Le pipeline de prêts hypothécaires fait référence aux demandes de prêt qui ont été initiées et proposées à des acheteurs potentiels mais qui ne sont pas encore clôturées. Le nombre de prêts en attente d’un prêteur hypothécaire donné est important car, dans le cadre des conditions du prêt, l’acheteur bénéficie souvent d’un taux d’intérêt bloqué pendant une certaine période.
Un prêteur doit équilibrer les variations fréquentes des taux d’intérêt du marché au fil du temps et la nécessité de continuer à accorder des prêts pour faire progresser son entreprise. Comprendre les facteurs qui affectent la capacité d’un prêteur hypothécaire à maintenir de nouveaux prêts en cours implique d’apprendre la structure du marché hypothécaire primaire et secondaire. Ces marchés, bien que complexes, sont l’une des principales raisons pour lesquelles tant de personnes aux États-Unis peuvent prétendre à un prêt immobilier.
En savoir plus sur le fonctionnement de ce pipeline et sur ce que les prêteurs envisagent à un moment donné peut vous aider à comprendre ce qui se passe avec votre demande de prêt si vous souhaitez acheter une maison et demander un prêt hypothécaire.
Définition et exemples de pipelines hypothécaires
Les pipelines hypothécaires font en fait référence à quelques « pools » différents de prêts potentiels. Le nombre de prêts présents dans chacun de ces pools affecte la manière dont le prêteur hypothécaire procède à son travail.
“Il existe un pipeline principal, un pipeline de prêts actifs ou un pipeline de prêts fermés : il s’agit de l’ensemble des prêts à différentes étapes du cycle de vie du prêt hypothécaire. Le pipeline hypothécaire comprend tous les prêts sur lesquels les agents de crédit travaillent activement à tout moment”, a déclaré Tabitha Mazzara, directrice des opérations chez MBANC, à Gesundmd par e-mail.
Note
L’un des pipelines hypothécaires les plus scrutés est le pipeline « verrouillé », vers la fin du processus de prêt.
Le pipeline verrouillé contient des prêts hypothécaires qui, comme l’a dit Mazzara, ont atteint le point où les divulgations, ou « les formulaires qui fournissent tous les détails sur les conditions, les paiements et les coûts du prêt hypothécaire », sont signés.
À ce stade, à moins que les taux d’intérêt ne semblent sur le point de baisser bientôt, de nombreux emprunteurs accepteront un blocage des taux d’intérêt pendant 30 à 60 jours, ce qui leur donnera le temps de trouver une maison à acheter et de procéder à la clôture sans se soucier des changements de taux.
- Nom alternatif : pipeline de prêts actifs, pipeline verrouillé
Voici un exemple simplifié de pipeline de prêts hypothécaires bloqués : trois emprunteurs sont tous admissibles à des prêts le même jour et le prêteur leur propose à chacun un prêt hypothécaire à taux annuel effectif global (TAEG), pour lequel chaque emprunteur accepte un blocage de 60 jours pendant qu’il finalise l’achat d’une maison.
Ces trois prêts ne sont pas finalisés et financés, mais le prêteur hypothécaire doit les garder à l’esprit lors du choix des futurs emprunteurs car, à un moment donné, il devra être en mesure d’accorder les prêts à ces conditions aux emprunteurs à moins qu’ils ne refusent officiellement le prêt. Si les taux d’intérêt tombent à 3,5 % demain, le prêteur bénéficiera du taux bloqué plus élevé, mais si les taux augmentent à 5 %, le prêteur doit se rendre compte qu’il a des prêts à taux d’intérêt plus bas en préparation et doit garder cela à l’esprit lorsqu’il propose d’autres prêts.
Comment fonctionne le pipeline hypothécaire
Comprendre l’importance du pipeline de prêts hypothécaires commence par une observation fondamentale selon laquelle aucun prêteur ne dispose d’un argent infini à distribuer aux emprunteurs qualifiés. À tout moment, les prêteurs doivent faire fructifier leur capital, de sorte que même un emprunteur très solvable pourrait les approcher et être refoulé parce que le prêteur a trop de prêts en cours.
