Le processus d’achat d’une maison peut être lent et fastidieux, surtout si vous essayez d’acheter sur un marché en pleine effervescence et si vous êtes en concurrence avec d’autres acheteurs. Une offre entièrement en espèces est un moyen de se démarquer et d’accélérer le processus.
S’il est vrai que toutes les transactions finissent par rapporter de l’argent, les réalités du financement créent des obstacles entre les acheteurs. Les vendeurs souhaitent naturellement traiter avec les acheteurs qui rencontrent le moins d’obstacles. Les offres entièrement en espèces sont un excellent moyen d’éliminer ces obstacles, mais elles ne constituent pas toujours le meilleur choix.
Points clés à retenir
- Faire une offre au comptant sur une maison vous met aux commandes lorsqu’il s’agit de négocier un accord avec le vendeur.
- Votre crédit n’est pas un facteur si vous ne demandez pas l’approbation du prêt, et vous saurez combien vous pouvez dépenser pour une maison, en fonction des liquidités dont vous disposez.
- Vous éviterez de payer une assurance hypothécaire si vous faites une offre entièrement en espèces, ce qui est parfois une exigence pour les prêts hypothécaires.
- Le principal inconvénient est que vous immobilisez votre argent dans un actif et que vous perdez les liquidités dont vous pourriez avoir besoin en cas d’urgence financière.
Qu’est-ce qu’une offre entièrement en espèces ?
Dans la plupart des transactions immobilières, les acheteurs comptent sur l’aide d’un prêteur pour financer leur achat. Ils peuvent venir à la table pré-approuvés et prêts à faire une offre, mais leur capacité à conclure la transaction dépendra en fin de compte de l’évaluation par le prêteur de sa capacité à rembourser le prêt, de l’évaluation de la valeur de la maison et d’autres facteurs.
Une offre entièrement en espèces élimine complètement le prêteur. Cela signifie que l’acheteur dispose de suffisamment de liquidités pour faire un chèque correspondant au prix d’achat total de la maison. Si vous êtes un acheteur dans cette situation, vous dites essentiellement que vous pouvez conclure la transaction le plus rapidement possible.
Selon la température du marché, payer en espèces pour une maison présente des avantages du point de vue du vendeur, renforçant ainsi votre position de négociation si vous pouvez vous permettre de payer en espèces.
Pourquoi les vendeurs aiment les offres entièrement en espèces
Certains vendeurs choisissent les offres d’achat au comptant plutôt que les offres plus coûteuses avec un financement par prêt conventionnel ou FHA, car ils savent qu’une offre au comptant avec preuve de fonds se heurte à moins de pierres d’achoppement et est plus susceptible d’être conclue.
Les prêteurs exigent que les maisons soient évaluées avant la clôture du séquestre. Une valeur estimative inférieure au montant d’un prêt hypothécaire peut entraîner l’annulation du contrat si le vendeur ne baisse pas le prix ou si l’acheteur n’augmente pas la mise de fonds.La méthode d’évaluation la plus courante consiste à examiner des ventes comparables. Cela implique de choisir trois à six propriétés et de comparer ces valeurs à celles de la propriété en question et de les ajuster à la hausse ou à la baisse en cas de mises à jour ou de fonctionnalités manquantes.Le processus peut ajouter une semaine ou plus au processus de vente. L’argent liquide élimine le prêteur – et la nécessité d’une évaluation – de l’équation.
Note
Même si vous n’avez pas besoin d’obtenir une évaluation, cela vaut peut-être la peine de consacrer du temps et de l’argent pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher pour la maison. Une évaluation typique d’une maison coûtera entre 300 $ et 400 $.
Même les acheteurs pleinement qualifiés pour un prêt immobilier peuvent se retrouver confrontés à de multiples éventualités. Les qualifications des acheteurs peuvent changer après un examen plus approfondi. Peut-être qu’un acheteur n’a pas exercé pleinement le même métier au cours des deux dernières années, ou que sa situation financière a changé avant la clôture parce que l’acheteur a acheté une nouvelle voiture ou a été victime d’un vol d’identité. Si les acheteurs disposent de liquidités, aucun problème potentiel de ce type ne peut faire dérailler une vente.
Les ventes au comptant prennent également moins de temps. Les acheteurs n’ont pas besoin de 30 ou 60 jours pour conclure s’ils n’obtiennent pas de prêt.Une fois qu’une inspection de la maison et d’autres éventualités ont été satisfaites ou libérées, la clôture peut avoir lieu en sept jours seulement, à condition que l’acheteur soit prêt à signer une renonciation à la peinture au plomb.
L’essentiel est le suivant : une offre entièrement en espèces signifie généralement une clôture plus rapide, ce qui met de l’argent dans la poche du vendeur plus tôt.
