Si vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous entendrez probablement parler du séquestre, un arrangement couramment utilisé pour gérer les fonds après l’acceptation d’une offre de vente de maison. Découvrez ce qu’est le séquestre, à quoi il ressemble généralement dans les transactions immobilières et pourquoi c’est important pour les acheteurs et les vendeurs. Voici quelques raisons d’utiliser des comptes séquestres, comment ils fonctionnent et ce qu’ils peuvent coûter.
Points clés à retenir
- Escrow est un accord entre deux parties dans lequel une transaction est gérée par un tiers neutre qui gère comment et quand les fonds sont décaissés.
- Le séquestre dans l’immobilier est utilisé pour gérer les arrhes, la distribution des fonds à la clôture et les paiements des impôts fonciers et des assurances par les gestionnaires de prêts hypothécaires.
- L’utilisation de comptes séquestres offre une protection importante aux acheteurs de maison et aux prêteurs hypothécaires.
- Un agent séquestre facilite la clôture d’une vente de maison et disperse tous les fonds aux parties appropriées. Les frais de dépôt peuvent varier entre 1 % et 2 % du prix d’achat d’une maison.
Qu’est-ce que le dépôt fiduciaire ?
En bref, le séquestre est un accord entre deux parties dans lequel les fonds ou les biens sont gérés par un tiers neutre qui assure la sécurité de ces fonds ou de ces biens et gère comment et quand ils sont décaissés.
Escrow peut être utilisé pour d’autres transactions que la vente de biens immobiliers. Cependant, dans l’immobilier, le séquestre est le plus souvent utilisé pour gérer des transactions connexes, notamment les dépôts d’arrhes avant la clôture d’une vente, la distribution des fonds à la clôture de la vente, ainsi que les fonds et paiements nécessaires aux impôts fonciers et à l’assurance après la vente.
Raisons pour lesquelles vous devez utiliser des comptes séquestres
À différentes étapes de l’achat d’une maison, l’utilisation de comptes séquestres (parfois appelés « comptes de mise en fourrière ») présente des avantages pour l’acheteur et, si la maison est financée, pour le prêteur hypothécaire.
Protection des acheteurs
La première façon dont le séquestre est couramment utilisé dans l’immobilier est de détenir des arrhes. Il s’agit d’un dépôt effectué par un acheteur après la signature d’un contrat d’achat et qui démontre une intention sérieuse d’acheter.
Note
En tant qu’acheteur, si les conditions de la transaction ne sont pas remplies, vous pouvez récupérer votre acompte, mais si vous rompez votre accord pour une raison non spécifiée dans le contrat, vous perdrez votre dépôt.
Protection pour les prêteurs
Les prêteurs hypothécaires utilisent également couramment les comptes séquestres dans l’immobilier. Une fois la vente d’une maison terminée, plutôt que de compter sur l’emprunteur pour payer les impôts fonciers, l’assurance hypothécaire et les primes d’assurance habitation à temps, de nombreux prêteurs ajoutent les coûts estimés aux versements hypothécaires mensuels. Le gestionnaire de prêts hypothécaires dépose ensuite ces fonds « supplémentaires » sur un compte séquestre et assume la responsabilité de payer les factures à temps.
Alors, comment exactement ce processus contribue-t-il à protéger le prêteur ? Examinons deux scénarios.
Scénario 1: Miguel, l’acheteur, obtient un prêt hypothécaire pour acheter une maison. Son prêteur n’exige pas de compte séquestre, il paie donc simplement son versement hypothécaire mensuel (capital plus intérêts). Mais l’argent manque, donc Miguel n’économise pas pour les impôts et les primes d’assurance et ne peut pas les payer. L’argent se resserre, Miguel ne fait plus de versements hypothécaires et il est temps de saisir. Puisque la maison était une garantie, le prêteur peut la vendre pour compenser la partie impayée du prêt. Cependant, il existe désormais un privilège sur la propriété pour les arriérés d’impôts. Afin de vendre, le prêteur doit résoudre le privilège, ce qui coûte du temps et de l’argent supplémentaires.
Scénario 2 :Une autre acheteuse, Haleigh, également responsable du paiement de ses propres impôts et assurances sans compte séquestre, continue ses versements hypothécaires et ses taxes, mais néglige de payer les primes d’assurance habitation. Déchéances de couverture. Ainsi, lorsque sa maison est détruite dans un incendie, non seulement Haleigh perd tout sans assurance pour payer la reconstruction, mais la propriété désormais vacante ne constitue plus une garantie suffisante pour aider le prêteur à récupérer son prêt.
Comment fonctionne Escrow dans l’immobilier
Maintenant que nous savons pourquoi le séquestre est important dans l’immobilier, examinons certaines des spécificités que vous pourriez rencontrer lors du processus de vente d’une maison.
Utiliser Escrow pour de l’argent sérieux
Si vous achetez une maison et effectuez un dépôt d’acompte, demandez à votre agent immobilier quel est le processus habituel pour cela. Certains agents et courtiers immobiliers peuvent gérer le processus de dépôt fiduciaire pour vous ; vous devrez peut-être mettre en place un dépôt fiduciaire pour vous-même ; ou la société de titres que vous envisagez d’utiliser pour la clôture peut gérer le dépôt.
