Points clés à retenir
- Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ de pertes immobilières locatives à condition de posséder 10 % ou plus de la propriété et de participer à sa gestion.
- L’allocation pour perte immobilière locative peut être utilisée pour compenser les revenus passifs et non passifs.
- Vous pouvez utiliser les dépenses non monétaires telles que l’amortissement et les charges financières telles que les intérêts débiteurs pour réduire les revenus gagnés.
- Les pertes déductibles sont progressivement supprimées si votre revenu ajusté se situe entre 100 000 $ et 150 000 $.
Définition et exemple de déduction pour perte de biens immobiliers locatifs
L’allocation pour perte immobilière locative est ce que l’IRS vous permet de déduire chaque année les pertes passives liées à l’immobilier de votre revenu gagné.
Il peut être utilisé pour compenser jusqu’à 25 000 $ de revenus gagnés, à condition que vous gériez activement l’immobilier et que vous gagniez moins de 100 000 $ au cours de l’année. Par exemple, si vous avez gagné 70 000 $ de salaire et que vous avez subi une perte de 13 000 $ sur vos immeubles locatifs, vous pourriez déduire 13 000 $ de votre revenu gagné.
Le montant de la perte immobilière que vous pouvez déduire commence à diminuer progressivement après que vous ayez gagné 100 000 $ et continue de diminuer jusqu’à ce que votre revenu atteigne 150 000 $. Une fois que votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) atteint 150 000 $ (ou 75 000 $ si vous êtes marié et déclarez séparément), l’IRS n’autorise pas les déductions pour perte de biens locatifs.
Que sont les activités passives ?
Les deux types d’activités passives telles que définies par l’IRS sont :
- Activités commerciales ou commerciales auxquelles vous ne participez pas matériellement au cours de l’année.
- Activités de location, même si vous y participez matériellement, sauf si vous êtes un professionnel de l’immobilier.
Généralement, les pertes passives ne peuvent être utilisées que pour compenser les revenus passifs et ne peuvent pas être déduites de votre revenu brut ajusté. Cependant, l’IRS fait une exception pour les pertes liées aux biens immobiliers locatifs, autorisant une déduction allant jusqu’à 25 000 $ par an sur les revenus passifs et non passifs ou ordinaires (tels que les salaires W-2).
Pour bénéficier de l’allocation pour perte immobilière locative, vous devez également participer activement à la gestion du bien.
Note
La participation active telle que définie par l’IRS signifie que vous possédez plus de 10 % de la propriété et que vous avez pris des décisions de gestion au cours de l’année.
Utilisez le formulaire IRS 8582 pour calculer le montant des pertes d’activité passive autorisées que vous pouvez déclarer chaque année. Les pertes immobilières que vous ne pouvez pas utiliser pour une déduction au cours d’une année fiscale particulière, également appelées « pertes passives suspendues », peuvent potentiellement être utilisées pour une déduction l’année suivante.
Comment fonctionne l’allocation pour perte de biens immobiliers locatifs
Dans une situation idéale, vous financeriez l’achat d’un bien immobilier, puis factureriez un loyer suffisant pour effectuer les versements hypothécaires et couvrir les dépenses. Cependant, certains propriétaires peuvent subir des pertes ; par exemple, s’ils ont des périodes d’inoccupation ou s’ils dépensent des sommes importantes en réparations ou en améliorations.
Note
Les propriétaires immobiliers subissent des pertes sur les biens immobiliers locatifs lorsque les revenus qu’ils tirent de leurs propriétés sont inférieurs à leurs dépenses d’exploitation.
Disons que vous possédez quelques immeubles locatifs, que vous avez un emploi dans un autre domaine et que vous avez un portefeuille d’investissement qui rapporte de l’argent. Vous avez un gestionnaire immobilier qui assure le suivi des propriétés, mais vous approuvez les nouveaux locataires et prenez des décisions sur les dépenses importantes.
À la fin de l’année, vous avez gagné 70 000 $ grâce à votre travail quotidien et 15 000 $ grâce à vos investissements, mais vous avez perdu 26 000 $ sur vos activités immobilières locatives. Vous n’êtes autorisé à déduire qu’un total de 25 000 $. Vous pouvez appliquer 15 000 $ de votre perte aux 15 000 $ gagnés grâce au revenu passif de placement et les 11 000 $ restants en déduction sur le revenu de votre travail.
Consultez un conseiller fiscal professionnel pour obtenir des conseils afin de maximiser vos déductions en fonction de votre situation financière personnelle.
