Prêts sans mise de fonds

L’achat d’une maison sans mise de fonds vous permet d’éviter l’un des aspects les plus difficiles de l’accession à la propriété : la mise de fonds. Il est difficile d’économiser une somme d’argent substantielle, et il est effrayant de tout investir dans une maison alors que vous pourriez avoir besoin de cet argent pour d’autres besoins. 

Pour répondre aux besoins des emprunteurs disposant de liquidités limitées, certains prêteurs proposent des prêts hypothécaires sans mise de fonds. Mais il est essentiel de comprendre les avantages et les inconvénients de ces prêts avant d’emprunter.

Comment acheter sans mise de fonds

Si vous optez pour cette voie, les programmes de prêts gouvernementaux pourraient être votre meilleure option. Lorsque le gouvernement américain garantit les prêteurs contre les pertes, ces derniers deviennent plus disposés à approuver des prêts sans acompte. Mais vous devez quand même être admissible à ces prêts. Si vous n’êtes pas admissible pour quelque raison que ce soit, les prêts conventionnels peuvent être une alternative, ou vous devrez peut-être au moins verser un petit acompte pour votre maison.

Prêts VA

Les prêts VA sont disponibles auprès du Département américain des Anciens Combattants (VA). Les militaires, les anciens combattants et les conjoints éligibles peuvent acheter une maison avec une mise de fonds de 0 %. Ces prêts ne comportent aucune prime mensuelle d’assurance hypothécaire, vous n’aurez donc pas besoin d’ajouter une assurance hypothécaire à votre versement mensuel. 

Cependant, lorsque vous achetez sans mise de fonds, vos paiements seront relativement élevés (en raison du montant important du prêt). De nombreux prêteurs aux États-Unis peuvent accorder ces prêts, alors parlez-en à un courtier hypothécaire ou à une institution financière pour en faire la demande. 

Prêts USDA

Les prêts de l’USDA sont soutenus par le Département américain de l’agriculture (USDA) et sont conçus pour promouvoir l’accession à la propriété dans les zones rurales. Ces prêts ne sont disponibles qu’aux emprunteurs ayant des revenus faibles à modérés. Néanmoins, vous pouvez généralement gagner jusqu’à 115 % du revenu familial médian de votre région pour être admissible au prêt. Comme pour les prêts VA, les prêteurs doivent participer au programme USDA, mais il existe de nombreux courtiers hypothécaires et banques parmi lesquels choisir. Recevez des offres de plusieurs prêteurs et comparez les coûts avant de vous décider.

Prêts sans mise de fonds : autres sources

Si vous n’êtes pas admissible à un prêt VA ou USDA, vous pourrez peut-être acheter sans mise de fonds en utilisant d’autres sources (ou vous devrez peut-être simplement verser un petit acompte). Autrefois, il était plus facile d’acheter sans mise de fonds. Après la crise hypothécaire, ces prêts ne sont plus aussi nombreux.

Subventions et aide

Les subventions et l’aide pour mise de fonds peuvent vous aiderefficacementacheter avec peu ou pas d’acompte.Cependant, vous devrez peut-être attendre l’annulation d’un prêt ou un crédit d’impôt pour récupérer les fonds de votre mise de fonds. Techniquement, quelqu’un verse un acompte, mais ce n’est peut-être pas vous. Recherchez des organisations locales auxquelles vous pourriez être admissible et demandez à un représentant local du ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) toutes les ressources disponibles. 

Certains programmes d’achat d’une première maison peuvent également être utiles. Ces programmes peuvent être difficiles à trouver et ils peuvent avoir des exigences de qualification strictes. Cela dit, si vous êtes la bonne personne pour une organisation, vous pourrez peut-être obtenir l’aide dont vous avez besoin.

