Lorsqu’un acheteur de maison ne peut pas clôturer le séquestre à temps, cela peut entraîner toutes sortes de problèmes. Le principal problème est que les contrats d’achat contiennent une date d’acceptation couplée à une date de clôture. Si la date de clôture n’est pas respectée, alors au minimum, le contrat est menacé ; dans le pire des cas, le contrat est expiré. L’action typique consiste à prolonger la date de clôture, mais les vendeurs pourraient ne pas être d’accord.
Points clés à retenir
- Lorsqu’un acheteur de maison ne peut pas clôturer le dépôt à temps, le vendeur doit décider s’il souhaite prolonger la date de clôture.
- Les vendeurs pourraient ne pas vouloir prolonger la date de clôture s’ils estiment qu’ils n’ont pas vendu à un prix suffisamment élevé ou s’ils n’aiment tout simplement pas les acheteurs.
- Dans d’autres cas, le vendeur demande généralement à l’acheteur de signer un avenant de prolongation de délai et apprend pourquoi il a besoin d’une prolongation.
- Une stratégie qui fonctionne bien consiste à proposer au vendeur de remettre le dépôt d’acompte de l’acheteur avant la clôture, en supposant qu’il soit certain de pouvoir clôturer le dépôt fiduciaire.
Raisons de ne pas prolonger la clôture
Après un certain temps, les vendeurs peuvent avoir l’impression que la valeur de leur propriété a augmenté, ce qui les incite à ne pas prolonger la clôture. Peut-être que des amis ou des parents ont constamment déclaré que le vendeur n’avait pas vendu pour un montant qu’ils estimaient suffisamment élevé. Quoi qu’il en soit, la valeur présumée joue un rôle important dans la décision. Sur les marchés en évolution rapide, les prix ont tendance à augmenter.
De plus, peut-être que les acheteurs ont demandé une demande de réparation au milieu du séquestre et ont laissé un mauvais goût dans la bouche du vendeur. Tous les acheteurs et vendeurs ne s’entendent pas pendant la période de séquestre, et parfois les négociations échouent et des sentiments négatifs se développent. Il est possible que le vendeur cherche une excuse pour se débarrasser des acheteurs.
Note
Un vendeur n’a pas toujours le droit d’annuler ; un tribunal pourrait voir les choses différemment. Un avocat pourrait présenter un dossier pour prouver que l’acheteur a agi de bonne foi et que son intention était de conclure.
Dans une telle situation, le tribunal pourrait décider qu’un vendeur pourrait ne pas avoir le droit légal de résilier un contrat simplement parce que le délai est expiré. Il y a peu de noir et blanc au tribunal. Néanmoins, cela n’incitera pas nécessairement le vendeur à signer un accord de prolongation de délai s’il n’est pas d’accord. Un vendeur peut également décider de ne plus vendre son bien.
Raisons de la fermeture d’une extension
Lorsqu’un acheteur ne peut pas conclure à temps, le vendeur lui demande généralement de signer un avenant de prolongation de délai et explique pourquoi il a besoin de plus de temps. Après la création de la TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID), ou de la règle « À savoir avant de devoir », les délais de clôture ont légèrement augmenté.TRID visait à intégrer les formulaires hypothécaires fédéraux requis en vertu de la loi sur la vérité dans les prêts et de la loi sur les règlements et procédures immobilières.Pour la défense de TRID, les retards sont souvent dus à une mauvaise communication entre le prêteur et l’agent de clôture ou la société de titres.
Un refus de souscription ne fait qu’empirer les choses. Les emprunteurs sont soumis à un examen minutieux pour obtenir un prêt. Sans oublier que parfois des éléments de leur passé qu’ils pensaient enterrés (comme les ventes à découvert, les saisies et les jugements personnels enregistrés dans d’autres États) ont une façon de réapparaître. La raison du retard peut souvent être attribuée directement au prêteur.
Les acheteurs peuvent également être confrontés à des problèmes liés au travail ou à la famille. Rien ne garantit que, simplement parce que votre vie se déroule bien, tout continuera ainsi pendant votre période de séquestre de 30 à 45 jours.
Persuader un vendeur de signer une extension
Lorsqu’un acheteur ne peut pas conclure à temps, une stratégie qui fonctionne bien consiste à proposer de verser les arrhes de l’acheteur au vendeur avant la clôture. Cela suppose, bien entendu, que l’acheteur soit certain de pouvoir clôturer le séquestre. Cependant, s’il ne s’agit que de quelques jours de plus, remettre le dépôt au vendeur revient à joindre le geste à la parole. Cela montre que l’acheteur est sérieux et confiant quant à la conclusion, et cela dissipe également les doutes de l’esprit du vendeur. Cet argent sérieux devient non remboursable.
Les agents Escrow sont généralement les parties qui préparent les instructions pour débloquer le dépôt d’acompte. Le document exposera la possibilité que le séquestre ne se ferme jamais et, si ce n’est pas le cas, l’acheteur ne recevra pas de remboursement. Les dépôts d’arrhes représentent généralement 1 à 3 % du prix de vente d’une maison.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce que le séquestre de clôture sur une maison ?
Le séquestre de clôture a lieu lorsque l’acheteur et le vendeur ont chacun terminé leur part du contrat. Le séquestre, où étaient détenus les fonds destinés à la transaction, est clôturé et les montants corrects sont remis à chaque partie. Cela peut se produire ou non à la date de clôture réelle, c’est-à-dire lorsque le titre de propriété est obtenu par l’acheteur.
Y a-t-il des pénalités si un acheteur ne peut pas conclure à temps ?
Selon les termes de votre contrat, vous devrez peut-être payer au vendeur une pénalité pour chaque jour de retard de clôture si vous êtes l’acheteur et que le retard est de votre fait. Vous risquez également la résiliation de l’intégralité du contrat.
Que se passe-t-il si le prêteur ne respecte pas la date de clôture ?
Si le prêteur n’approuve pas votre prêt à la date de clôture, le contrat d’achat peut expirer. Le vendeur peut accepter de repousser la date de clôture pour vous laisser plus de temps pour obtenir votre prêt, mais il n’est pas obligé de le faire. Si votre prêt n’est pas approuvé, la vente échouera complètement.
