Les prêts hypothécaires inversés permettent aux emprunteurs d’utiliser la valeur nette d’une résidence entièrement ou en grande partie remboursée pour faire face aux dépenses ordinaires. Ces prêts n’ont généralement pas besoin d’être remboursés jusqu’à ce que la maison soit vendue et sont réservés aux retraités âgés de 62 ans ou plus.
La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM), assurés par le gouvernement fédéral et réglementés par le ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD).Les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont des prêts hypothécaires privés, non assurés par le gouvernement, qui sont généralement accordés aux emprunteurs qui ont besoin de plus que la limite HECM. Les prêts hypothécaires inversés à usage unique sont destinés à une dépense spécifique. Passons en revue chaque type et comment ils fonctionnent.
Points clés à retenir
- La plupart des emprunteurs utiliseront un prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire, assuré par le gouvernement.
- Les prêts hypothécaires inversés exclusifs ne sont pas assurés par le gouvernement, mais permettent aux emprunteurs qui ne seraient pas admissibles à un HECM d’obtenir un prêt hypothécaire inversé.
- Les prêts hypothécaires inversés à usage unique sont souvent utilisés pour les réparations domiciliaires ou les impôts fonciers.
Les 3 types d’hypothèques inversées
| Prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) | Hypothèque inversée exclusive | Prêt hypothécaire inversé à usage unique | |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | Jusqu’à 970 800 $ | Le plus haut | Le plus bas |
| Frais | Haut | Le plus haut | Faible |
| Garantie gouvernementale | Assuré | Sans objet | Possible |
| Utilisation des bénéfices | Aucune restriction | Au prêteur | Limité à un seul objectif |
Les HECM fonctionneront pour la plupart des retraités. Ils sont assurés par le gouvernement et conçus pour permettre aux personnes âgées d’utiliser leur patrimoine immobilier à la retraite. Les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont utiles pour les emprunteurs qui ne seraient pas admissibles à un HECM ou qui ont besoin d’un montant de prêt supérieur à la limite HECM. Les prêts hypothécaires inversés à usage unique paient directement une seule dépense engagée par l’emprunteur.
Prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire
Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) sont le type de prêt hypothécaire inversé le plus populaire et le seul assuré par le gouvernement, en particulier le ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD). Les HECM sont accessibles aux propriétaires âgés de 62 ans ou plus et qui sont entièrement propriétaires de leur résidence ou qui ont remboursé la majeure partie de leur hypothèque.
Quand ça marche le mieux
Les HECM fonctionnent mieux pour les retraités à revenu fixe qui ont besoin d’accéder à la valeur nette de leur maison pour gagner un revenu. Avec un HECM, les emprunteurs peuvent recevoir les fonds du prêt sous forme d’une somme forfaitaire, d’un versement mensuel ou sous forme de marge de crédit.
Note
Les emprunteurs sont tenus d’obtenir des conseils qui examinent le fonctionnement du processus d’hypothèque inversée et la situation financière de l’emprunteur avant de demander un prêt. Les conseillers doivent être approuvés par HUD et peuvent être trouvés sur le site Web du HUD.
Les HECM sont assurés par le gouvernement fédéral mais peuvent être émis auprès de la plupart des prêteurs. Le prêteur garantira le prêt pour garantir que l’emprunteur est admissible en fonction des exigences gouvernementales et qu’il est disposé et capable de payer les impôts fonciers, les frais d’entretien et les autres dépenses liées à la propriété.
Aucun paiement n’est dû sur le prêt jusqu’à ce que la propriété soit vendue, soit par l’emprunteur initial, soit par sa succession après son décès. Les emprunteurs qui bénéficient d’une ligne de crédit HECM n’accumulent que des intérêts sur le solde impayé.
Les emprunteurs potentiels de HECM doivent :
- Avoir au moins 62 ans
- Posséder la résidence ou l’avoir remboursée « considérablement »
- Occuper la propriété comme résidence principale
- Soyez à jour sur toutes les dettes fédérales
- Être disposé et capable d’entretenir la propriété et de faire face à toutes les dépenses
Avantages
Une HECM est avantageuse pour les seniors dont le patrimoine de retraite est constitué majoritairement de leur résidence. Les retraités qui dépendent de la sécurité sociale et/ou d’une pension et qui n’ont pas grand-chose d’autre sous forme d’actifs peuvent utiliser un HECM pour convertir la valeur nette de leur maison en espèces à utiliser pour leurs dépenses.
