Les bâtiments coopératifs, également appelés coopératives, sont souvent associés à la ville de New York. C’est parce qu’il y en a tellement. Selon le ministère des Finances de New York, il y avait 149 120 unités coopératives rien qu’à Manhattan en 2020, contre 68 526 unités en copropriété (condo).Les condos ne sont devenus grands que dans les années 1960, lorsque les directives de la FHA prévoyaient leur financement.
« Sur le plan procédural, il est plus facile pour le propriétaire d’un immeuble d’appartements qui a commencé comme un immeuble locatif de se transformer en coopérative plutôt qu’en condo », a déclaré Peter Palion. Palion est le CFP et fondateur de Master Plan Advisory à East Norwich, New York.
Parmi les autres foyers de coopératives figurent San Francisco, Atlanta, Boston, Seattle, Detroit, Chicago, Tucson, Phoenix et de nombreuses villes de Floride.
Mais quelles sont les différences entre les condos et les coopératives ? Découvrez les différences, notamment leur structure de propriété, leurs options de financement, leur fiscalité, leurs prix, leurs taxes, leurs frais et leur entité de surveillance.
Points clés à retenir
- Il existe de nombreuses différences entre les condos et les coopératives. Ceux-ci incluent leur structure de propriété, leurs options de financement, leur fiscalité, leurs prix et leurs frais.
- Les coopératives et les copropriétés ont des entités de surveillance différentes. Les coopératives ont un comité ou un conseil d’administration, tandis que les copropriétés ont une association de propriétaires (HOA).
- Les copropriétés offrent la propriété pure et simple, tandis que les coopératives vendent la propriété fractionnée au moyen d’actions spécifiques à l’unité.
- Contrairement aux propriétaires de condominiums, les actionnaires de coopératives se vérifient mutuellement pendant le processus d’admission. Ils peuvent examiner les états financiers, les rapports de crédit, etc.
Structure de propriété
Les coopératives et les copropriétés relèvent toutes deux d’une entité de surveillance. Pour les coopératives, il s’agit d’un comité ou d’un conseil d’administration. Pour les copropriétés, il s’agit d’une association de propriétaires (HOA). L’un n’est ni meilleur ni pire que l’autre. C’est simplement une question de préférence.
Certains préfèrent la résidence en copropriété parce qu’ils offrent la propriété pure et simple. D’un autre côté, les coopératives vendent la propriété fractionnée au moyen d’actions spécifiques à l’unité. Les deux types de logements sont éligibles à l’assurance habitation.
Selon Palion :
« L’assurance habitation pour un condo couvre les murs, les planchers et le plafond parce que l’unité appartient au propriétaire. Mais lorsque vous souscrivez une assurance pour une coopérative, c’est comme une police de locataire qui couvre le contenu mais aucun élément structurel.
La structure elle-même ne relève pas de la responsabilité de l’acheteur de la coopérative. C’est parce qu’ils ont seulement acheté le droit d’occuper le logement, pas le logement lui-même.
De nombreux complexes de copropriétés limitent le nombre de locations en pourcentage du nombre total d’unités. Il varie souvent de 80 % à 50 % en propriété. Cela peut aider à éviter que le complexe ne se transforme en appartement en location, ce qui pourrait faire baisser les valeurs. La plupart des coopératives n’autorisent pas la sous-location ou la location.
Financement
Qu’il s’agisse d’une coopérative ou d’un condo, une banque peut toujours en reprendre possession si un acheteur n’est pas en mesure de rembourser son hypothèque. Mais contrairement aux coopératives, les condos approuvés par le HUD peuvent être financés par des prêts hypothécaires FHA. Cependant, seules certaines banques participent aux prêts coopératifs. Et ce n’est qu’après avoir déterminé que la coopérative est un bâtiment qualifié sur la liste approuvée de la banque.
Les unités de copropriété, qui peuvent faire partie d’un seul niveau, de plusieurs niveaux ou être isolées, sont financées séparément. La propriété est garantie par un acte de fiducie ou une hypothèque, conformément aux lois de l’État.
