Points clés à retenir
- Les prorata vendeur et acheteur sont des crédits et des débits conçus pour garantir que les deux parties paient leur juste part des coûts associés à la possession de la maison.
- Ces prorata apparaissent sur le relevé de clôture pour les deux parties et contribuent à leurs coûts finaux ou au produit de la vente.
- Les dépenses au prorata peuvent inclure les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les assurances, les services publics, etc.
Définition et exemple de proratisations vendeur et acheteur
La possession d’une maison implique divers coûts, et le propriétaire les paie généralement à différents intervalles tout au long de l’année. Étant donné qu’une vente a généralement lieu au cours de l’année et même au milieu d’un mois, le vendeur et l’acheteur doivent trouver un moyen de partager ces coûts pour ce mois et cette année spécifiques.
Les prorata sont des crédits entre l’acheteur et le vendeur à la clôture. Ils veillent à ce que chaque partie ne paie ces frais que pour la durée pendant laquelle elle est propriétaire de la maison. Ils apparaîtront sous forme de débits ou de crédits sur le relevé de clôture de chaque partie.
Les calculs au prorata peuvent concerner des coûts tels que :
- Frais d’association de propriétaires
- Primes d’assurance
- Taxes foncières
Avant de signer un contrat d’achat, vous devez le lire pour savoir comment sont gérés les calculs au prorata. Vous voulez vous assurer qu’ils sont attribués équitablement. Sinon, vous et votre agent immobilier devriez discuter de l’opportunité d’apporter des modifications au langage les concernant.
Comment fonctionnent les calculs au prorata pour les vendeurs et les acheteurs
Dans la plupart des cas, les acheteurs sont facturés au prorata. Ils apparaissent ensuite au débit sur le relevé de clôture de l’acheteur et au crédit sur le relevé de clôture du vendeur. En effet, le vendeur a déjà payé une grande partie des frais concernés. Les crédits augmentent les bénéfices nets du vendeur et remboursent le vendeur pour les articles qu’il a prépayés pour la période pendant laquelle le vendeur ne sera pas propriétaire de la propriété.
Par exemple, dans de nombreux cas, un vendeur aura déjà payé les taxes foncières à l’avance pour l’année. Mais après la vente, c’est l’acheteur qui sera responsable de ces taxes. À la clôture, l’acheteur devra recréditer au vendeur une partie proportionnelle de ces taxes pour les jours restants de l’année au cours desquels le vendeur ne sera plus propriétaire de la maison. Ce montant au prorata apparaîtra comme un crédit sur le relevé de clôture du vendeur et un débit sur le relevé de clôture de l’acheteur.
En fin de compte, l’orientation du crédit et du débit dépendra du moment où chaque type de coût spécifique sera payé dans votre région.
Types de proportions vendeur et acheteur
Il existe divers frais et dépenses qui peuvent être calculés au prorata lors d’une clôture immobilière. Voici quelques-uns des plus courants.
Prorata des intérêts hypothécaires
Contrairement au loyer, qui est payé à l’avance, les intérêts hypothécaires sont payés à terme échu. Lorsque vous payez un versement hypothécaire le 1er janvier, par exemple, vous payez les intérêts du mois de décembre. Sur un nouveau prêt hypothécaire, les prêteurs souhaitent percevoir des intérêts jusqu’à 30 jours avant l’échéance du premier versement hypothécaire. Si vous clôturez, par exemple, le 15 novembre, votre premier versement hypothécaire sera dû le 1er janvier. Si vous êtes l’emprunteur, 15 jours d’intérêts vous seront facturés sur votre relevé de clôture, du 15 au 30 novembre.
Pour déterminer le prorata de vos intérêts dans ce scénario, divisez les intérêts annuels par 12 mois pour obtenir l’intérêt mensuel, puis divisez-le par le nombre de jours du mois (30, dans le cas de novembre) pour obtenir l’intérêt quotidien. Multipliez les intérêts quotidiens par le nombre de jours restant dans le mois (dans ce cas, 15 jours) pour connaître le prorata des intérêts qui seront débités de votre compte.
Le même principe s’applique aux vendeurs qui doivent payer des intérêts en même temps que le remboursement du prêt. Dans le scénario ci-dessus, le vendeur serait redevable d’intérêts du 1er au 15 novembre. Dans ce cas, le vendeur et l’acheteur voient leur compte débité au prorata.
