Qu’est-ce qu’un prêt conventionnel ?

Définition et exemple de prêts conventionnels

Les prêts conventionnels sont tout type de prêt hypothécaire qui n’est pas proposé ou assuré par une entité gouvernementale dans le cadre d’un programme spécifique. Les prêteurs privés peuvent définir les conditions du prêt, notamment les critères d’éligibilité ou de qualification, les taux d’intérêt, les seuils d’acompte, le calendrier de paiement, etc. En revanche, les prêts hypothécaires réglementés par le gouvernement se conforment à des directives strictes concernant l’éligibilité des emprunteurs, les taux d’intérêt et les limites de prêt.

Les prêts conventionnels peuvent ou non suivre les directives des entités parrainées par le gouvernement (GSE) et peuvent en outre être classés en deux types : conformes et non conformes.

• Noms alternatifs: Prêts hypothécaires conventionnels ; Prêts non gouvernementaux
• Acronyme: Prêts hors GSE

Les prêts conformes – ceux qui sont conformes aux directives du GSE – sont limités à 647 200 $ dans la plupart des comtés ou jusqu’à 970 800 $ dans les comtés à coûts élevés (en 2022).Ce nombre est généralement ajusté chaque année par l’Agence fédérale pour le financement du logement. De plus, la cote de crédit minimale pour obtenir un bon taux d’intérêt est généralement supérieure à celle requise pour les prêts gouvernementaux.

Les prêts qui dépassent les limites fixées par les directives du GSE sont considérés comme des prêts d’agence et sont parfois appelés prêts non conformes ou prêts jumbo.

Comment fonctionnent les prêts conventionnels

Les courtiers hypothécaires proposent une vaste gamme de produits, y compris les prêts conventionnels. Une banque peut également accorder un prêt conventionnel, mais sa gamme de produits est généralement limitée et propre à cette banque. Un courtier hypothécaire peut négocier des prêts auprès de n’importe quel nombre de banques.

De nombreux types de prêts exotiques ont disparu après la crise des prêts hypothécaires de 2007, mais les prêts conventionnels sont restés. Ils ont retrouvé une position de premier plan sur les marchés immobiliers. Les prêts conventionnels ont la réputation d’être sûrs et il existe une grande variété de choix.

Pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, vous devrez en faire la demande auprès de votre banque, coopérative de crédit ou courtier hypothécaire. Le processus de demande comprendra une vérification approfondie du crédit et toute autre exigence fixée par le prêteur en question, comme les informations sur le cosignataire et l’assurance hypothécaire.

Si votre demande est approuvée, votre prêt dictera les modalités de la mise de fonds, ainsi que de tous les paiements futurs, au taux d’intérêt et pour la durée.

En fin de compte, les conditions du prêt classique dépendront de votre accord avec le prêteur, mais il est possible de contracter un prêt immobilier pour un montant supérieur au prix d’achat d’un logement. Par exemple, si vous achetez un immeuble à rénover avec l’intention de le rénover, vous pourrez peut-être contracter un prêt conventionnel qui couvre les coûts des améliorations ou est basé sur la valeur future de la maison.

Prêts conventionnels et prêts gouvernementaux

La principale différence entre un prêt conventionnel et les autres types de prêts hypothécaires est qu’un prêt conventionnel n’est ni accordé ni assuré par une entité gouvernementale. Ils sont aussi parfois appelés prêts non GSE.

Les prêts gouvernementaux comprennent les prêts de la Fair Housing Administration (FHA) et de la Veterans Association (VA). Le gouvernement assure les prêts FHA et soutient les prêts VA. Les exigences en matière d’acompte sont beaucoup plus conviviales pour l’acheteur. L’acompte minimum pour un prêt FHA est de 3,5 %.L’acompte minimum peut être nul pour les prêts VA accordés aux anciens combattants admissibles.Le ministère américain de l’Agriculture propose des prêts USDA si vous souhaitez acheter une propriété rurale et que vous êtes éligible.

Les prêts conventionnels sont plus difficiles à obtenir que les prêts gouvernementaux, car les prêteurs privés exigent généralement un ratio dette/revenu (DTI) inférieur à celui des prêteurs gouvernementaux. Les personnes ayant un faible crédit ou un DTI supérieur à 43 % peuvent ne pas être admissibles aux prêts conventionnels.

Types de prêts conventionnels

Il existe plusieurs types de prêts conventionnels que vous pourriez rencontrer si vous êtes à la recherche d’une maison.

Prêts de « portefeuille » conventionnels

Il s’agit d’un sous-ensemble de prêts conventionnels détenus directement par les prêteurs hypothécaires. Ils ne sont pas vendus à des investisseurs comme le sont les autres prêts conventionnels. Par conséquent, les prêteurs peuvent définir leurs lignes directrices pour ces prêts hypothécaires, ce qui peut parfois faciliter un peu la qualification des emprunteurs.

