La règle empirique des 28/36 est une référence hypothécaire basée sur les ratios dette/revenu (DTI) que les acheteurs de maison peuvent utiliser pour éviter de trop étendre leurs finances. Les prêteurs hypothécaires utilisent cette règle pour décider s’ils approuveront votre demande de prêt hypothécaire.
Voici comment fonctionne la règle empirique 28/36, ainsi que ce qu’elle inclut et exclut, ainsi que des exemples de calculs et quelques mises en garde concernant l’utilisation de la règle.
Points clés à retenir
- La règle empirique des 28/36 pour les prêts hypothécaires est un guide indiquant le montant de la maison que vous pouvez confortablement vous permettre.
- Le ratio DTI 28/36 est basé sur le revenu brut et peut ne pas inclure toutes vos dépenses.
- La règle stipule que pas plus de 28 % de votre revenu mensuel brut ne doit être consacré aux dépenses de logement, tandis que pas plus de 36 % ne doivent être consacrés au remboursement des dettes, y compris le logement.
- Certains prêteurs hypothécaires autorisent un ratio dette/revenu plus élevé.
- Réduire votre dette de carte de crédit est un moyen de réduire votre DTI global.
Quelle est la règle empirique 28/36 pour les prêts hypothécaires ?
Lorsque les prêteurs hypothécaires tentent de déterminer le montant qu’ils vous permettront d’emprunter, votre ratio dette/revenu (DTI) est un baromètre standard. La règle 28/36 est une règle générale courante pour le DTI.
“La règle 28/36 stipule simplement qu’un emprunteur hypothécaire/un ménage ne doit pas utiliser plus de 28 % de son revenu mensuel brut pour les dépenses de logement et pas plus de 36 % du revenu mensuel brut pour l’ensemble du service de la dette, y compris le logement”, a déclaré Marc Edelstein, responsable principal des prêts chez Ross Mortgage Corporation à Detroit, à Gesundmd par e-mail.
Il est important de comprendre ce qu’impliquent les dépenses de logement, car elles incluent bien plus que le simple montant brut qui constitue votre versement hypothécaire mensuel. Vos dépenses de logement peuvent inclure le capital et les intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire, l’assurance habitation, les frais d’association de logement, etc.
Comment fonctionne la règle empirique des 28/36 ?
Alors, comment les prêteurs hypothécaires utilisent-ils la règle empirique des 28/36 pour déterminer le montant à vous prêter ?
Disons que vous gagnez 6 000 $ par mois, avant impôts ou autres déductions sur votre salaire. La règle générale stipule que votre versement hypothécaire mensuel ne devrait pas dépasser 1 680 $ (6 000 $ x 28 %) et que le total de vos versements mensuels de dette, y compris le logement, ne devrait pas dépasser 2 160 $ (6 000 $ x 36 %).
“Un prêteur hypothécaire peut utiliser cette ligne directrice… pour évaluer ou prédire que vous serez en mesure d’assumer un certain versement hypothécaire mensuel dans un avenir prévisible”, a déclaré Andrina Valdes, directrice de l’exploitation de Cornerstone Home Lending à San Antonio, à Gesundmd par e-mail. « La règle des 28/36 répond à la question : combien de maison pouvez-vous vous permettre d’acheter ? »
Note
La règle empirique devrait être quelque chose que vous calculez avant de commencer à magasiner pour une maison, car elle vous donne une estimation précise du montant de la maison que vous pouvez vous permettre.
Comment calculer le ratio dette/revenu
Calculer votre ratio dette/revenu n’est pas difficile. La première chose que vous devez faire est de déterminer votre revenu mensuel brut – votre revenu avant déduction des impôts et autres dépenses. Si vous êtes marié et que vous souhaitez demander un prêt immobilier ensemble, vous devez additionner vos deux revenus.
Ensuite, prenez le total et multipliez-le d’abord par 0,28, puis par 0,36, ou 0,43 si vous recherchez un prêt hypothécaire admissible. Par exemple, si vous et votre partenaire avez un revenu mensuel brut combiné de 7 000 $, il se répartirait comme suit :
- 7 000 $ x 0,28 = 1 960 $
- 7 000 $ x 0,36 = 2 520 $
- 7 000 $ x 0,43 = 3 010 $
Cela signifie que vos versements hypothécaires, vos impôts et vos assurances ne devraient pas dépasser 1 960 $ par mois, et que le total de vos versements mensuels de dette, y compris ces 1 960 $, ne devrait pas dépasser 2 520 $.
Malheureusement, la règle stipule de maintenir vos paiements mensuels sous ces deux limites. La prochaine étape consiste donc à voir quel effet ont vos autres dettes. Additionnez le total de vos paiements mensuels de dettes non hypothécaires, tels que les paiements de carte de crédit, de prêt étudiant ou de prêt automobile.
Pour cet exemple, supposons que vos remboursements mensuels de dette s’élèvent à un total de 950 $. Soustrayez ce montant de 2 520 $ et vous verrez que votre versement hypothécaire ne devrait pas dépasser 1 570 $.
Puisque dans cet exemple, vous avez une dette mensuelle non hypothécaire relativement élevée, vous êtes limité à dépenser 1 570 $ en hypothèque, en taxes et en assurance pour une nouvelle maison. Si, par contre, vous n’aviez que 500 $ en remboursements mensuels de dettes non hypothécaires, vous pourriez dépenser la totalité de 1 960 $ sur votre versement hypothécaire, puisque 1 960 $ + 500 $ = 2 460 $, ce qui est inférieur à la règle de 36 %, ou 2 520 $, pour tous les remboursements de dettes par mois.