Incitations pour les acheteurs à payer entièrement en espèces
En raison des raisons pour lesquelles les vendeurs préfèrent les transactions au comptant, il est logique que les acheteurs veuillent payer en espèces s’ils en ont les moyens, en particulier dans un marché favorable aux vendeurs. Les acheteurs prêts à payer en espèces ont un avantage inhérent sur ceux qui ont besoin d’emprunter, et ils peuvent même réussir à convaincre le vendeur à un prix inférieur.
Les prêteurs ayant plusieurs saisies dans leur portefeuille réduisent parfois les prix catalogue dans l’espoir que les propriétés attireront plusieurs offres. Encore une fois, les acheteurs qui paient comptant pour ces maisons immobilières (REO) ont tendance à gagner des situations d’offres multiples.
Il y a des avantages pour les acheteurs autres que la simple force de négociation. Payer une maison en espèces signifie que vous n’aurez aucun versement hypothécaire à effectuer chaque mois, et la valeur nette de la maison procure un sentiment de sécurité en cas d’urgence financière. Bien que les fluctuations du marché puissent modifier la valeur d’une maison, les propriétaires sans hypothèque disposent toujours de 100 % de valeur nette, quelle que soit cette valeur marchande.
Note
Les acheteurs qui paient comptant évitent également bon nombre des coûts associés à la conclusion d’un prêt, sans parler des années de paiement des intérêts hypothécaires.
Inconvénients du paiement en espèces
Cela ne veut pas dire qu’il n’y a aucun inconvénient à payer entièrement en espèces, même si vous pouvez vous le permettre confortablement. Pour commencer, débourser autant d’argent réduira considérablement vos liquidités, vous laissant moins disponibles pour d’autres besoins ou même pour des réparations à domicile.
Une maison est également un investissement, et il est possible que votre investissement soit plus rentable ailleurs. Si les taux d’intérêt hypothécaires restent bas, vous pourrez peut-être compenser les frais d’intérêt et plus encore en investissant de manière agressive dans des actions ou d’autres titres.
Enfin, si vous payez en espèces, vous sacrifiez le potentiel d’une déduction fiscale importante pour les intérêts hypothécaires immobiliers. Cependant, les réductions d’impôts et les lois sur l’emploi de 2017, qui ont presque doublé la déduction forfaitaire, ont annulé cet avantage pour de nombreux propriétaires. À moins que votre prêt ne soit assez important, vous n’aurez peut-être même pas besoin de détailler vos déductions.
L’essentiel
Si vous avez les moyens de faire une offre entièrement en espèces, c’est certainement quelque chose qui mérite d’être envisagé. Les marchés immobiliers ayant favorisé les vendeurs pendant une grande partie de la dernière décennie, tout ce que les acheteurs peuvent faire pour se démarquer est une décision judicieuse. Cependant, votre décision dépend en fin de compte de vos projets financiers plus larges et de votre tolérance au risque.
Foire aux questions (FAQ)
Si je paie une maison en espèces, devrai-je payer des frais de clôture ?
Même si vous payez comptant pour une maison, vous serez toujours responsable de certains frais et frais de clôture. Ils peuvent inclure les frais d’inspection et l’assurance titres (si vous optez pour l’un ou l’autre de ces éléments), les taxes et frais de transfert ainsi que les frais d’enregistrement.
Dois-je souscrire une assurance habitation si je paie comptant pour une maison ?
Bien qu’il ne soit pas obligatoire de souscrire une assurance pour une maison, tout prêteur hypothécaire exigera que vous le fassiez afin de protéger ses intérêts.Lorsque vous utilisez de l’argent liquide pour payer votre maison, aucun prêteur ne vous oblige à souscrire une assurance habitation, mais c’est toujours une mauvaise idée de s’en passer. Même si vous n’êtes pas obligé de l’avoir sur vous, vous devriez quand même l’avoir pour protéger votre investissement.
Si je paie comptant pour une maison, dois-je obtenir une évaluation ?
La plupart des prêteurs exigent une évaluation de tout achat de maison qu’ils financent. Cela permet de garantir que lorsque la maison sera à nouveau revendue, ils récupéreront la totalité du montant prêté. Même si cela ne s’applique pas aux acheteurs au comptant, il existe néanmoins de bonnes raisons pour lesquelles ils pourraient souhaiter une évaluation. Si la valeur d’une maison est bien inférieure au prix convenu, il peut être possible de négocier le prix à la baisse. De plus, même les acheteurs au comptant veulent s’assurer que lorsqu’ils vendent la maison, ils récupèrent leur argent et, espérons-le, réalisent un profit.
