Points clés à retenir
- Un prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt immobilier dont le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe se présentent souvent sous la forme d’hypothèques conventionnelles sur 30 ans ou sur 15 ans. Cependant, une hypothèque à taux variable 5/1 comporte également un taux fixe pour les cinq premières années du prêt.
- Les prêts hypothécaires à taux fixe sont disponibles auprès des banques, des coopératives de crédit ou des prêteurs hypothécaires, ainsi que de la FHA et du ministère des Anciens Combattants.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à taux fixe ?
Un prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt dont le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Les intérêts correspondent aux frais facturés par le prêteur pour vous prêter de l’argent. Le paiement mensuel sert également à rembourser le capital du prêt, c’est-à-dire le montant que vous avez emprunté.
Note
Votre versement hypothécaire mensuel peut également inclure les taxes foncières, l’assurance habitation ou l’assurance hypothécaire. Votre paiement n’augmentera que si ces frais augmentent.
Les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent être soit des prêts conventionnels, soit des prêts garantis par la Federal Housing Authority (FHA) ou le ministère des Anciens Combattants.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire à taux fixe
Le paiement de chaque mois est égal au taux d’intérêt multiplié par le principal, plus un petit pourcentage du principal lui-même. Le processus de remboursement du prêt au fil du temps est appelé amortissement. Puisqu’une partie du capital est remboursée chaque mois, le paiement des intérêts sur le capital restant est également un peu moins élevé. En conséquence, une plus grande partie de votre paiement mensuel est consacrée au capital chaque mois.
En d’autres termes, la majeure partie du paiement mensuel est consacrée aux intérêts au début du prêt. Vers la fin, la majeure partie va au directeur. Découvrez dans quelle mesure vos paiements mensuels contribuent au paiement des intérêts et au remboursement du solde du capital au fil du temps à l’aide de notre calculateur d’amortissement du prêt.
Comment les taux d’intérêt sont déterminés
Le taux d’intérêt est généralement légèrement supérieur au rendement des bons du Trésor à 30 ans au moment de l’émission de l’hypothèque. Les investisseurs achètent des prêts hypothécaires sur le marché secondaire lorsqu’ils recherchent quelque chose qui offre un rendement supérieur à celui des bons du Trésor sans ajouter trop de risques. C’est ainsi que les bons du Trésor affectent les taux hypothécaires.
Les taux d’intérêt sont généralement en baisse depuis 1985. L’une des raisons est que la Réserve fédérale a depuis lors maintenu l’inflation sous contrôle. Cela a conduit à des taux bas sur les bons du Trésor. En conséquence, les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans sont inférieurs à 7 % depuis mars 2002. Au 11 septembre 2020, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans est de 2,86 %, ce qui est un plus bas historique.
Le graphique ci-dessous illustre l’évolution des taux d’intérêt entre les prêts hypothécaires à taux fixe de 15 et 30 ans, de 2000 à aujourd’hui.
Note
Bien que les taux hypothécaires moyens soient à leur plus bas niveau en septembre 2020, il est important de se rappeler que le taux d’intérêt que vous recevez sur votre prêt hypothécaire spécifique sera basé sur votre cote de crédit, vos revenus et d’autres détails financiers.
Types de prêts hypothécaires à taux fixe
Il existe trois types de prêts hypothécaires à taux fixe.
Prêt hypothécaire à taux variable 5/1
Une hypothèque à taux variable (ARM) 5/1 commence par une hypothèque à taux fixe sur cinq ans. Après les cinq premières années, il varie ensuite en fonction des taux d’intérêt en vigueur.
Note
Certains courtiers hypothécaires vous vendront un prêt hypothécaire dit à taux fixe, dont le taux n’est fixe que pendant les cinq premières années. Assurez-vous de demander quel sera le taux d’intérêt après cette période, si elle est terminée.
L’avantage est que le taux d’intérêt initial est inférieur à celui d’un prêt hypothécaire sur 30 ans. L’inconvénient, c’est ce qui arrive après cinq ans. Votre taux d’intérêt pourrait augmenter rapidement, en fonction des taux en vigueur. Cela peut être un bon prêt si vous envisagez de vendre d’ici cinq ans ou si vous pensez que les taux d’intérêt vont baisser.
Hypothèque de 15 ans
Un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans a un taux fixe pour les 15 années entières du prêt. Cela peut être intéressant pour les propriétaires, car vous remboursez une plus grande partie du capital à chaque paiement. Cela signifie que vous pouvez rembourser le capital plus rapidement qu’avec un prêt classique sur 30 ans. Vous constituez également des capitaux propres plus rapidement.
En revanche, les prêts hypothécaires sur 15 ans comportent des mensualités plus élevées. Pour cette raison, le risque de défaut de paiement est légèrement plus élevé si vos revenus diminuent.