Note
Si vous versez un acompte directement à un vendeur, il pourrait être très difficile de récupérer cet argent si la vente échoue.
Les acheteurs et les vendeurs doivent s’assurer que le contrat d’achat précise les conditions si les arrhes sont restituées ou perdues. Par exemple, si la vente échoue en raison de problèmes détectés lors d’une inspection, l’acheteur recevra-t-il la caution ? Et si le financement échoue ?
Au moment de clôturer la vente, les arrhes seront débloquées et compteront dans le prix d’achat total. Jusque-là, le recours au séquestre protège le dépôt de l’acheteur.
Utiliser Escrow pour les taxes en cours et les primes d’assurance
De nombreux prêteurs exigent un dépôt fiduciaire et, dans certains cas, celui-ci peut être légalement obligatoire. Si votre prêteur exige un séquestre, le gestionnaire de prêts hypothécaires gérera le compte séquestre et paiera les taxes et les frais d’assurance à leur échéance.
Note
Même avec le dépôt fiduciaire, vous recevrez probablement toujours des avis d’impôts fonciers et de primes d’assurance. Les relevés peuvent indiquer qu’il ne s’agit pas de factures et que votre prêteur a déjà été informé. Si vous n’êtes pas sûr que le prêteur ait été informé, c’est une bonne idée de contacter votre gestionnaire de prêts hypothécaires.
Comprendre les déclarations de dépôt
Les prêteurs sont tenus de remettre aux emprunteurs leurs documents d’information de clôture au moins trois jours avant la clôture d’une vente afin que les acheteurs aient le temps d’examiner les détails de leur financement et de poser des questions.Lorsque le séquestre est inclus dans le prêt, ces documents comprendront une déclaration initiale de divulgation du séquestre.
Vous devriez voir les projections suivantes sur votre relevé initial :
- Paiement mensuel total
- Répartition des montants mensuels pour le capital, les intérêts et les fonds bloqués
- Paiements séquestres mensuels prévus
- Déboursés estimés (paiements sur séquestre pour les taxes et les assurances)
- Solde courant prévu
À l’avenir, vous devriez également recevoir un relevé séquestre annuel du prêteur détaillant l’activité du compte et le solde actuel de l’année précédente, ainsi que les projections pour l’année suivante. Cette déclaration doit également préciser ce qu’il adviendra de tout excédent ou comment les pénuries potentielles seront résolues.
Note
Les gestionnaires de prêts hypothécaires sont autorisés à conserver sur le compte séquestre une réserve pouvant aller jusqu’à un sixième de ce qu’ils prévoient être le total annuel nécessaire pour payer les impôts et l’assurance.
Lorsqu’il y a un excédent dans le compte à la fin de l’année, vous pouvez recevoir un remboursement de votre gestionnaire pour ce montant.
Si votre prêteur n’exige pas de compte séquestre
Si votre prêteur n’exige pas que vous ayez un compte séquestre, c’est une bonne idée d’en demander un. De cette façon, vous n’êtes pas surpris ou mal préparé lorsque vient le temps de payer les impôts et les primes d’assurance, qui peuvent être élevées. Si vous devez ouvrir votre propre compte, contactez la banque de votre choix pour la lui faire savoir. Ils collecteront les détails pertinents et vous aideront à le configurer.
Le coût des frais de dépôt
Lorsque le jour de clôture arrive, une partie des frais de clôture sera versée aux frais de dépôt. Selon la vente, ceux-ci peuvent être payés par l’acheteur, le vendeur, ou les deux.
Ces frais sont reversés à un tiers appelé agent séquestre, que l’acheteur et le vendeur ont convenu d’utiliser pour faciliter la paperasse, le processus de clôture et le décaissement des fonds. Cela s’effectue dès la signature du contrat d’achat jusqu’à la remise des clés au nouveau propriétaire. Cet agent de dépôt peut être un avocat, une société de titres ou une société de dépôt.
Le coût varie en fonction de l’emplacement, de l’agent séquestre et des conditions de la vente. Cependant, les estimations courantes des frais de dépôt sont de 1 à 2 % du prix d’achat de la maison.
Foire aux questions
Qu’est-ce que cela signifie pour une maison d’être « sous séquestre » ?
« En séquestre » est un terme juridique qui signifie qu’un acheteur et un vendeur ont signé un contrat d’achat, accepté les conditions de la vente future et qu’un compte séquestre a été ouvert pour conserver les arrhes jusqu’à ce que le titre soit transféré au nouveau propriétaire à la clôture.
Combien de temps prend le séquestre ?
Il n’y a pas de durée définie pour la durée pendant laquelle une maison doit rester sous séquestre, bien que généralement un contrat d’achat précise une date de clôture. Le temps nécessaire à la clôture dépend de facteurs tels que les détails du financement, une évaluation, une recherche de titre, des inspections, etc. Une maison n’est plus sous séquestre une fois que tous les documents de clôture ont été signés et que le titre a été transféré au nouveau propriétaire.
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