Points clés à retenir
- Un écart d’évaluation est la différence entre une valeur estimative et le prix contractuel du bien à vendre.
- Certaines lacunes dans l’évaluation amènent les acheteurs à se retirer de la transaction, tandis que d’autres sont suffisamment petites pour que l’acheteur choisisse de payer l’écart d’avance ou de négocier un prix inférieur avec le vendeur.
- Un marché de vendeurs avec des stocks très faibles peut entraîner un risque plus élevé d’écart d’évaluation, car les acheteurs ont tendance à faire des offres plus élevées, qui peuvent être supérieures à la valeur estimative de la propriété.
Définition et exemples d’une lacune d’évaluation
Un écart d’évaluation est le montant d’argent qui correspond à la différence entre le prix contractuel d’une maison et sa valeur estimative.
- Nom alternatif: Lorsqu’une propriété « n’a pas été évaluée ».
“Un écart d’évaluation est un terme qui décrit le moment où l’évaluation est inférieure à ce qui est proposé”, a déclaré Woody Fincham, évaluateur et fondateur de Fincham & Associates, à Gesundmd lors d’un entretien téléphonique. “C’est une chose courante dans un marché en pleine effervescence.”
Note
Un prêteur ne peut pas prêter si le prix proposé de la maison est supérieur à la valeur estimative. Les acheteurs confrontés à une lacune dans l’évaluation doivent prendre la décision de procéder à la vente sur la base de ces informations.
Les écarts d’évaluation deviennent plus fréquents lorsque le stock de logements est faible et que la demande de propriétés est élevée, ce qui s’est produit sur le marché immobilier américain ces dernières années.
Par exemple, disons que vous avez trouvé une propriété à acheter. En raison du grand intérêt des autres acheteurs, vous proposez 320 000 $ sur un prix catalogue de 300 000 $ et concluez un contrat à ce prix.
Votre prêteur exige une évaluation d’un évaluateur indépendant pour déterminer si la maison vaut 320 000 $. Si l’évaluateur détermine que la valeur de la propriété est de 290 000 $, vous avez un écart d’évaluation de 30 000 $ entre la valeur marchande et le prix contractuel.
À ce stade, vous, votre prêteur et le vendeur aurez des décisions à prendre sur la manière dont la vente se déroulera et si elle se déroulera en fonction de l’écart d’évaluation.
Comment fonctionne un écart d’évaluation ?
Lorsqu’un écart d’évaluation se produit, il existe deux voies à suivre. La première consiste à contester la valeur d’expertise telle qu’elle est après la remise du rapport d’évaluation, mais l’autre voie consiste à accepter cette valeur et à décider comment procéder à partir de là.
Note
Les acheteurs ayant un écart d’évaluation peuvent demander au vendeur de réduire le prix. Cependant, dans un marché où les stocks sont faibles et où la demande est élevée, le vendeur peut disposer de suffisamment d’offres complémentaires pour maintenir son prix demandé, quelle que soit l’évaluation de la maison.
Si votre vendeur ne bouge pas sur le prix et que votre maison n’est pas évaluée au prix contractuel, vous pouvez généralement annuler le contrat selon ce qu’on appelle la « éventualité de l’évaluation ».
Si vous n’êtes pas prêt à annuler la vente et ne pouvez pas négocier un prix inférieur, vous devrez payer le montant de l’écart d’évaluation en espèces dans le cadre de l’achat de la maison, vous disposerez donc d’une mise de fonds plus importante.
Contester une lacune d’évaluation
Si votre évaluation aboutit à une lacune d’évaluation, la première étape consiste à lire le rapport en détail pour voir comment l’évaluateur a déterminé la valeur de la maison.
“Un rapport d’évaluation est une thèse avec un récit supplémentaire détaillé, alors regardez les ajustements qu’ils ont apportés”, a déclaré Fincham. “Recherchent-ils des compositions appropriées ? Si vous êtes dans un marché en pleine appréciation et qu’ils n’utilisent que des ventes comparables datant de six mois sans ajustements temporels, c’est un signal d’alarme.”
Note
Demander une nouvelle évaluation peut être une option si l’acheteur et l’agent immobilier constatent que le rapport d’évaluation a pu commettre des erreurs, par exemple en omettant de prendre en compte les tendances du marché local.
Fincham a déclaré avoir vu des souscripteurs réévaluer une évaluation en raison d’éléments du rapport et ordonner une nouvelle évaluation comme deuxième examen de la valeur de la propriété. Étant donné que de nombreux marchés immobiliers sont classés comme « en appréciation rapide », il peut être difficile de trouver des ventes comparables qui reflètent véritablement les conditions actuelles du marché avec toutes les nuances. Les nombreuses complexités du calcul de la valeur immobilière font qu’il existe parfois des conditions dans lesquelles une deuxième expertise apportera un nouvel éclairage sur la valeur.
Ce que signifient les lacunes d’évaluation pour l’achat d’une maison sur des marchés concurrentiels
De nombreux vendeurs préfèrent une offre au comptant car elle ne dépend pas d’une évaluation favorable. Les marchés concurrentiels ont tendance à recevoir davantage d’offres en espèces, ce qui rend plus difficile la concurrence pour les acheteurs, a déclaré Fincham.
Note
Les acheteurs sur des marchés concurrentiels peuvent choisir d’inclure dans leur offre une clause sur leur volonté de payer l’écart d’évaluation et sur l’ampleur de l’écart qu’ils sont prêts à couvrir. Par exemple, vous pourriez accepter de combler un écart allant jusqu’à 20 000 $ tout en vous réservant le droit d’annuler l’achat si l’écart d’évaluation est plus important. Un agent immobilier peut vous aider à décider d’inclure ou non une clause en fonction de votre situation.
Dans un marché concurrentiel, vous souhaiterez peut-être envisager des maisons dont les prix sont légèrement inférieurs à votre budget. De cette façon, vous pouvez proposer une offre compétitive ou potentiellement offrir plus de fonds pour combler les lacunes de l’évaluation.
Un bon agent immobilier saura si une maison est trop chère ou si elle est susceptible d’être évaluée avec un écart d’évaluation. Ils peuvent conseiller leurs clients et proposer des ventes comparables pertinentes, a déclaré Fincham. Les sites Web immobiliers tels que Zillow ou Trulia incluent généralement dans leur annonce la valeur estimée des maisons basée sur des algorithmes. Ils ne sont pas officiels, mais ils peuvent aider les acheteurs à se faire une idée de la valeur afin qu’ils sachent s’il faut ou non anticiper un écart d’évaluation, a-t-il déclaré.
