Financer une rénovation domiciliaire majeure ou la construction d’une nouvelle maison nécessite qu’un prêteur évalue le risque sur une résidence qui n’existe pas encore ou qui a une évaluation particulière. Deux produits de prêt différents, les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et les prêts à la construction, aident les emprunteurs à obtenir les fonds de construction dont ils ont besoin par différents moyens.
“Les prêts sur valeur domiciliaire sont basés sur la valeur nette actuelle de votre maison, tandis que les prêts à la construction sont basés sur la valeur future de la maison ; [it’s] un financement basé sur la valeur de la nouvelle maison une fois la construction terminée”, a déclaré Melissa Cohn, vice-présidente régionale de William Raveis Mortgage, à Gesundmd par téléphone.
Ces deux produits de prêt ont des exigences de qualification différentes, et une fois que vous êtes qualifié, vos coûts pour chacun varieront également. Le choix du prêt qui vous convient dépendra de la valeur nette de votre résidence actuelle, du montant dont vous avez besoin pour financer votre prochaine construction et de vos préférences pour des éléments tels que les taux d’intérêt fixes ou ajustables.
Quelle est la différence entre les prêts à la construction et les HELOC ?
| Prêts à la construction | HÉLOC |
|---|---|
| Qualifié en fonction de la valeur future de votre maison construite ou rénovée, estimée à l’aide des plans et devis de l’entrepreneur. | Qualifié sur la base de la valeur nette du logement existant (jusqu’à environ 90 % de la valeur nette) |
| Nécessite des frais de clôture complets, un peu comme un prêt hypothécaire immobilier | Les frais de clôture sont souvent inférieurs et certains peuvent être couverts par le prêteur. |
Comment le prêt est garanti
Les prêteurs utilisent la valeur nette actuelle de votre maison pour obtenir une marge de crédit sur valeur domiciliaire. La plupart des prêteurs peuvent créer un HELOC pouvant atteindre 90 % de la valeur nette de votre maison, a déclaré Cohn. Vous aurez une limite supérieure au montant que vous pouvez emprunter, surtout si vous êtes encore en train de rembourser votre premier prêt hypothécaire.
Note
Si vous n’êtes pas encore propriétaire d’une maison ou si vous n’avez pas accumulé de valeur nette substantielle dans une maison, un HELOC ne sera probablement pas une option pour votre projet de construction.
Les prêts à la construction sont une autre possibilité pour quiconque souhaite construire une nouvelle construction ou entreprendre une rénovation domiciliaire majeure, mais n’a pas encore de valeur nette de sa maison. L’idée derrière ces prêts est que la future maison ou la maison modifiée créera une valeur garantie pour les coûts engagés.
Votre prêteur examinera les spécifications et les plans, y compris les budgets, du projet de construction et évaluera la probabilité que la maison offre la valeur nécessaire pour garantir le prêt. Une fois cette évaluation effectuée, les prêteurs peuvent soit refuser le prêt, soit le prolonger avec une variété de taux d’intérêt, le tout en fonction du degré de risque qu’ils perçoivent comme étant le prêt.
Frais de clôture
Avec les prêts à la construction, les frais de clôture sont généralement plus élevés que ceux associés à un HELOC. Les prêts à la construction peuvent être structurés comme un prêt à très court terme qui se transforme en prêt hypothécaire, ou comme un prêt autonome qui est remboursé lors de l’ouverture d’un prêt hypothécaire.La création de cette hypothèque nécessite des coûts tels que des frais de montage.
Quel prêt me convient ?
Les différences structurelles entre les deux produits constituent la base du montant de la garantie : la valeur future du projet pour le prêt à la construction et la valeur actuelle pour un HELOC. En outre, la manière dont les fonds sont utilisés pour un prêt à la construction est à la discrétion de la banque, tandis que c’est à vous de décider comment utiliser un HELOC.
Le moyen le plus simple de prendre une décision est de déterminer si vous disposez d’une valeur nette suffisante pour bénéficier de la taille appropriée de HELOC dont vous avez besoin pour votre projet. Si vous ne disposez pas encore de ces capitaux propres, un prêt à la construction sera votre meilleure option.
Faites le tour et déterminez si votre projet particulier mérite un prêt de construction tout-en-un ou un prêt autonome qui est remboursé en contractant une hypothèque une fois le projet terminé.
Note
Pour ceux qui peuvent techniquement bénéficier d’un prêt à la construction ou d’un HELOC, il existe de nombreuses circonstances dans lesquelles le HELOC sera moins cher.
D’une part, a déclaré Cohn, un prêt à la construction est souvent une somme fixe sur laquelle vous commencez immédiatement à accumuler des intérêts, tandis que les frais d’intérêt d’un HELOC ne sont facturés que pour le montant de la ligne de crédit que vous utilisez réellement à un moment donné. Les HELOC ont également souvent des frais de clôture inférieurs à ceux des prêts à la construction.
Une option du meilleur des deux mondes
Si vous disposez d’une valeur nette immobilière suffisante pour qu’un HELOC finance votre projet, mais que vous souhaitez bénéficier du taux d’intérêt fixe et des mensualités fixes qu’aurait le prêt à la construction, un prêt sur valeur domiciliaire peut être une troisième option. Il combine les frais de clôture inférieurs et les taux d’intérêt basés sur la valeur nette du logement d’un HELOC avec le taux d’intérêt fixe fourni avec un prêt, plutôt qu’avec une marge de crédit.
Cela dit, tout le monde ne dispose pas de la valeur nette de sa propriété pour obtenir un prêt du montant dont il a besoin pour une construction majeure. Chacune de ces trois options peut donc offrir des avantages à différents types d’emprunteurs.
L’essentiel
Lorsque vous recherchez un prêt pour financer un projet de rénovation d’envergure, vous devez évaluer les coûts d’emprunt. Un HELOC offrira de meilleurs frais de clôture ; souvent un taux d’intérêt faible, bien que variable ; et la flexibilité d’utiliser autant ou aussi peu de votre limite de crédit que nécessaire à un moment donné, ce qui permet des changements inattendus dans vos dépenses.
Si vous ne disposez pas de la valeur nette de votre logement pour rendre possible un HELOC, ou si vous désirez un taux fixe que vous pouvez transformer en un prêt hypothécaire à long terme, un prêt à la construction vous aide à transformer la rénovation ou la maison de vos rêves en réalité, même si les coûts sont généralement plus élevés. Dans les deux cas, parler à plusieurs prêteurs vous aidera à trouver celui qui propose les taux et les frais de clôture les plus compétitifs pour votre situation particulière.
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