Prix, taxes, cotisations et frais
Le comité ou le conseil d’administration de la coopérative approuve le prix de vente d’une unité. Le conseil d’administration de la coopérative peut refuser d’approuver le prix d’achat d’une part s’il est si bas qu’il pourrait avoir une incidence sur la valeur des parts des autres actionnaires. Dans le cas des condos, les HOA n’ont pas le pouvoir d’empêcher une vente ou un achat.
En ce qui concerne les cotisations et les frais, l’acheteur d’une coopérative et d’un condo paie un entretien mensuel. Mais le propriétaire du condo paie au HOA, tandis que le membre de la coopérative paie au conseil d’administration.
Note
Les frais et cotisations payés à la HOA concernent souvent des éléments tels que l’entretien des espaces communs, l’extérieur du bâtiment, la toiture et la gestion de l’association. Cela pourrait également inclure certains services publics, tels que l’eau et le ramassage des déchets. Et cela pourrait inclure des équipements tels que le club-house, les installations d’exercice, la piscine ou le spa.
Dans le cas d’une coopérative, c’est l’immeuble qui paie la facture de taxes. Il est réparti entre les locataires et pris en compte dans leurs frais d’entretien mensuels. Ces frais peuvent servir à payer les salaires d’un portier, du personnel d’entretien et d’un concierge d’immeuble.
Dans une copropriété, le compte de taxes s’applique directement à l’unité puisque l’acheteur est propriétaire de l’unité. Une unité de copropriété est évaluée séparément aux fins fiscales, étant entendu, dans la plupart des cas, que l’acheteur est propriétaire de l’espace entre les murs, les planchers et les plafonds, généralement jusqu’au milieu. Les taxes sont ensuite payées directement à l’évaluateur du comté ou via le compte de fourrière d’un prêteur.
Les frais payés à une coopérative peuvent être plus élevés que le HOA d’un condo. Si des améliorations sont proposées aux parties communes d’un condo, les propriétaires qui s’opposent au projet repartent souvent consternés.
“Il leur sera facturé un certain montant du coût si les autres propriétaires de condos et HOA l’approuvent”, a déclaré Palion.
Conseils ou comités et HOA
Lors de l’achat d’un condo, il n’y a aucun processus de sélection des voisins. Par exemple, il n’y a aucun moyen d’empêcher un batteur en plein essor d’emménager à côté. D’un autre côté, les actionnaires des coopératives s’évaluent mutuellement pendant le processus d’admission.
Ils nécessitent souvent un entretien. Ils examineront également activement les états financiers, les actifs, les passifs, les rapports de solvabilité et les comptes bancaires d’un candidat. Ils peuvent également demander des lettres de recommandation personnelle et professionnelle.
Le processus peut à première vue apparaître comme une grave violation de la confidentialité. Mais les actionnaires l’approuvent parce que cela leur permet de choisir d’autres personnes qui adhèrent à la coopérative et vivent dans l’immeuble. En revanche, les propriétaires de condos peuvent vivre dans un complexe de condos pendant des années sans jamais vraiment connaître leurs voisins.
Étant donné que les coopératives sont régies par un comité, elles ont le droit de rejeter ou d’approuver un propriétaire fractionnaire potentiel. Mais les règles du logement équitable ont été adoptées pour empêcher le conseil d’administration ou le comité d’une coopérative d’aller trop loin dans le processus de sélection. La discrimination est illégale.
Les coopératives peuvent coûter plus cher que les copropriétés à long terme. Cela est encore plus vrai lorsqu’un acheteur détient une hypothèque personnelle tout en payant l’hypothèque coopérative de l’immeuble. Cette somme est souvent refinancée pour financer les améliorations majeures du bâtiment.
Important
Certaines coopératives préfèrent les propriétaires qui conservent le logement comme résidence principale. En conséquence, les acheteurs étrangers, les investisseurs ou les acheteurs de résidences secondaires pourraient ne pas être en mesure d’acquérir un logement.
L’essentiel
Si vous appréciez votre liberté et le fait de pouvoir faire ce que vous voulez, quand vous le souhaitez, vous préférerez peut-être une maison unifamiliale.
“Lorsque vous emménagez dans l’un de ces développements, qu’il s’agisse d’un condo ou d’une coopérative, il y a potentiellement quelqu’un qui vous dit ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, et sur quoi vous devez dépenser votre argent”, a déclaré Palion.