Prêts conventionnels subprime

Comme d’autres secteurs, les prêteurs hypothécaires sont connus pour offrir une classe spéciale de prêts aux emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures. Le gouvernement fixe des lignes directrices pour la commercialisation de ces prêts à risque, mais c’est la fin de toute implication gouvernementale. Il s’agit également de prêts conventionnels, dont les taux d’intérêt et les frais associés sont souvent assez élevés.

Prêts conventionnels amortis

Les acheteurs de maison peuvent contracter un prêt conventionnel amorti auprès d’une banque, d’une caisse d’épargne et de prêt, d’une coopérative de crédit ou d’un courtier hypothécaire qui finance ses prêts ou les négocie. Deux facteurs importants sont la durée du prêt et le ratio prêt/valeur. Voici quelques exemples de termes et de LTV que vous pourriez voir :

• 97 % LTV avec une durée commune de 30 ans (ou 20, 15 ou 10)
• 95 % LTV avec une durée commune de 30 ans (ou 20, 15 ou 10)
• LTV à 90 % avec une durée commune de 30 ans (ou 20, 15 ou 10)
• LTV de 85 % avec une durée commune de 30 ans (ou 20, 15 ou 10)
• 80 % LTV avec une durée commune de 30 ans (ou 20, 15 ou 10)

Le ratio prêt/valeur indique dans quelle mesure le prêt représente la valeur de la propriété. Une hypothèque de 200 000 $ sur une propriété évaluée à 250 000 $ donne lieu à un LTV de 80 % : l’hypothèque de 200 000 $ divisée par la valeur de 250 000 $.

Le LTV peut être inférieur à 80 %, mais les prêteurs exigent que les emprunteurs paient une assurance hypothécaire privée lorsque le LTV est supérieur à 80 %.Certains produits de prêt conventionnels permettent au prêteur de payer une assurance hypothécaire privée, mais cela est rare.

Un prêt conventionnel entièrement amorti est un prêt hypothécaire dans lequel le montant du principal et des intérêts payés chaque mois évolue au fil du temps, les intérêts payés étant initialement supérieurs au principal. Par exemple, vos paiements mensuels pourraient être de 1 266,71 $. Votre prêteur pourrait le diviser de manière à ce que 329,21 $ soient consacrés au capital et 937,50 $ aux intérêts. Chaque mois, le rapport entre le capital et les intérêts change, avec une plus grande part appliquée au principal et moins aux intérêts jusqu’à ce que finalement, vous payiez plus sur le principal que sur les intérêts.

Il est important de comprendre comment la durée du terme affecte les paiements du capital et des intérêts. Un prêt de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 6 % sur une durée de 20 ans entraînerait des paiements de 1 432,86 $ par mois. En revanche, un prêt de 200 000 $ à 6 % d’intérêt sur 30 ans entraînerait un paiement de 1 199,10 $ par mois. Un prêt de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 6 % sur une durée de 40 ans entraînerait un paiement de 1 100,43 $ par mois.

Prêts conventionnels ajustables

Les versements sur un prêt conventionnel à taux variable (également appelé prêt hypothécaire à taux variable ou ARM) peuvent fluctuer car le taux d’intérêt est ajusté périodiquement pour suivre le rythme de l’économie.

Certains prêts sont fixés pour une certaine période ; ils se transforment en prêts à taux variable une fois terminé. Par exemple, un ARM 3/1 sur 30 ans est fixe pendant trois ans. Il commence ensuite à s’ajuster chaque année pendant les 27 années restantes. Un ARM 5/1 est fixé pour les cinq premières années. Un ARM 7/1 est fixé pendant sept ans avant de commencer à s’ajuster.

Caractéristiques d’un prêt conventionnel ajustable

De nombreux emprunteurs hésitent à recourir aux prêts conventionnels à taux variable. Au lieu de cela, ils préfèrent s’en tenir aux prêts amortis traditionnels, il n’y a donc pas de surprises concernant les remboursements hypothécaires à venir. Mais un prêt hypothécaire à taux variable pourrait être la solution idéale pour aider les emprunteurs dont les revenus devraient augmenter pendant les premières années de remboursement.

Le taux d’intérêt initial est généralement inférieur au taux d’un prêt à taux fixe, et il existe généralement un maximum, appelé taux plafond, sur l’ajustement du prêt au cours de sa durée de vie. Le taux d’intérêt est déterminé en ajoutant un taux de marge au taux index. Les périodes d’ajustement peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles.