maison que nous sommes censés fermer la semaine prochaine. Lors de notre inspection, nous avons découvert que certaines des portes qui se trouvaient sur les chambres sont maintenant entreposées dans le garage. Avons-nous le droit d’obliger le vendeur à les remettre ? Notre agent nous a donné une vérification de l’état de la propriété à signer. Nous avons écrit dessus que nous souhaitions que les portes soient installées. Nous craignons que les vendeurs envisagent de s’enfuir avec les portes. Un vendeur effectuera-t-il les réparations indiquées lors de la vérification de l’état de la propriété ?
Au départ, ce n’était pas un courriel auquel nous pouvions répondre, car votre guide d’achat de maison est celui d’un agent immobilier. En tant que collègue agent immobilier, il lui est interdit d’intervenir dans les transactions d’un autre agent immobilier ! Par conséquent, la seule bonne réponse à cette question était de demander à votre agent ce que vous deviez faire concernant la vérification de l’état de la propriété.
Cependant, maintenant que cette transaction n’est plus une situation active, j’aborde la question dans l’espoir d’offrir une explication aux autres acheteurs. Tout d’abord, comprenez que la vérification de l’état de la propriété n’est pas un outil de négociation. Une vérification de l’état de la propriété (VOP) est utilisée pour exonérer un agent immobilier de toute responsabilité après l’inspection finale, ainsi que pour prouver que l’acheteur a eu la possibilité de revoir la propriété une fois de plus.
Un modèle C.A.R. Le formulaire utilisé dans l’État de Californie indique que la vérification de l’état de la propriété n’est pas une éventualité du contrat d’achat. Cela signifie qu’il n’y a aucune condition à satisfaire avant la clôture. Le VOP ne modifie pas les obligations contractuelles du vendeur envers les acheteurs. Par exemple, si un vendeur a accepté de réparer un chauffe-eau, il est toujours tenu de réparer le chauffe-eau, même si le chauffe-eau n’est pas encore réparé.
Vérification de l’état de la propriété et visite finale
La plupart des contrats d’achat contiennent un certain type de verbiage indiquant que le vendeur s’engage à livrer la maison à la clôture dans le même état qu’à la date du contrat d’achat. Les contrats d’achat prévoient également souvent qu’une visite finale soit effectuée dans un certain nombre de jours avant la clôture. Un acheteur a généralement la possibilité de renoncer à l’inspection finale ou d’effectuer une visite guidée. Il n’est jamais recommandé à un acheteur de renoncer à cette inspection. Pourquoi? Parce que si quelque chose d’horrible s’était produit et que vous aviez laissé le séquestre se fermer avant de le résoudre, votre principal recours contre le vendeur pourrait impliquer de saisir le tribunal.
Lorsqu’il est renoncé à une vérification de l’état de la propriété
Il y a quelques années, j’ai vendu un condo à un acheteur d’Arabie Saoudite. Elle ne voulait pas effectuer la visite finale et elle a signé une renonciation à l’inspection finale. J’avais demandé si sa fille pouvait faire la visite à sa place, mais elle a refusé. Quelques jours après la fermeture, j’ai rencontré la fille au condo pour lui remettre les clés. Lorsque nous avons ouvert la porte, nous avons découvert deux gros problèmes.
Le premier problème était que quelqu’un avait baissé la climatisation très bas et que le ventilateur fonctionnait à plein régime. L’endroit était à une température glaciale et arctique. Il faisait si froid que le climatiseur avait gelé. Un bloc de glace avait fondu et la moquette était trempée.
Deuxièmement, il y avait une forte odeur de chat. Nous n’avions pas remarqué de chat dans la résidence plus tôt. Mais l’odeur lorsque nous avons ouvert la porte était inévitable. L’urine de chat a une odeur distincte et il est très difficile de s’en débarrasser. Si cet acheteur avait effectué sa dernière visite et noté les éléments lors de la vérification de l’état de la propriété, nous aurions pu émettre une demande de réparation ou demander une concession avant la clôture. Mais à ce stade, il était trop tard pour retarder la clôture car elle était fermée.
La vérification de l’état de la propriété n’est pas le formulaire à utiliser pour empêcher la fermeture du séquestre. Pour éviter une clôture, un acheteur devra signer une demande spécifique. Un acheteur n’aura jamais autant de levier après la clôture qu’il en aura avant la clôture.
Je dois également souligner que l’acheteur qui a écrit pour poser des questions sur les portes du garage était probablement un acheteur d’une première maison, et peut-être un acheteur d’une première maison très nerveux en plus. Dans la plupart des transactions immobilières, il est inhabituel qu’un vendeur retire des meubles sans autorisation ou autorisation. Je suppose que les portes du garage ont probablement toujours été dans le garage et que les acheteurs ne les ont pas remarquées lors de l’inspection initiale de la maison.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
