Qu’est-ce qu’un prêt foncier ?

Définition et exemples de prêts fonciers

Un prêt sur valeur foncière repose sur votre valeur nette dans un lot ou une parcelle de terrain non bâti. La valeur nette est la différence entre le montant dû sur le terrain (le cas échéant) et la valeur du terrain. Le terrain fait office de garantie ; si vous deviez faire défaut sur votre prêt foncier, le prêteur pourrait prendre le terrain pour récupérer les pertes.

Les prêts fonciers peuvent être plus facilement disponibles pour des superficies plus importantes. Les terres peuvent avoir plus de valeur si elles sont utilisées à des fins agricoles, pétrolières et gazières, de droits miniers, de bois ou à des fins récréatives (chasse). Les prêts fonciers ne sont pas aussi courants que les autres types de prêts immobiliers à la consommation.

La plupart des prêteurs fonciers auront une formation agricole, avec la capacité d’accorder des prêts sur tous les types de terres, avec quelques réserves, a déclaré Jeramy Stephens, associé et courtier directeur de National Land Realty.

• Noms alternatifs: valeur foncière brute, marge de crédit foncière, prêt sur valeur foncière en espèces

Par exemple, disons que vous héritez de 159 acres de terres brutes et non aménagées en raison du décès d’un grand-parent dans le Mississippi, mais que vous vivez en Virginie. Vous souhaitez emprunter sur la valeur du terrain pour acheter une voiture. Pour savoir si cela est possible, vous discuterez avec un prêteur foncier qui fait des affaires dans le Mississippi et qui évaluera le terrain et décidera s’il convient de vous offrir une marge de crédit en fonction du terrain.

Comment fonctionnent les prêts sur valeur foncière

Un prêt foncier est simplement tout prêt utilisant votre terrain comme garantie. Les prêteurs envoient un évaluateur pour évaluer votre propriété ; il peut s’agir d’un évaluateur local ou d’une personne employée par le prêteur.

“La plupart des évaluations foncières nécessiteront un évaluateur général certifié par l’État, et le rapport nécessite généralement plus de détails qu’un simple rapport d’évaluation standard”, a déclaré Stephens. L’American Society of Farm Managers & Rural Appraisers (ASFMRA) peut être un site Web utile pour localiser un évaluateur foncier dans une zone spécifique.

La valeur du terrain dépend de l’évaluation concernant l’utilisation la plus élevée et la meilleure du terrain et est déterminée par le marché. « L’évaluation devra justifier la valeur globale de la propriété », a déclaré Stephens, comme pour une évaluation résidentielle.

La terre aura une valeur supplémentaire s’il existe des revenus potentiels ou actuels provenant de baux agricoles, de récoltes de terres forestières et de baux miniers, a déclaré Stephens. Il peut ainsi être plus facile de trouver un prêteur. Les revenus de la terre pourraient améliorer la situation financière de l’emprunteur, par exemple si l’emprunteur reçoit un revenu d’un agriculteur qui loue la terre. “Il y aura un loyer historique qui contribuera aux revenus et à la valeur du terrain”, a déclaré Stephens.

La propriété reflète alors un historique de revenus sur lequel on peut compter pour le remboursement du prêt. Mais même le potentiel peut être utile. « Même s’il n’y a pas de revenu existant, il existe un potentiel et une projection de revenu tant qu’il s’agit d’une source réaliste et viable », a déclaré Stephens.

Le ratio prêt-valeur maximum et le montant que vous pouvez emprunter varient selon le prêteur et le montant du prêt, a-t-il déclaré : “La plupart se situeront entre 50 % et 75 %. La plupart des refinancements ou des lignes de crédit dépasseront 25 000 $. Les principales sources de financement avec lesquelles j’ai de l’expérience, le montant minimum du prêt de retrait serait de 100 000 $ et une ligne de crédit foncière serait de 250 000 $. Il existe des options pour moins, mais le retrait peut être plus spécifique. pour un usage prévu autre qu’un simple prêt sur valeur nette, les prêteurs fonciers sont généralement mieux adaptés pour des montants de prêt plus importants.

