Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?

Qu’est-ce qu’une vente à découvert ?

Une vente à découvert est toute vente de propriété où le produit de la vente est « inférieur » au montant initial du prêt. Cela se produit lorsqu’un vendeur vend une propriété pour moins que le montant de son prêt et que le prêteur s’engage à accepter moins que le montant qui lui était initialement dû après tous les frais de vente.

Les ventes à découvert sont généralement initiées par des propriétaires en difficulté qui sont sous-évalués par leur prêt hypothécaire (le solde du prêt dépasse la juste valeur marchande de la maison) et qui ne peuvent pas se permettre ou conserver la maison, mais qui souhaitent éviter la saisie. Mais ils peuvent également se produire si le prix de vente accepté d’une maison est supérieur au prêt hypothécaire mais pas suffisamment élevé pour payer tous les frais de clôture et commissions.

Lors d’une vente à découvert réussie, le prêteur accepte généralement de libérer le privilège sur la propriété en échange du remboursement du prêt. Il peut soit annuler le « déficit » ou la différence entre le solde initial du prêt et le remboursement, soit élaborer un plan avec le vendeur pour régler la dette restante.Dans les deux cas, puisque le prêteur recevra un gain à court terme dans une telle transaction, il doit accepter d’accorder une vente à découvert, et ne le fera généralement que si cela profite aux résultats financiers du prêteur. Si le prêteur ne considère pas le propriétaire ou la propriété comme un bon choix pour une vente à découvert, il peut désapprouver la vente.

Comment fonctionne une vente à découvert

Une vente à découvert légitime doit être une transaction sans lien de dépendance impliquant un acheteur et un vendeur non liés et un prêteur de bonne foi. Voici un exemple du déroulement typique d’une vente à découvert :

1. Un propriétaire possède une maison qui vaut moins que ce qu’il doit sur son prêt hypothécaire, mais il doit la vendre en raison de difficultés.
2. Le vendeur fait appel à un agent pour discuter de la proposition de vente à découvert (connue dans la terminologie des ventes à découvert sous le nom de « package de vente à découvert »).
3. L’agent du vendeur contacte le prêteur pour évaluer sa volonté d’accepter la proposition et identifier ce dont le prêteur a besoin pour une vente à découvert.
4. Le vendeur travaille avec son agent pour fixer le prix de la maison et la mettre en vente.
5. Un agent acheteur fait au vendeur une offre sur la propriété.
6. L’acheteur et le vendeur négocient l’offre par l’intermédiaire de leurs agents respectifs.
7. L’agent du vendeur accepte l’offre au nom du vendeur et l’acheteur et le vendeur la signent, sous réserve de l’approbation du prêteur.
8. L’agent du vendeur présente l’offre au prêteur ainsi que le dossier de vente à découvert comprenant le contrat d’achat signé, une lettre de difficultés expliquant pourquoi le vendeur ne peut pas garder la maison et un récit sur les tendances du marché local qui soutiennent la vente à découvert.
9. Le prêteur effectue un examen « de fond » du dossier et finit par répondre par une approbation, un refus ou, dans certains cas, aucune réponse. Si le prêteur refuse la vente à découvert, il indiquera souvent le produit net qui serait acceptable pour approbation. En cas d’approbation, le prêteur envoie une lettre d’approbation de vente à découvert au vendeur afin d’exiger le remboursement du prêt en échange de la libération du privilège.
10. Escrow se ferme et le produit est remis au prêteur, et non au vendeur.

Conditions requises pour une vente à découvert

Il y a quatre ingrédients essentiels pour une vente à découvert, qui sont généralement gérés par des agents immobiliers spécialisés dans les ventes à découvert :

• Une maison sous-marine: Cela signifie qu’une maison a une juste valeur marchande inférieure au solde restant de l’hypothèque du propriétaire.
• Un vendeur en difficulté: La plupart des prêteurs considèrent les pertes d’emploi, les frais médicaux inattendus, le décès du propriétaire, les catastrophes naturelles et le service militaire comme des difficultés acceptables pour une vente à découvert, pour ne citer que quelques exemples.Quelles que soient les difficultés, elles devraient clairement inciter le propriétaire à vendre « à découvert ».
• Un prêteur consentant: Cela ne sert à rien de procéder si le prêteur refuse la possibilité d’une vente à découvert dans des conditions claires, ce qui arrive rarement. Le prêteur devrait au moins être disposé à envisager une proposition de vente à découvert, mais plus il est proactif et engagé envers l’approche initiale de l’agent du vendeur, plus la transaction a de chances d’être fluide.
• Un acheteur qualifié: Les acheteurs devraient idéalement être pré-qualifiés ou pré-approuvés, exempts d’imprévus excessifs et flexibles en ce qui concerne la clôture.

Vente à découvert ou forclusion

Les ventes à découvert et les saisies offrent aux propriétaires un moyen de disposer d’une propriété qu’ils ne peuvent pas conserver. Cependant, une vente à découvert est une transaction préalable à la saisie qui a lieu lorsque vous vendez une maison à un prix inférieur à ce que vous devez. Une forclusion se produit lorsqu’un prêteur reprend possession de votre maison après que vous n’ayez pas effectué les paiements requis.

Une vente à découvert est généralement un engagement volontaire et coopératif avec un prêteur qui vous permet de régler vos dettes ou de les faire pardonner afin d’éviter l’acte de reprise de possession plus agressif et, dans certains cas, non désiré, par le prêteur en cas de forclusion. Les emprunteurs les préfèrent parce qu’ils ne peuvent pas nuire à leur pointage de crédit autant qu’une saisie immobilière ; de plus, ils peuvent se remettre sur pied plus rapidement car ils peuvent acheter une nouvelle maison en seulement deux ans après une vente à découvert, contre sept ans après une saisie.Les ventes à découvert prennent également moins de temps, jusqu’à 10 mois, par rapport au délai de saisie qui peut atteindre un an.Les prêteurs privilégient également les ventes à découvert étant donné leurs coûts inférieurs.

Alternatives à une vente à découvert

Si vous êtes à court de remboursement de votre prêt hypothécaire et que vous ne parvenez pas à conserver la maison, une vente à découvert peut sembler être le seul moyen d’éviter la saisie. Mais d’autres alternatives de saisie peuvent s’offrir à vous.

Discutez de votre situation avec votre prêteur pour déterminer si vous êtes admissible à une modification de prêt dans laquelle le prêteur modifie les conditions du prêt existant pour éliminer le besoin d’une vente à découvert (par exemple, en réduisant le capital) ou à un refinancement hypothécaire (en le remplaçant par un nouveau).