Qu’est-ce que Ginnie Mae ?

Ginnie Mae, ou la Government National Mortgage Association (GNMA), est une société fédérale qui offre des garanties pour contribuer à stimuler l’intérêt du marché pour les titres adossés à des prêts assurés par le gouvernement fédéral. Ceux-ci incluent les prêts FHA, USDA et VA.

Définition de Ginnie Mae et exemples

Ginnie Mae est une société fédérale qui garantit des titres constitués d’hypothèques (plus communément appelées titres adossés à des créances hypothécaires) provenant de plusieurs programmes de prêts assurés par le gouvernement fédéral. Créée en 1968, l’objectif de l’organisation est double : ouvrir l’accès aux prêts hypothécaires à un plus grand nombre de personnes et accroître la confiance des banques lorsqu’elles choisissent d’octroyer un prêt hypothécaire.

Les marchés de prêts hypothécaires auxquels Ginnie Mae participe pourraient être un nouveau sujet pour de nombreuses personnes, surtout lorsque vous apprenez pour la première fois que les banques ou les coopératives de crédit peuvent vendre votre prêt hypothécaire sur le marché secondaire à une autre entité. Cependant, l’influence de Ginnie Mae a élargi l’accès aux prêts hypothécaires, créant des opportunités pour ceux qui autrement ne seraient pas admissibles aux exigences de prêt conventionnel.

Les titres adossés à Ginnie Mae se concentrent sur les prêts assortis de conditions et de taux d’intérêt non conventionnels conçus pour rendre l’accession à la propriété abordable. Ces prêts hypothécaires peuvent servir les acheteurs d’une première maison, les militaires, les anciens combattants et les emprunteurs à faible revenu. Ces prêts sont assurés par les agences gouvernementales dont ils portent les noms : USDA, FHA et VA, par exemple. 

• Nom alternatif: Association nationale des prêts hypothécaires du gouvernement
• Acronyme: GNMA (prononcer individuellement ces lettres crée, approximativement, « Ginnie Mae »)

Un exemple de titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) Ginnie Mae est le Ginnie Mae MBS I, qui a une valeur combinée minimale de 1 million de dollars. Les prêts hypothécaires des MBS sont des prêts unifamiliaux à taux fixe qui ont le même taux d’intérêt.

Comment fonctionne Ginnie Mae ?

Ginnie Mae offre stratégiquement une garantie qui contribue à rendre les prêts USDA, FHA et VA plus attractifs pour les banquiers, favorisant ainsi la disponibilité de ces prêts. Cependant, pour comprendre le fonctionnement de la GNMA, vous devez connaître quelques éléments sur le fonctionnement des marchés des prêts au logement.

Les prêteurs primaires tels que les banques ou les prêteurs hypothécaires étaient autrefois moins intéressés à offrir des prêts à des clients plus risqués, tels que les primo-accédants ou les acheteurs dont le crédit est inférieur à leur fourchette idéale. Si tout ce que les prêteurs pouvaient faire était de vous proposer le prêt et d’espérer que vous continuerez à le payer, ils voudraient naturellement réduire les risques en proposant moins de ces prêts hypothécaires.

Cependant, sur le marché des prêts hypothécaires, les investisseurs peuvent acheter et vendre des prêts. Un prêteur secondaire peut proposer de racheter le prêt auprès du prêteur principal. Le prêteur secondaire recevrait alors les paiements et, très probablement, récupérerait son investissement, puis une partie grâce aux paiements d’intérêts du propriétaire.

Les marchés secondaires peuvent également créer un MBS. Il s’agit essentiellement d’une obligation composée d’un ensemble de prêts dans lesquels les gens peuvent investir. Lorsque les propriétaires effectuent leurs paiements, les investisseurs du MBS obtiennent un rendement.

Fondamentalement, dit Ginnie Mae : « Si vous achetez des actions de ce titre adossé à des créances hypothécaires, vous recevrez les rendements que vous attendez même si un emprunteur a un retard de paiement ou des paiements manqués. » Cette garantie est considérée comme soutenue par « la pleine confiance et le crédit » du gouvernement américain, tout comme les investissements ultra-sûrs en obligations du Trésor.

La garantie de Ginnie Mae a un effet d’entraînement sur le marché, renforçant ainsi la confiance : parce que cette garantie fait de ces titres un investissement fiable, ils sont très populaires auprès des investisseurs. Les marchés secondaires qui créent des titres adossés à des créances hypothécaires savent qu’ils peuvent vendre ce type particulier de MBS, car ils savent qu’il y aura une demande pour leurs rendements fiables et garantis. Par conséquent, les banques primaires qui accordent ces prêts savent qu’elles disposent d’un marché stable pour les vendre, ce qui rend l’émission de prêts une bonne affaire.

Cette intervention relativement modeste sur le marché renforce la confiance de toute une industrie dans les acheteurs de maison qui, autrement, n’auraient peut-être pas accès aux prêts. L’impact de Ginnie Mae inclut une large expansion du nombre de personnes pouvant obtenir un prêt hypothécaire et devenir propriétaire.

Ginnie Mae contre Fannie Mae et Freddie Mac

Il est important de connaître les différences entre la société d’État Ginnie Mae et les entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac, car les organisations poursuivent des objectifs différents.

Ce que Ginnie Mae signifie pour les acheteurs de maison

Le travail de Ginnie Mae a rendu l’accession à la propriété possible à un plus grand nombre de personnes que celles qui autrement bénéficieraient de prêts hypothécaires. En conséquence, les candidats qui ne sont peut-être pas admissibles à un prêt conventionnel peuvent bénéficier d’un prêt assuré par le gouvernement pour atteindre leur objectif de devenir propriétaire.