Types de prêts fonciers

Les prêts fonciers prennent généralement trois formes. ​​Dans tous les cas, le prêteur exigera une première position sur le terrain (garantie) pour un refinancement ou une ligne de crédit.

En d’autres termes, si vous devez encore de l’argent sur le prêt foncier que vous avez utilisé pour acheter le terrain, vous ne pourrez pas contracter une deuxième ligne de crédit comme pour un prêt immobilier. Vous devrez le rembourser avec le produit de la vente, le nouveau prêt foncier est donc votre seul prêt pour le terrain.

Refinancement des retraits de fonds propres fonciers

Selon Stephens, les prêts de refinancement avec retrait de capitaux propres du terrain comportent généralement les conditions suivantes :

• Mandats de 15 à 30 ans
• Tarifs modulables ou fixes
• Taux d’intérêt 1,5 % à 2,0 % plus élevés que les prêts hypothécaires résidentiels traditionnels

Marge de crédit sur valeur foncière

Les lignes de crédit sur valeur foncière diffèrent selon le prêteur, mais peuvent comporter les conditions suivantes :

• Période de trois à cinq ans
• Taux variable, ou taux modulables sur un mois ou un an
• Taux d’intérêt 1,5 % à 2,5 % plus élevés que le résidentiel
• Intérêts dus mensuellement, trimestriellement ou annuellement ; le principal est dû annuellement

Prêt à la construction sur valeur foncière

Les banques et les coopératives de crédit peuvent considérer vos capitaux propres comme contribuant à votre mise de fonds pour un prêt à la construction, à condition que vous construisiez une maison sur le terrain dans un délai précis. Ces prêts sont plus courants car la nouvelle maison fait partie de la garantie du prêt pour l’institution financière. Cependant, il peut y avoir des restrictions ; par exemple, la propriété devra peut-être déjà disposer de services tels que l’eau, les égouts et l’électricité. 

Termes courants : 

• Généralement mis en place pour six à 12 mois
• Paiements d’intérêts uniquement possibles
• Rembourse le lot ou le privilège foncier existant
• Peut être disponible uniquement pour les résidences principales
• Peut être converti en hypothèque permanente une fois la construction terminée
• Emprunter 70 à 80 % de la valeur finale du prêt

Comment obtenir un prêt foncier

Les prêts fonciers sont plus susceptibles d’être disponibles pour le consommateur moyen par l’intermédiaire de prêteurs spécialisés tels que les prêteurs fonciers, mais peuvent également être disponibles auprès des coopératives de crédit ou des banques. “La plupart de ces prêteurs peuvent être trouvés par une simple recherche en ligne d’une entreprise qui fournit le service dans un domaine de consommation”, a déclaré Stephens. « Certains sont plus locaux, tandis que d’autres n’ont pas de bureaux locaux mais prêteront dans la plupart des régions du pays. »

Stephens a déclaré que le profil de crédit de l’emprunteur répond à des normes plus élevées que la plupart des prêts résidentiels pour un prêt foncier. Les prêteurs recherchent des cotes de crédit de 680 ou plus, en mettant l’accent sur les ratios dette/actif total et les ratios dette/revenu (DTI).

Si l’emprunteur est suffisamment solide financièrement pour respecter toutes les obligations et les ratios financiers requis pour le prêt sans aucun revenu provenant de la propriété, le revenu n’est pas un facteur déterminant pour l’approbation du prêt, en général. Aucun revenu n’est requis pour accorder le prêt, mais il devrait y avoir une possibilité de revenu provenant du terrain pour la plupart des prêteurs fonciers.

“Quelques acres de grand-mère ne donneront probablement pas droit à une ligne de crédit, mais peut-être à un refinancement en espèces en fonction de la valeur globale de la propriété”, a déclaré Stephens. “La plupart des prêteurs fonciers cherchent à prêter un montant plus important avec des garanties adéquates. Lors d’une petite transaction, si la banque ou la coopérative de crédit n’est pas disposée à prêter, elle tombe dans une zone grise où personne n’est disponible pour accorder ces prêts.”

Cependant, il peut être possible d’utiliser les capitaux propres comme acompte pour votre prêt à la construction auprès de votre coopérative de crédit ou de votre banque locale, si l’institution a de l’expérience en matière de prêts à la construction résidentielle. 

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