Prêts de ferroutage

Les prêts de ferroutage, parfois appelés prêts 80/20, vous permettent d’acheter en utilisant deux prêts au lieu d’un acompte important.Avant la crise financière, cette stratégie était populaire. Désormais, vous aurez besoin du bon profil de crédit et de revenu pour être admissible. Pour utiliser cette approche, vous obtiendriez une première hypothèque pour 80 % de la valeur de la maison (vous donnant un ratio prêt/valeur de 80 % pour cette partie, ce qui signifie que vous n’auriez pas à payer d’assurance hypothécaire privée). Les 20 % restants proviennent d’une deuxième hypothèque que vous obtenez en même temps que votre première hypothèque. 

Le deuxième prêt a généralement un taux d’intérêt plus élevé, il peut donc être judicieux de rembourser ce prêt rapidement. Vérifiez auprès des banques et des coopératives de crédit locales si elles proposent des prêts 80/20 et découvrez les exigences.

Prêteurs privés

Les prêteurs privés peuvent être disposés à vous prêter 100 % du prix d’achat d’une maison. Il peut s’agir ou non de prêteurs professionnels. Dans de nombreux cas, ces prêts proviennent de membres de la famille qui souhaitent simplement aider (ils ne prêtent pas). Si vous optez pour cette voie, utilisez un accord écrit afin que tout le monde comprenne les détails de votre arrangement.

Consultez un avocat local, un expert immobilier et un comptable avant de signer l’accord. Il est essentiel que vous respectiez toutes les lois applicables pour éviter les problèmes, et vous pourrez peut-être bénéficier d’avantages fiscaux ou autres si vous structurez correctement la transaction. 

Il peut être préférable de verser un acompte

L’attrait d’acheter sans mise de fonds est évident : 

• Vous n’avez pas besoin d’une grosse somme d’argent
• Vous pouvez utiliser vos économies pour acheter du mobilier et des améliorations.
• Vous pourrez probablement acheter le plus tôt possible. 

Mais il y a plusieurs inconvénients à emprunter la totalité du montant de l’achat.

Paiements mensuels importants

Plus votre prêt est important, plus vos paiements seront élevés et vous serez obligé de payer ce paiement pendant toute la durée de votre prêt. Pour voir comment fonctionnent les chiffres, calculez les remboursements de tout prêt que vous envisagez. Essayez d’utiliser des montants de prêt de plus en plus petits (un acompte réduit le montant du prêt) pour voir à quel point les choses changent. Lorsque vous êtes aux prises avec un versement hypothécaire important, vous disposez de moins d’options à l’avenir. Il peut être plus difficile de s’adapter à toute blessure, changement d’emploi ou autre surprise.

Coûts d’intérêt élevés

Emprunter 100 % de la valeur d’une maison augmente le coût global de votre maison. Vous n’aurez peut-être pas besoin de faire un chèque aujourd’hui, mais vous paierez plus d’intérêts sur votre prêt que vous ne l’auriez payé avec un acompte important. Cette différence d’intérêt peut s’élever à des dizaines de milliers de dollars sur la durée de votre prêt. Pour voir certains de ces chiffres, consultez les tableaux d’amortissement des prêts avec différents soldes de prêts.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Lorsque vous empruntez plus de 80 % de la valeur de votre maison, vous devez généralement payer du PMI, ce qui protège votre prêteur.Le seul avantage que vous retirez de ce paiement est la possibilité d’acheter sans mise de fonds (y compris les avantages et les inconvénients évoqués ici). Cette dépense peut ajouter des milliers ou plus à votre coût total à vie, et elle augmente encore votre paiement mensuel.

Baisse des prix des maisons

Idéalement, votre maison prendra de la valeur avec le temps. Mais cela n’arrive pas toujours : les maisons perdent de la valeur et vous pourriez être obligé de vendre à perte. Si cela se produit, vous pourriez devoir payer plus que ce qu’elle vaut pour la maison. Pour sortir de votre prêt, vous devrez effectuer un paiement substantiel à votre prêteur, et ce n’est jamais un événement bienvenu.