Hypothèque de 30 ans
Un prêt hypothécaire sur 30 ans est le prêt conventionnel le plus abordable. La mensualité est inférieure à celle du prêt sur 15 ans car le remboursement s’étale sur 30 ans. Cela peut être un bon prêt si vous envisagez de rester longtemps dans votre logement. C’est également bon pour les familles à faibles revenus, car cela leur permet d’acheter une maison avec un coût mensuel inférieur.
Prêts conformes
Les prêts conformes ont un montant maximum fixé par le gouvernement fédéral. Le gouvernement les assure soit par l’intermédiaire de Freddie Mac, soit de Fannie Mae. En conséquence, ils peuvent être un peu moins chers que les prêts non conformes.
Prêts FHA
Les prêts hypothécaires FHA sont réglementés et assurés par la Federal Housing Administration. Les emprunteurs peuvent avoir des cotes de crédit inférieures et payer moins pour l’acompte qu’un prêt conventionnel.
Alternatives aux prêts hypothécaires à taux fixe
Les alternatives à un prêt hypothécaire à taux fixe comprennent des prêts hypothécaires à taux variable où le taux d’intérêt peut changer au fil du temps, ou un prêt sans frais, dans lequel les frais de clôture sont en réalité intégrés au prêt lui-même. Vous pourriez finir par payer plus sur la durée du prêt avec ce dernier, car vous payez des intérêts sur ces frais de clôture. Vous pourriez également payer plus avec un prêt hypothécaire à taux variable si le taux augmente après la période à taux fixe. Si le taux diminue, vous pourriez finir par économiser de l’argent sur vos mensualités.
Avantages et inconvénients des prêts hypothécaires à taux fixe
Le paiement mensuel reste le même, sauf si les taxes ou les assurances augmentent
Vous remboursez une partie du capital du prêt chaque mois
Vous protège des futures augmentations des taux d’intérêt
Le taux d’intérêt peut être plus élevé que celui des prêts hypothécaires à taux variable
Vous remboursez le capital plus lentement qu’avec un prêt à taux variable
Vous pouvez payer des frais de clôture plus élevés
Avantages expliqués
L’avantage du prêt hypothécaire à taux fixe est que le versement est le même chaque mois. Cette prévisibilité facilite la planification de votre budget. Vous n’avez pas à vous soucier de futurs versements plus élevés comme c’est le cas avec un prêt hypothécaire à taux variable. Vous remboursez une petite partie du capital chaque mois. Cela augmente automatiquement la valeur nette de votre maison. La seule raison pour laquelle votre paiement mensuel pourrait augmenter est si vous payez vos impôts fonciers via votre paiement hypothécaire mensuel et si les impôts augmentent, ou si votre assurance habitation augmente.
Vous pouvez effectuer des versements supplémentaires pour rembourser votre capital plus tôt. La plupart des prêts à taux fixe ne comportent pas de pénalités pour remboursement anticipé. Cela peut également être un excellent prêt si vous pensez que les taux d’intérêt augmenteront au cours des prochaines années. En effet, votre taux est bloqué et ne changera que si vous choisissez de refinancer.
Inconvénients expliqués
L’inconvénient d’un prêt hypothécaire à taux fixe est que le taux d’intérêt peut être plus élevé que celui d’un prêt à taux variable ou d’un prêt à intérêt uniquement. Cela rend les choses plus coûteuses si les taux d’intérêt restent les mêmes ou baissent à l’avenir.
Un autre inconvénient est que vous remboursez le capital à un rythme plus lent qu’avec un prêt à taux variable. Les paiements des premières années servent principalement à payer les intérêts. Par conséquent, ces mesures ne sont pas bonnes si vous envisagez de vendre votre maison d’ici cinq à dix ans.
Il peut également être difficile d’être admissible à un prêt à taux fixe et vous pourriez payer des frais de clôture plus élevés que pour un prêt à taux variable. Ces deux phénomènes sont dus au fait que les banques risquent de perdre de l’argent si les taux augmentent. C’est un gros risque pour eux de prendre un prêt sur 30 ans, car les banques veulent être payées pour couvrir ce risque. Si vous prévoyez déménager dans cinq ans ou moins, un prêt hypothécaire à taux variable pourrait être une meilleure solution.
Comment obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe
Vous pouvez demander un prêt hypothécaire à taux fixe auprès de presque toutes les banques, coopératives de crédit ou prêteurs hypothécaires. Il est préférable de comparer les tarifs entre les entreprises. Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) dispose d’un excellent outil pour vous aider à explorer les taux d’intérêt. Vous devez également comparer les frais, les points et les frais de clôture. Vérifiez également si une assurance hypothécaire est requise.
Pour votre propre protection, demandez un prêt hypothécaire qualifié. Il vous protégera des caractéristiques dangereuses telles que l’amortissement négatif, les paiements forfaitaires et les points et frais excédentaires.