Prorata de l’impôt foncier
Les calendriers d’impôt foncier varient selon l’État et la municipalité. Certains États perçoivent les impôts fonciers à l’avance, d’autres à terme échu et certaines collectes dépendent de la période de l’année. Le plus important à ce stade est de savoir si votre période de clôture implique des impôts payés d’avance.
Si les taxes sont payées d’avance et que vous êtes le vendeur, vous recevrez un crédit. Si les taxes sont payées d’avance et que vous êtes l’acheteur, elles vous seront facturées. L’inverse est vrai si les taxes ne sont pas encore dues et payables : les vendeurs recevront un débit au prorata et les acheteurs un crédit au prorata.
Dans certaines situations, même si les taxes ne sont pas encore dues et exigibles, vos taxes seront dues si votre date de clôture est proche de la date normale de perception des taxes. Dans ce cas, le plus proche paiera les taxes sur le produit du vendeur, créditera la partie inutilisée au vendeur et facturera l’acheteur en conséquence. Certains acheteurs calculateurs ne demanderont aucun calcul au prorata des taxes dans le contrat d’achat s’il est évident que l’acheteur devra rembourser au vendeur une partie des taxes payées d’avance.
Si vous êtes vendeur et acceptez les conditions de l’acheteur pour un prorata sans taxe, vous paierez des taxes pour une période pendant laquelle vous n’occupez pas la propriété.
Note
Si vous détaillez les déductions sur votre déclaration de revenus fédérale, vous pouvez déduire l’impôt foncier au prorata que vous avez payé. Le gouvernement fédéral considère que les taxes foncières sont à la charge du vendeur jusqu’à la date de vente, mais non inclusivement. Les taxes foncières sont à la charge de l’acheteur à compter de la date de vente.
Cotisations aux associations de propriétaires
Si un vendeur n’a pas encore payé les cotisations à l’association de propriétaires, celles-ci seront payées à partir du produit du vendeur et le vendeur recevra un crédit pour la partie non utilisée. Par exemple, si les cotisations sont de 300 $ par mois, le prorata quotidien est de 10 $. Lorsqu’une transaction est clôturée le 10 du mois, le vendeur sera facturé 10 jours de frais HOA (100 $). L’acheteur paiera 200 $ pour les 20 jours restants de cotisation HOA.
Prorata des loyers
Le loyer est généralement payé à l’avance. Les acheteurs qui achètent un immeuble de placement s’attendent à recevoir un crédit pour la partie du loyer, qui couvre la période pendant laquelle l’acheteur sera propriétaire de la propriété. Une vente conclue le 15 novembre, impliquant une propriété occupée par un locataire et louée à 1 000 $ par mois, donnerait à l’acheteur un crédit pour 15 jours de loyer prépayé (500 $). Le vendeur recevrait un débit de 500 $. Les dépôts de garantie détenus par le vendeur sont également transférés à l’acheteur sous forme de crédit pour l’acheteur et de débit pour le vendeur.
Prorata d’assurance
Les primes d’assurance sont payées à l’avance et les acheteurs souscrivent généralement une nouvelle police d’assurance contre les risques lors de l’achat d’une maison. Toutefois, si l’acheteur assume le prêt existant du vendeur ou achète dans le cadre d’un contrat foncier, il peut demander au vendeur de transférer la police d’assurance existante.
Les polices d’assurance incendie sont généralement transférées avec ou sans contrepartie. « Avec contrepartie » signifie que le vendeur sera remboursé pour la période pendant laquelle il ne sera pas propriétaire de la propriété, et « sans contrepartie » signifie qu’il n’y aura pas de calcul au prorata. La plupart des acheteurs obtiennent une nouvelle police.
Proportions utilitaires
Il n’est pas fréquent que les services publics soient calculés au prorata à la fermeture, mais des calculs au prorata s’appliquent à certaines municipalités. Dans la plupart des cas, les services publics sont reportés aux évaluations fiscales et sont déduits de la facture fiscale au prorata. L’acheteur est ensuite crédité sur ses futures factures fiscales. Vous verrez cette situation se produire lors de ventes à découvert et de saisies, car si le vendeur n’effectue pas les versements hypothécaires, il ne paie probablement pas les factures de services publics.
