Qu’est-ce qu’un prêt FHA ?

Définition et exemples de prêts FHA

Le secteur du logement était en difficulté avant la création de la FHA en 1934, pendant la Grande Dépression. À cette époque, seul un ménage sur dix était propriétaire de son logement et les conditions des prêts hypothécaires étaient lourdes. Les emprunteurs ne pouvaient financer qu’environ la moitié du prix d’achat d’une maison, et les prêts nécessitaient généralement un paiement forfaitaire après trois à cinq ans.

Un plus grand nombre d’emprunteurs ont pu acheter leur maison grâce aux prêts de la FHA, et les taux d’accession à la propriété ont grimpé au cours des décennies suivantes.

L’agence couvre 8 millions de maisons unifamiliales et près de 12 000 propriétés multifamiliales.Le programme de prêt de la FHA a contribué à faire grimper le taux d’accession à la propriété aux États-Unis jusqu’à un sommet de 69,2 % en 2004, mais il a chuté de 4,5 points de pourcentage jusqu’à la fin de la Grande Récession provoquée par la crise hypothécaire de 2008.

Ces prêts ne conviennent pas à tout le monde, mais ils présentent plusieurs caractéristiques intéressantes. Ils permettent aux acheteurs de :

• Effectuez des acomptes aussi petits que 3,5 %
• Obtenez une approbation malgré un crédit imparfait ou des antécédents de crédit minces
• Achetez non seulement des maisons unifamiliales, mais également des condos, des immeubles à logements multiples ou des maisons préfabriquées.
• Obtenez un financement supérieur au montant de l’achat pour les rénovations et les réparations grâce au programme FHA 203(k)
• Financer un acompte avec l’argent d’un cadeau ou l’aide du vendeur
• Acheter une saisie

Comment fonctionnent les prêts FHA ?

La FHA promet de rembourser le prêteur si un emprunteur ne respecte pas son prêt FHA. La FHA facture aux emprunteurs de deux manières différentes pour financer cette obligation :

• Les acheteurs de maison qui utilisent les prêts FHA paient une prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) de 1,75 % de la valeur du prêt.Vous pouvez payer l’UFMIP au moment de l’octroi du prêt ou l’ajouter au montant total que vous empruntez dans le cadre de votre prêt hypothécaire.
• Les propriétaires paient également une prime mensuelle d’assurance hypothécaire (MMIP), dont le pourcentage dépend du niveau de risque que la FHA prend avec votre prêt. Les prêts à plus court terme, les soldes plus petits et les acomptes plus importants entraînent des MMIP inférieurs. Ces primes peuvent varier de 0,45 % à 1,05 % annuellement. La plupart des emprunteurs disposant de petits acomptes et de prêts sur 30 ans paient 0,85 % (ou 85 points de base).

Les prêts FHA sont disponibles pour plusieurs types de propriétés. Vous pouvez acheter des duplex, des maisons préfabriquées et d’autres types de propriétés en plus des maisons unifamiliales standards.

Une alternative aux prêts FHA

Les prêts FHA devraient avoir des taux d’intérêt bien inférieurs à ceux des prêts conventionnels, car le prêteur prend moins de risques, mais ce n’est pas toujours le cas. Ellie Mae, désormais ICE Mortgage Technology, a rapporté que le taux moyen d’un prêt FHA sur 30 ans aux États-Unis n’était que de 1 point de base inférieur au taux moyen d’un prêt hypothécaire conventionnel en septembre 2020 : 3,01 % contre 3,02 %. Ces taux étaient en baisse par rapport à 3,10 % et 3,12 % respectivement en août 2020 et représentaient des plus bas historiques.

Vous feriez peut-être mieux d’obtenir un prêt immobilier conventionnel si vous avez une cote de crédit de 620 ou plus, un ratio dette/revenu de 50 % ou moins et si vous pouvez verser 20 % ou plus. Une mise de fonds d’au moins 20 % vous évitera d’avoir à payer une assurance hypothécaire.

Avantages et inconvénients des prêts FHA

Le principal attrait des prêts FHA est qu’ils incitent les prêteurs à accorder des prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenus faibles et moyens en raison de la garantie de la FHA pour couvrir les paiements. Mais ce type de prêt peut comporter certains pièges.

Avantages expliqués

• Un acompte plus petit : Les prêts FHA vous permettent d’acheter une maison avec un acompte d’aussi peu que 3,5 %. Les programmes de prêt conventionnels peuvent exiger un acompte plus important, ou ils peuvent exiger des cotes de crédit et des revenus élevés pour être approuvés avec un petit acompte.
• Utiliser l’argent du cadeau pour un acompte : Il est plus facile d’utiliser l’argent offert pour votre acompte et les frais de clôture avec le financement FHA.Et un vendeur motivé peut payer jusqu’à 6 % du montant du prêt pour couvrir les frais de clôture d’un acheteur.

