Points clés à retenir
- L’objectif de distinguer les acheteurs d’une première maison des autres acheteurs est généralement d’offrir une formation supplémentaire et des incitatifs pour aider une personne ou un ménage à réussir sa première expérience d’accession à la propriété.
- Certains programmes permettent aux personnes qui ont techniquement possédé une propriété auparavant de se qualifier pour la première fois, car elles font toujours partie d’un groupe cible qui bénéficierait d’incitations à l’accession à la propriété.
- Cela ne signifie pas qu’un incitatif ou un avantage vous convient simplement parce qu’il est disponible et que vous y êtes admissible. Considérez chaque programme à la lumière de votre propre contexte et de vos objectifs, et demandez des détails supplémentaires auprès des prêteurs avant de vous inscrire immédiatement à un programme ciblant les acheteurs d’une première maison.
Définition et exemple d’un premier acheteur de maison
La définition d’un premier propriétaire est souvent prise au pied de la lettre : quelqu’un qui n’a jamais été propriétaire d’une maison auparavant. Mais la définition d’un acheteur d’une première maison donnée par le ministère du Logement et du Développement urbain est assez large. Il comprend :
- Un particulier et son conjoint qui n’ont pas été propriétaires de maison au cours des trois années précédant leur achat.
- Parents célibataires
- Personnes au foyer déplacées, même si elles ont récemment possédé un logement avec leur conjoint
- Ceux qui vivent dans une maison non permanente comme un camping-car
L’importance de ces définitions entre en jeu lorsqu’une personne demande une aide au versement initial, telle que la subvention de l’American Dream Downpayment Initiative. Il y a des conditions de revenu pour postuler à ce type d’incitation, mais vous devez également être un premier acheteur tel que défini par le HUD.
Note
Assurez-vous de vérifier si d’autres programmes d’aide utilisent la définition du HUD ou une autre définition d’un acheteur d’une première maison.
Comment fonctionne l’achat d’une première maison
De nombreuses personnes achètent une maison pour la première fois en utilisant un prêt conventionnel ou un autre produit de prêt immobilier accessible à tous les acheteurs, pas seulement aux primo-accédants. Votre processus d’achat d’une première maison peut être identique à ce que d’autres vivent.
Mais le processus peut être intimidant si c’est la première fois que vous achetez une maison. On s’attend à devoir épargner une mise de fonds assez importante, souvent au moins 5 % du prix d’achat de la maison et jusqu’à 20 % dans certains cas. Vous ferez face à des vérifications de crédit approfondies, à des tonnes de paperasse, à l’évaluation, à une inspection de la maison et à tout le stress correspondant.
La distinction d’être un premier acheteur de maison vous permet également d’accéder à d’autres niveaux d’incitations, tels que l’aide à la mise de fonds ou les produits de prêt assurés par le gouvernement. Les prêts à faible mise de fonds tels que les prêts FHA ne sont pas spécifiquement destinés aux acheteurs d’une première maison, mais ils attirent souvent les primo-accédants qui ne seraient pas admissibles à d’autres types de prêts.
Vous devrez peut-être remplir certaines conditions qui vont au-delà d’un processus d’achat de maison typique si vous choisissez un prêt assuré par le gouvernement fédéral, tel qu’un prêt FHA, ou si vous recevez une forme de subvention ou d’aide pour un acompte ou des frais de clôture. Par exemple, le programme FHA Step Up de l’Alabama offre une aide au versement initial aux acheteurs de maison qui gagnent 130 600 $ ou moins et qui ont une cote de crédit d’au moins 640 ou 680, selon le type d’hypothèque.
Note
Fannie Mae propose une formation substantielle à l’accession à la propriété et des conseils en matière de logement que les acheteurs d’une première maison doivent souvent suivre.
Types de programmes d’achat d’une première maison
Examinez les programmes disponibles pour les acheteurs d’une première maison, mais sachez qu’il existe également d’autres mesures incitatives. C’est particulièrement le cas si vous déménagez dans une région où les gouvernements locaux ou étatiques souhaitent encourager les gens à s’y installer. Des facteurs tels que votre emploi ou votre niveau de revenu peuvent également vous qualifier pour des programmes d’incitation. Cela vaut la peine d’explorer le site Web du HUD pour tous ses programmes.
Assistance nationale et locale pour les frais de clôture
Les États et de nombreuses municipalités proposent également une variété de prêts-subventions qui encouragent l’achat d’un logement dans des zones particulières. Les programmes d’accession à la propriété comprennent souvent des prêts sans intérêt pour les frais de clôture ou votre mise de fonds. Vous devrez rembourser immédiatement une partie ou la totalité du prêt si vous déménagez avant la période indiquée par les documents de prêt. Mais le prêt peut être annulé si vous restez résident pendant la durée appropriée. Vous n’aurez pas du tout à le rembourser.
Vous pouvez rechercher les offres de votre État par l’intermédiaire de son agence de financement du logement.
Note
Un programme d’aide à la mise de fonds peut utiliser des tarifs majorés pour financer votre prêt d’assistance dans certains cas. Cela signifie que vous devrez peut-être payer un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt hypothécaire pour compenser le coût de l’argent consacré à votre mise de fonds.
Prêts hypothécaires Fannie Mae, prêts FHA et autres prêts assurés par le gouvernement
Une variété de produits de prêt assurés par le gouvernement sont disponibles à la fois pour les acheteurs d’une première maison et pour les personnes déjà propriétaires d’une maison. Pourtant, les prêts hypothécaires FHA et Fannie Mae peuvent parfois être plus attractifs pour les premiers acheteurs de maison. Ces prêts se concentrent sur les emprunteurs qui peuvent avoir du mal à se permettre la mise de fonds plus importante et les exigences de cote de crédit plus élevées des prêts conventionnels.
Demandez si vous seriez admissible à des prêts à faible mise de fonds en plus des prêts conventionnels lorsque vous recherchez un prêteur. Vous pouvez également obtenir de précieuses ressources d’éducation à l’accession à la propriété si vous optez pour certains prêts garantis par le gouvernement et si tous les emprunteurs concernés sont des acheteurs d’une première maison. Ces ressources peuvent vous aider à contextualiser certains des choix les plus complexes auxquels vous serez confronté lors du processus d’achat d’une maison.
Note
Apprenez-en autant que possible sur les exceptions, les exigences et les règles de tout programme axé sur les premiers acheteurs de maison. Les programmes sont conçus pour encourager certaines actions. Il serait peut-être préférable de choisir un autre produit de prêt, une subvention ou un chemin vers l’accession à la propriété si vos objectifs d’achat de maison ne correspondent pas tout à fait.
Autres avantages pour les acheteurs d’une première maison
Vous pouvez également bénéficier d’un allégement fiscal associé au fait d’être officiellement reconnu comme acheteur d’une première maison. L’IRS permet à certains nouveaux arrivants d’éviter une pénalité fiscale s’ils retirent de l’argent d’un IRA pour aider à payer leur maison.
L’IRS a sa propre définition d’un premier acheteur. Encore une fois, ne présumez pas que chaque organisation ou entité gouvernementale utilise la définition du HUD. Il s’agit d’un excellent exemple d’avantage qui fonctionne pour certaines personnes mais pas pour d’autres.
Disons que l’acheteur de maison A dispose de suffisamment d’argent en épargne pour payer son acompte sans puiser dans ses fonds IRA. L’acheteur B a trouvé la maison idéale mais aurait besoin d’un peu d’aide de son IRA pour effectuer un acompte. Seul l’acheteur B, qui a vraiment besoin de cet argent pour réaliser l’achat de la maison, devrait l’envisager.