Inconvénients
Le principal inconvénient est le coût. Une hypothèque inversée a généralement un taux d’intérêt plus élevé pour compenser le prêteur pour le temps qu’il faudra pour rembourser le prêt. De plus, chacun des frais suivants peut être facturé :
- Frais de conseil
- Frais de montage de prêt (jusqu’à 6 000 $)
- Frais de clôture
- Prime d’assurance hypothécaire initiale et continue (MIP)
- Intérêt
- Frais de service
Hypothèque inversée exclusive
Une hypothèque inversée exclusive est un terme global pour les hypothèques inversées non HECM proposées par des prêteurs privés. Ils ne sont pas garantis par le gouvernement et ne sont pas réglementés par le HUD ou la Federal Housing Administration (FHA).
Quand ça marche le mieux
Les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont mieux utilisés par les emprunteurs qui ne sont pas admissibles aux HECM. Le processus de souscription sera probablement similaire à celui des HECM, mais il n’y a aucune exigence de conseil.
Avantages
L’avantage d’une hypothèque inversée exclusive dépend du prêteur.
Note
Les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont le plus souvent utilisés par les emprunteurs dont la valeur de la résidence est bien supérieure à la limite de prêt HECM. Le prêteur privé peut dépasser cette limite, permettant ainsi à l’emprunteur de transformer davantage de capitaux propres en liquidités.
Inconvénients
Les prêts hypothécaires inversés propriétaires sont susceptibles d’avoir des frais et des taux d’intérêt encore plus élevés que les HECM. En effet, le prêt hypothécaire sera probablement similaire à un HECM, mais sans bénéficier de l’assurance gouvernementale, le prêteur doit donc être indemnisé pour le risque supplémentaire.
Prêt hypothécaire inversé à usage unique
Les prêts hypothécaires inversés à usage unique ne sont pas non plus garantis par le gouvernement fédéral. Ils sont généralement proposés par les gouvernements locaux ou des organisations à but non lucratif pour être utilisés dans un seul but. Cet objectif pourrait être quelque chose comme des réparations domiciliaires ou des taxes foncières impayées.
Quand ça marche le mieux
Une hypothèque inversée à usage unique est utilisée pour un projet ou une dépense ponctuelle. Contrairement aux deux autres options, il ne peut pas être utilisé pour couvrir des dépenses courantes ou pour reconstituer un avoir de retraite.
L’emprunteur n’aura pas besoin d’utiliser beaucoup de capitaux propres dans sa résidence et le prêteur fera probablement appel à une société de titres pour imposer l’utilisation du produit.
Note
Il est possible que le prêteur exige que les versements hypothécaires inversés à objectif unique soient directement versés au bénéficiaire.
Avantages
Ce produit est avantageux pour les emprunteurs qui doivent payer une dépense ponctuelle. Ils n’auront pas à payer beaucoup de frais pour accéder aux capitaux propres et pourront accéder aux fonds du prêt sans avoir à recourir à un produit de prêt non garanti à frais élevés.
Inconvénients
Le principal inconvénient est l’utilisation limitée des fonds. L’emprunteur ne peut utiliser les fonds qu’à l’utilisation désignée du produit. Si quelque chose d’autre se produit, ils devront restructurer le prêt ou émettre un nouveau prêt.
Foire aux questions (FAQ)
En quoi les prêts hypothécaires inversés diffèrent-ils des autres types de prêts hypothécaires ?
Les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires à terme car ils sont le plus souvent utilisés pour accéder à la valeur nette d’une résidence. Bien qu’ils puissent être utilisés pour acheter une nouvelle résidence, ils sont traditionnellement utilisés par les personnes qui ont payé ou presque payé leur résidence pour transformer cette valeur nette en espèces.
Quels sont les types de prêts hypothécaires inversés les plus courants ?
Les HECM, les prêts hypothécaires inversés à usage unique et les prêts hypothécaires inversés exclusifs sont les types de prêts hypothécaires inversés les plus courants. Parmi les trois, les HECM sont les plus fréquemment financées.
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