• Aucune pénalité de remboursement : Il n’y a aucune pénalité en cas de remboursement anticipé de votre prêt.Cela peut être un avantage considérable pour les emprunteurs à risque. De lourdes pénalités pour remboursement anticipé peuvent les affecter lorsqu’ils tentent de vendre leur maison ou de refinancer un prêt hypothécaire, même si leur crédit s’est amélioré.
• Des exigences de crédit plus clémentes: Un prêt FHA vous permet d’obtenir plus facilement l’approbation si vous avez une faillite ou une saisie récente dans votre historique de crédit. Vous ne devez généralement attendre qu’un à trois ans après vos difficultés financières pour être admissible à un prêt FHA.
• Amélioration et réparation de l’habitat : Certains prêts FHA peuvent être utilisés pour financer des rénovations domiciliaires via le programme FHA 203(k) Rehab Mortgage Insurance. Le programme facilite le financement de votre achat et des améliorations apportées à la propriété avec un seul prêt si vous achetez une propriété qui nécessite des améliorations.
• Ce sont des prêts assumables : Un acheteur peut « reprendre » votre prêt FHA s’il est assumé et que vous vendez votre maison.Ils reprennent là où vous vous étiez arrêté, bénéficiant de frais d’intérêt moins élevés parce que vous avez déjà traversé les années où les taux d’intérêt sont les plus élevés. L’acheteur peut également bénéficier d’un taux d’intérêt bas qui n’est pas disponible dans l’environnement actuel si les taux changent au moment de la vente.

Inconvénients expliqués

Assurance hypothécaire: La prime d’assurance hypothécaire initiale requise peut augmenter le solde de votre prêt, et les primes mensuelles FHA peuvent coûter plus cher que ce que coûterait une assurance hypothécaire privée. Il est impossible d’annuler l’assurance hypothécaire sur les prêts FHA dans de nombreux cas, contrairement à l’assurance hypothécaire privée lorsque vous atteignez un certain seuil de capitaux propres.

Limites de prêt : La FHA pourrait ne pas être en mesure de fournir suffisamment de financement si vous avez besoin d’un prêt important. Le montant que vous pouvez emprunter dépend du comté dans lequel vous vivez. Vous pouvez consulter ce montant sur le site Web FHA Mortgage Limits du Département américain du logement et du développement urbain.

Comment obtenir un prêt FHA

Vous pouvez commencer le processus d’obtention d’un prêt garanti par la FHA auprès d’un initiateur de prêt local, d’un courtier hypothécaire en ligne ou d’un agent de crédit de votre institution financière. Analysez vos options et décidez du prêt adapté à vos besoins.

Vous devrez remplir de nombreux formulaires et documents et fournir de nombreuses informations pour obtenir un prêt FHA. Vous devez remplir le formulaire 1003, la demande uniforme de prêt résidentiel, et le formulaire HUD-92900-A, l’addendum HUD/VA à la demande uniforme de prêt résidentiel. Vous devrez fournir votre numéro de sécurité sociale, une vérification de votre emploi telle que des fiches de paie ou des formulaires W-2, ainsi que vos deux dernières déclarations de revenus fédérales.

Il y a également plusieurs étapes à suivre et des éléments à prendre en compte lorsque vous entamez le processus d’obtention du prêt.

Vérifiez auprès de plusieurs prêteurs

Les prêteurs peuvent (et établissent) des normes plus strictes que les exigences minimales de la FHA.Vous aurez peut-être plus de chance avec un autre prêteur si vous rencontrez des problèmes avec un prêteur approuvé par la FHA. C’est toujours une bonne idée de magasiner.

Limites de revenu

Aucun niveau de revenu minimum n’est requis pour un prêt FHA. Il vous suffit de gagner suffisamment pour démontrer que vous pouvez rembourser le prêt. Les prêts FHA sont destinés aux emprunteurs à faible revenu, mais vous n’êtes pas disqualifié si vous avez un revenu plus élevé, comme cela peut être le cas avec certains programmes d’achat d’une première maison.

Ratios d’endettement/revenu

Vous aurez besoin d’un ratio dette/revenu raisonnable pour être admissible à un prêt FHA. Cela signifie que le montant que vous dépensez pour tous vos versements mensuels de prêt devrait représenter un pourcentage relativement faible de votre revenu mensuel total.

Les prêteurs recherchent souvent moins de 31 % de vos revenus consacrés aux paiements de logement et 43 % (ou moins) de vos revenus sur votre dette totale. Cela comprend les prêts automobiles et les prêts étudiants en plus de votre prêt immobilier. Mais il est possible d’obtenir l’approbation avec des ratios plus proches de 50 % dans certains cas.

Supposons que vous gagniez 3 500 $ par mois.

• Il est préférable de maintenir vos mensualités de logement inférieures à 1 085 $ (0,31 x 3 500 $) pour répondre aux exigences habituelles.
• Tous vos versements mensuels combinés devraient être inférieurs à 1 505 $ (0,43 x 3 500 $) si vous avez d’autres dettes, comme une dette de carte de crédit ou un prêt automobile.

La FHA n’impose aucune exigence ou restriction réelle en matière de revenu, juste des limites sur le montant du prêt.

Cotes de crédit

Les emprunteurs avec de faibles cotes de crédit sont plus susceptibles d’être approuvés pour les prêts FHA que pour les autres types de prêts hypothécaires. Votre score peut descendre jusqu’à 580 si vous versez un acompte de 3,5 %. Vous pourrez peut-être obtenir un score encore plus bas si vous pouvez verser un acompte plus important. Un acompte de 10 % est typique pour les scores FICO compris entre 500 et 579.

Cependant, les prêteurs peuvent fixer des limites plus restrictives que ces exigences de la FHA. Vous devrez peut-être trouver un prêteur qui effectue une souscription manuelle si votre cote de crédit est faible ou si vous n’avez aucun antécédent de crédit. Ce processus permet aux prêteurs d’évaluer votre solvabilité en examinant des informations alternatives, telles que le paiement à temps du loyer et des services publics.