Que se passe-t-il lors d’une vente à découvert lorsque vous avez deux prêts ?

Une vente à découvert se produit lorsque vous vendez votre maison à un prix inférieur au montant de la dette restant sur votre prêt hypothécaire. Vous n’aurez peut-être aucun problème à trouver quelqu’un pour acheter votre maison à un prix inférieur, mais vous pourriez rencontrer des problèmes avec les prêteurs, surtout si vous avez plus d’un prêt pour votre maison.

La vente à découvert est généralement une technique utilisée pour éviter la saisie, ce qui se produit lorsque vous n’avez pas les moyens de payer votre hypothèque et que vous n’arrivez pas à vendre votre maison. Connaître la différence entre la vente à découvert et la saisie, ainsi que la manière dont se déroulera la bataille pour l’argent, peut vous aider à déterminer votre stratégie de négociation avec les prêteurs si vous êtes confronté à ce choix.

Positions entre plusieurs titulaires de privilèges

Peu importe si vous contractez une deuxième hypothèque pour vous aider à acheter la maison ou si vous avez obtenu un prêt sur valeur domiciliaire après coup. Chaque prêteur prend position dans une file d’attente de paiement prioritaire. Le deuxième prêteur sera toujours le deuxième en priorité, à moins que le premier ne soit disposé à se subordonner (à renoncer à sa position de premier collecteur).

Le prêteur en première position a le premier droit de recouvrer les sommes provenant de la procédure de saisie. Cela signifie que lorsqu’un avis de défaut est déposé, si le deuxième prêteur souhaite être le premier à recevoir le produit de l’enchère ou de la vente ou à prendre la propriété, le deuxième prêteur doit engager sa propre procédure de saisie.

Dans la plupart des régions du pays, cela signifie que le deuxième prêteur doit :

• Rattrapez les arriérés au premier prêteur.
• Payer les frais du premier prêteur pour déposer l’avis de défaut et les dépenses associées.
• Déposez son propre avis de défaut.

Lorsque le deuxième prêteur reçoit un avis indiquant que le premier a saisi la maison, après avoir vérifié la valeur de la maison, nombreux sont ceux qui n’engagent pas leur propre procédure de saisie. La plupart du temps, le coût de la saisie est supérieur à la valeur nette (valeur) de la maison du deuxième prêteur.

Négocier avec le deuxième prêteur

Après avoir déterminé que votre situation répond aux critères de vente à découvert, trouvé un acheteur et respecté toutes les demandes des prêteurs, vous devrez travailler avec chacun des prêteurs pour déterminer les montants qu’ils vont recevoir.

Supposons qu’une maison avec deux prêts hypothécaires valait 100 000 $, les deux prêts étant répartis à 80/20, soit 80 000 $ pour le premier prêteur et 20 000 $ pour le second. Il reste encore 90 000 $ sur l’hypothèque. En raison d’un ralentissement du marché, le prix de vente est inférieur au montant dû et constitue donc une vente à découvert, soit 85 000 $.

Les frais de clôture sont de 5 %, soit 4 250 $. Après avoir déduit les frais de clôture du prix de vente de 85 000 $, il vous restera 80 750 $ de valeur. C’est la valeur pour laquelle les deux prêteurs se battront alors qu’ils s’efforcent tous deux d’obtenir le montant le plus élevé possible.

Généralement, la première étape de la négociation consiste à offrir au deuxième prêteur un petit montant pour libérer le privilège, par exemple 1 000 $. Cela peut sembler peu comparé au solde du deuxième prêt de 20 000 $, car vous demandez au prêteur de perdre 19 000 $ ; cependant, si le deuxième prêteur refuse, il pourrait ne rien recevoir.

Prêteurs juniors

Il arrive parfois, semble-t-il, que les prêteurs juniors semblent se couper le nez pour dépiter leur visage. Mais c’est là que le premier prêteur peut renoncer un peu plus pour que l’accord fonctionne. La plupart des prêteurs en première position sont ravis de recevoir 90 % de la valeur d’une maison. Sur un prêt de 85 000 $, le prêteur principal pourrait accepter de prendre 72 675 $ (90 % de 80 750 $).

Cela laisserait 8 075 $ que le premier prêteur pourrait offrir au deuxième prêteur. Le deuxième prêteur doit alors accepter de libérer le prêt. S’ils ne le font pas, la vente à découvert sera probablement refusée, le premier prêteur saisissant la propriété en saisie, ce qui élimine le deuxième prêt.

Essayez de continuer à négocier jusqu’à ce qu’une solution soit trouvée. N’oubliez pas que le premier et le deuxième prêteur ont intérêt à ce que la vente à découvert fonctionne.

L’une des raisons pour lesquelles un détenteur de privilèges junior dans certains États peut refuser de coopérer est si le prêt était un prêt d’argent dur (utilisant une propriété comme garantie), garanti par une résidence de un à quatre logements. Dans ce cas, si le deuxième prêteur est liquidé lors d’une saisie dans le cadre d’une vente par un syndic, ce deuxième prêteur peut avoir le droit d’intenter un jugement pour carence (une ordonnance juridique pour payer le solde restant).

Frais de clôture de privilèges multiples

Même si le vendeur a signé un contrat d’inscription avec un agent immobilier, il est très probable que le prêteur renégocie la commission. Les prêteurs paient moins que les frais traditionnels et tentent de minimiser tous les coûts de transaction.

Pour réduire davantage les frais de clôture, il existe également des frais que les prêteurs refusent généralement de payer. Ils sont:

• Plans de garantie résidentielle
• Inspections antiparasitaires et travaux liés aux parasites
• Certifications de toiture
• Inspections des égouts
• Réparations demandées par les acheteurs telles qu’une demande de réparation
• Crédits pour les frais de clôture de l’acheteur

Cela signifie qu’un vendeur à découvert se retrouvera généralement avec des dettes liées à ces frais impayés, à moins que l’acheteur ne puisse être persuadé de les payer. Prendre tous ces facteurs en considération lors de l’élaboration de votre stratégie de vente à découvert peut aider à réduire le stress lié à la vente à découvert de votre maison.