Qu’est-ce qu’une saisie ?

Comment fonctionne un prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez une propriété coûteuse, comme une maison, vous pouvez payer un petit pourcentage du prix à l’avance, généralement entre 3 % et 20 % du prix, avec un acompte, et emprunter le reste de l’argent, pour être remboursé dans les années à venir avec une hypothèque.

L’argent emprunté peut s’élever à des centaines de milliers de dollars et, dans le cadre du contrat de prêt, vous accepterez que la maison servira de garantie pour le prêt.Si vous cessez d’effectuer vos paiements, le prêteur peut saisir la propriété, c’est-à-dire la reprendre, vous expulser et vendre la propriété afin de récupérer les fonds qu’il vous a prêtés et que vous ne pouvez pas rembourser.Pour garantir ce droit, le prêteur place un privilège sur votre propriété, qui constitue le droit légal du prêteur sur votre propriété au cas où vous ne respecteriez pas les obligations de l’hypothèque.

Comment fonctionnent les saisies

La saisie est généralement un processus lent. Si vous effectuez un paiement avec quelques jours ou semaines de retard, vous ne risquez probablement pas d’être expulsé. Cependant, vous pourriez devoir payer des frais de retard dans un délai de 10 à 15 jours seulement.C’est pourquoi il est important de communiquer avec votre prêteur le plus tôt possible si vous traversez une période difficile ou si vous prévoyez que cela se produira dans un avenir proche : il n’est peut-être pas trop tard pour éviter la saisie.

Le processus de saisie lui-même varie d’un prêteur à l’autre et les lois sont différentes dans chaque État ; cependant, la description ci-dessous est un aperçu approximatif de ce que vous pourriez vivre.L’ensemble du processus pourrait prendre au minimum plusieurs mois.

Les avis commencent à arriver

Vous commencerez généralement à recevoir des communications dès que vous manquerez un paiement, et ces communications peuvent inclure un avis d’intention de poursuivre le processus de saisie.

En général, les prêteurs engagent une procédure de saisie trois à six mois après que vous ayez manqué votre premier versement hypothécaire. Une fois que vous avez manqué des paiements pendant trois mois, vous pouvez recevoir une « lettre de mise en demeure » ou un « avis d’accélération » demandant le paiement dans les 30 jours.

Si, à la fin du quatrième mois de paiements manqués, vous n’avez toujours pas effectué le paiement, de nombreux prêteurs considéreront votre prêt comme en défaut et vous dirigeront vers l’avocat du prêteur.C’est à ce moment-là que les choses deviennent critiques. Lisez attentivement tous vos avis et accords et parlez à un avocat ou à un conseiller en logement du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) pour rester au courant.

Une saisie judiciaire ou non judiciaire s’ensuit

Il existe deux types de saisies, judiciaires et non judiciaires, et c’est à chaque État américain de décider lequel utiliser.

Dans les États judiciaires, votre prêteur doit intenter une action en justice contre vous devant les tribunaux pour procéder à la saisie. Ce processus prend beaucoup de temps, car il y a souvent 30 à 90 jours entre chaque affaire judiciaire.

Dans les États non judiciaires, les prêteurs peuvent saisir sur la base de la clause de « pouvoir de vente » contenue dans les accords que vous avez signés avec eux, et aucun juge n’est impliqué.Comme vous pouvez l’imaginer, les choses évoluent beaucoup plus rapidement dans les États non judiciaires. Mais dans les deux cas, vous recevrez un avis écrit vous invitant à effectuer le paiement, suivi d’un « avis de défaut » et d’un « avis de vente ».

Quelle que soit la procédure en vigueur, vous pouvez contester la saisie devant les tribunaux. Dans un État judiciaire, vous recevrez généralement une assignation, tandis que dans un État non judiciaire, vous devrez engager une action en justice contre votre prêteur pour arrêter le processus de saisie.Parlez à un avocat local pour plus de détails.

Vous pouvez arrêter le processus

Dans certains États, les prêteurs sont tenus d’offrir aux emprunteurs la possibilité de rétablir le prêt et d’arrêter le processus de saisie. Les prêteurs pourraient dire que vous pouvez rétablir le prêt à tout moment après « l’avis de vente » jusqu’à la date de forclusion (la date de vente) et rester dans la maison si vous effectuez la totalité (ou une partie substantielle) de vos paiements manqués et couvrez les frais juridiques et les pénalités facturés jusqu’à présent. Vous pourriez également avoir la possibilité de rembourser le prêt dans sa totalité, mais cela ne sera possible que si vous parvenez à refinancer la maison ou si vous trouvez une source d’argent substantielle.

Vente aux enchères et expulsion éventuelle

Si vous ne parvenez pas à empêcher la saisie, la propriété sera mise à la disposition du plus offrant lors d’une vente aux enchères organisée par le tribunal ou le bureau du shérif local. Si personne d’autre n’achète la maison (ce qui est courant), la propriété revient au prêteur. À ce stade, si vous êtes toujours dans la maison (et que vous n’avez pas pris de dispositions pour protéger la maison), vous risquez d’être expulsé. Les lois locales dictent la durée pendant laquelle vous pouvez rester dans la maison après la saisie, et vous devriez recevoir un avis vous informant de la durée pendant laquelle vous pouvez rester. Renseignez-vous auprès de votre ancien prêteur sur les incitations « argent contre clés », qui peuvent faciliter la transition vers un nouveau logement (en supposant que vous soyez prêt à déménager rapidement).