Ce problème a été atténué par ce qu’on appelle le marché hypothécaire secondaire. Les emprunteurs opèrent sur le marché hypothécaire primaire, où un prêteur leur propose directement un prêt, qu’ils acceptent et commencent à rembourser. Ce prêt peut toutefois être vendu sur le marché secondaire.
Les entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, achètent par exemple de nombreux prêts immobiliers et les regroupent dans un produit d’investissement appelé titres adossés à des créances hypothécaires. Comme les actions ou les obligations, ce sont des titres investissables qui offrent un rendement constant basé sur les intérêts facturés sur les prêts. Ces titres sont considérés comme un investissement sûr en raison des directives de souscription strictes de Fannie Mae et Freddie Mac qui évaluent la qualité du crédit des prêts garantis, de sorte que les grands investisseurs institutionnels comme les fonds de retraite les souhaitent dans leurs portefeuilles.
Tout cela pour dire qu’un prêteur primaire n’a pas à s’inquiéter autant de manquer d’argent pour prêter, car il peut accorder des prêts et les vendre immédiatement sur le marché secondaire. Cela libère encore une fois le pouvoir de prêt. Néanmoins, même si un prêteur vend des prêts rapidement après les avoir émis, il ne veut pas se retrouver avec plus de prêts en attente que ce dont il dispose, ou avec trop de liquidités et pas assez de prêts dans le processus. Cet équilibre explique en grande partie pourquoi les pipelines de prêts hypothécaires constituent un indicateur clé.
Note
Les pipelines de prêts hypothécaires aident les prêteurs à décider quand ralentir ou accélérer l’approbation des prêts, même si les conditions d’obtention d’un prêt ne changent pas.
Une source supplémentaire de complexité pour le pipeline de prêts hypothécaires survient lorsque les prêts à taux d’intérêt bloqués ne parviennent pas à être émis ou finalisés, pour une raison quelconque. Les prêteurs veulent comprendre les circonstances et la fréquence de cet événement, qu’ils appellent « retombées », afin de pouvoir proposer un montant de prêts approprié.
Ce que le pipeline de prêts hypothécaires signifie pour votre demande
Les données tirées du pipeline de prêts hypothécaires changent beaucoup de choses pour les prêteurs hypothécaires. Si les prêteurs constataient une forte augmentation des demandes de prêts hypothécaires dans leurs pipelines, par exemple, cela pourrait être l’un des nombreux indicateurs d’une hausse des taux d’intérêt pour répondre à l’augmentation de la demande.
Le pipeline de prêts hypothécaires devient également plus important lorsque l’économie globale est en évolution. “Pendant les périodes de volatilité, les prêteurs doivent faire attention aux taux qu’ils proposent, car ils peuvent évoluer rapidement”, a déclaré Mazzara.
Gardez cela à l’esprit s’il y a des retards dans votre prêt hypothécaire immobilier. Il peut y avoir des défis en coulisses qui affectent la capacité d’un prêteur donné à vous accorder un prêt hypothécaire et qui ne sont pas directement liés à vous et à vos qualifications. Cela explique également pourquoi vous devez obtenir un nouveau devis de taux d’intérêt après l’expiration de votre verrouillage si vous n’avez pas acheté de maison à ce stade ; il est tout simplement trop risqué pour la plupart des prêteurs de prolonger indéfiniment les verrous.
Points clés à retenir
- Le pipeline de prêts hypothécaires fait référence aux demandes de prêt initiées, y compris celles qui ont déjà un taux d’intérêt bloqué et qui n’ont pas encore été clôturées et financées.
- Le montant des prêts en cours affecte le nombre de prêts supplémentaires qu’un prêteur peut émettre avant que certains des prêts en cours ne soient clôturés, financés et finalement vendus sur le marché hypothécaire secondaire.
- La volatilité des marchés des taux d’intérêt peut inciter les prêteurs à surveiller et à ajuster attentivement les prêts qu’ils créent et ajoutent à leur portefeuille.
- Des circonstances dans le portefeuille de prêts hypothécaires d’un prêteur, sans rapport avec votre demande de prêt hypothécaire, peuvent parfois retarder la clôture de votre prêt.