Pourquoi la règle empirique 28/36 fonctionne généralement
La règle empirique des 28/36 constitue un très bon guide permettant aux prêteurs de déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre.
“En tant que prêteur hypothécaire, l’une de nos tâches consiste à évaluer les risques et la règle des 28/36 en joue un rôle important”, a déclaré Edelstein. “Vous pouvez obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire avec des ratios supérieurs à 28/36, pouvant atteindre 50 % en fin de compte. Cependant, le risque augmente et pour être approuvé avec des ratios plus élevés, vous devrez avoir une bonne cote de crédit et éventuellement une mise de fonds plus importante.”
Alors, qu’est-ce qui est inclus dans le calcul du ratio DTI de vos dettes mensuelles ? L’un des paiements suivants peut être pris en compte dans votre DTI :
- Versement hypothécaire futur
- Cartes de crédit
- Prêts étudiants
- Prêts automobiles
- Prêts personnels
- Paiements de pension alimentaire et de pension alimentaire pour enfants
- Prêts pour lesquels vous avez cosigné
Note
Votre DTI n’inclut pas les factures de services publics, de câble, de téléphone portable et d’assurance.
Grain de sel
Bien que la règle empirique des 28/36 soit une bonne ligne directrice pour de nombreux emprunteurs, elle présente ses faiblesses.
Par exemple, le DTI ne prend pas en compte les dépenses des ménages telles que les services publics, l’épicerie et la garde d’enfants. Cela pourrait amener les acheteurs à sous-estimer leur véritable DTI. N’oubliez pas de penser également aux réparations et à l’entretien de la maison, qui pourraient représenter en moyenne 1 % ou 2 % de la valeur de la maison chaque année, selon Edelstein.
En raison de ces dépenses supplémentaires, Edelstein a déclaré que les acheteurs de maison devraient viser un DTI inférieur au maximum de 43 % utilisé par la plupart des prêteurs, ce que fait la règle empirique des 28/36. Si vous faites cela, vous aurez peut-être plus de chances de vivre le style de vie que vous souhaitez, car une moins grande partie de vos remboursements mensuels de dettes sera liée à votre prêt hypothécaire.
C’est pourquoi les emprunteurs ne peuvent pas simplement supposer que l’obtention de l’approbation signifie qu’ils seront réellement en mesure de payer leur prêt hypothécaire à long terme.
Note
Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) déclare que les emprunteurs ayant des DTI élevés « sont plus susceptibles d’avoir des difficultés à effectuer leurs paiements mensuels ».
Comment améliorer votre ratio dette/revenu pour un prêt hypothécaire
Pour être à l’aise avec votre prêt hypothécaire, cherchez des moyens de réduire votre DTI avant de demander un prêt hypothécaire.
Selon Valdes, réduire votre DTI en remboursant les soldes de vos cartes de crédit et en ne laissant jamais ces soldes dépasser 30 % de votre limite de crédit est un moyen d’y parvenir.
« Il est… utile d’élaborer un plan pour rembourser la dette, comme la méthode boule de neige, dans laquelle vous résolvez vos plus petites dettes une par une tout en effectuant des paiements minimaux pour les autres », a-t-elle déclaré. “Créer un budget et le réduire si nécessaire peut également libérer des fonds supplémentaires pour rembourser la dette ; rembourser les petites dettes petit à petit fait une grande différence.”
Une autre astuce consiste à espacer vos demandes de prêt. Par exemple, Edelstein a déconseillé de demander un prêt hypothécaire lorsque vous demandez également d’autres types de crédit, comme un nouveau prêt automobile ou un nouveau crédit-bail, car le nouveau crédit pourrait réduire votre pointage de crédit et augmenter votre DTI.
Voici quelques autres façons d’améliorer votre DTI avant de demander un prêt hypothécaire :
- Remboursez le solde de votre carte de crédit le plus élevé ou payez des montants plus petits sur tous vos comptes de carte de crédit.
- Envisagez un prêt de consolidation de dettes pour combiner des cartes de crédit ou d’autres dettes à un taux d’intérêt unique.
- Évitez de contracter de nouvelles dettes pendant la période précédant la demande de prêt hypothécaire et avant de fermer une maison.
- Envisagez des moyens d’augmenter le revenu de votre ménage, par exemple en négociant une augmentation, en acceptant un emploi à temps partiel, en commençant une activité secondaire ou en recherchant un poste mieux rémunéré auprès d’un autre employeur.
Foire aux questions (FAQ)
Que sont les frais de clôture et quel est leur montant ?
Les frais de clôture sont les différentes choses que vous devez payer pour devenir propriétaire officiel de votre maison. Prévoyez de dépenser entre 3 % et 5 % du coût de votre maison en frais de clôture, qui peuvent inclure les frais de titre, une évaluation, les taxes et les frais d’enregistrement.
Puis-je obtenir un prêt hypothécaire avec un DTI à 50 % ?
Il peut être difficile de trouver un prêteur hypothécaire qui vous accordera un prêt immobilier avec un DTI de 50 %, mais ce n’est pas impossible. Fannie Mae, une entité de financement hypothécaire parrainée par le gouvernement, autorisera un DTI « supérieur à 45 % » au cas par cas si l’emprunteur dispose de six mois de réserves de paiement ainsi que d’autres facteurs de qualification.
Qu’est-ce que la règle de la « capacité de remboursement » ?
Il s’agit de la diligence raisonnable qu’un prêteur hypothécaire doit faire pour s’assurer que les emprunteurs seront en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire. Par exemple, si une hypothèque augmente dans quelques années en raison d’une variation des taux d’intérêt, le prêteur doit s’assurer que l’hypothèque peut toujours être remboursée.