Obtenez une seconde chance grâce à un rachat

De nombreux États proposent ce que l’on appelle le rachat, une période après la vente par forclusion pendant laquelle vous pouvez encore récupérer votre maison. L’« Avis de vente » vous informera généralement de la période de rachat, et les délais varient selon les États. Vous devez généralement être prêt à payer le solde du prêt que vous devez et tous les coûts associés au processus de saisie pour récupérer la maison.

Conséquences d’une saisie

Le principal résultat de la saisie immobilière est bien entendu la vente forcée et l’expulsion de votre logement. Vous devrez trouver un autre logement, et le processus pourrait être extrêmement stressant pour vous et votre famille.

Les saisies coûtent également cher. Lorsque vous arrêtez d’effectuer des paiements, votre prêteur peut facturer des frais de retard et vous pourriez payer des frais juridiques pour lutter contre la saisie.Tous les frais ajoutés à votre compte augmenteront votre dette envers le prêteur, et vous pourriez toujours devoir de l’argent après la prise et la vente de votre maison si le produit de la vente n’est pas suffisant (ce que l’on appelle un « déficit »).

Une saisie nuira également à vos cotes de crédit. Vos rapports de crédit indiqueront que la saisie a commencé un mois ou deux après que le prêteur a lancé la procédure de saisie, et cela restera sur le rapport pendant sept ans. Vous aurez du mal à emprunter pour acheter une autre maison (même si vous pourrez peut-être obtenir certains prêts gouvernementaux d’ici un à deux ans), et vous aurez également du mal à obtenir des prêts abordables de quelque nature que ce soit.

Comment éviter une saisie

La saisie prend du temps et coûte cher aux prêteurs (bien qu’ils puissent essayer de vous répercuter certains de ces frais), et c’est quelque chose qu’ils aimeraient éviter, si possible. Sachant cela, il est important d’essayer de travailler avec votre prêteur pour tenter de prévenir la saisie :

• Restez en contact avec votre prêteur. Contactez-nous avant de manquer des paiements et demandez si quelque chose peut être fait. Et si vous commencez à manquer des paiements, n’ignorez pas les communications de votre prêteur : vous recevrez des avis importants vous indiquant où vous en êtes dans le processus et quels sont vos droits et options. Parlez à un avocat immobilier local ou à un conseiller en logement HUD pour comprendre ce qui se passe.
• Explorez des alternatives pour garder votre maison. Si vous savez que vous ne pourrez pas effectuer vos paiements, renseignez-vous sur les options qui s’offrent à vous. Vous pourrez peut-être obtenir de l’aide grâce aux programmes gouvernementaux d’évitement des saisies.Certains prêteurs proposent des programmes similaires à ceux qui sont prêts à remplir une demande d’aide hypothécaire.Votre prêteur pourrait même proposer une modification de prêt qui rendrait votre prêt plus abordable. Ou bien, vous pourrez peut-être élaborer un plan de paiement simple avec votre prêteur si vous avez juste besoin d’un soulagement pendant une brève période (si vous êtes entre deux emplois ou si vous avez des frais médicaux inattendus, par exemple).
• Recherchez des alternatives pour quitter votre domicile. La saisie immobilière est un processus long, désagréable et coûteux qui nuit à votre crédit. Si vous êtes simplement prêt à passer à autre chose (mais que vous voulez au moins essayer de minimiser les dégâts), voyez si votre prêteur acceptera une vente à découvert, ce qui vous permettra de vendre la maison et d’utiliser le produit pour rembourser votre prêteur même si le prêt n’a pas été entièrement remboursé et que le prix de la maison est inférieur à ce que vous devez sur l’hypothèque. Cependant, vous devrez peut-être quand même payer le déficit à moins d’y renoncer.Si cela ne fonctionne pas, une autre option moins intéressante est un acte tenant lieu de forclusion, qui vous permet de réduire, voire d’éliminer le solde de votre prêt hypothécaire en échange de la remise de votre propriété au prêteur.
• Envisagez la faillite. Le dépôt de bilan peut interrompre temporairement une saisie. Les problèmes sont complexes, alors parlez à un avocat local pour obtenir des informations précises et adaptées à votre situation et à votre état de résidence.
• Évitez les arnaques. Parce que vous êtes dans une situation désespérée, vous êtes une cible pour les escrocs. Méfiez-vous des escroqueries au sauvetage par saisie, telles que les faux conseillers en crédit ou les individus qui vous demandent de signer l’acte de propriété de votre maison, et soyez sélectif quant aux personnes à qui vous demandez de l’aide. Commencez à demander de l’aide auprès des agences de conseil HUD et d’autres agences locales réputées.

Foire aux questions (FAQ)