Si vous cherchez à acheter une maison, un prêt hypothécaire FHA pourrait vous aider à y parvenir. Les prêts assurés par la FHA ont des exigences de crédit plus faciles à satisfaire, des acomptes inférieurs et des frais de clôture réduits.
Mais si vous avez une dette étudiante, vous pourriez avoir des considérations supplémentaires à prendre en compte lors de votre demande de prêt hypothécaire FHA. Voici un aperçu des directives hypothécaires de la FHA en ce qui concerne les prêts étudiants.
Explication des prêts hypothécaires FHA
Les prêts hypothécaires FHA sont des prêts immobiliers proposés par des prêteurs agréés et assurés par la Federal Housing Administration (FHA). Cette assurance compense le risque des prêteurs, leur permettant de prêter à des emprunteurs qui ne sont peut-être pas considérés comme des candidats idéaux en raison de leurs revenus ou de leur cote de crédit inférieurs.
En conséquence, les prêts FHA peuvent offrir aux emprunteurs de meilleurs taux d’intérêt que les prêts hypothécaires conventionnels, avec des exigences plus flexibles en matière d’acompte et d’antécédents de crédit. Généralement, avec les prêts FHA, vous aurez besoin d’au moins un acompte de 3,5 % et d’une cote de crédit de 580 ou plus pour un financement maximum.
Pour être admissible à un prêt hypothécaire FHA, votre ratio dette/revenu (DTI), qui compare les remboursements mensuels de la dette au revenu mensuel, doit être de 43 % ou moins (y compris le versement hypothécaire potentiel).
C’est là que les prêts étudiants entrent en jeu : vos prêts étudiants seront pris en compte dans le calcul de votre DTI pour un prêt FHA, même si vous n’effectuez actuellement aucun paiement sur ceux-ci. En fait, les prêts étudiants peuvent être traités quelque peu différemment de vos autres remboursements de dettes.
Note
Les prêts FHA sont proposés par des prêteurs privés, qui peuvent avoir leurs propres exigences en matière de crédit, de revenus, de DTI et d’acompte. Pour cette raison, il est important de magasiner pour trouver des prêteurs hypothécaires prêts à travailler avec vous et pour trouver un prêt à faible coût qui répond à vos besoins.
La règle du 1 % pour la dette étudiante
Tous les prêts étudiants avec des soldes impayés doivent être inclus lors du calcul de votre ratio DTI, conformément aux règles de la FHA. Pour les emprunteurs dont le versement mensuel fixe de leur prêt étudiant est basé sur l’amortissement, le montant du versement régulier est utilisé. (La plupart des prêteurs connaissent ce montant car il est inclus dans votre rapport de crédit.)
Mais ce n’est pas toujours aussi simple. Les emprunteurs étudiants en report ou en abstention (y compris l’abstention automatique offerte à partir de 2020 en raison de la pandémie) n’ont aucun paiement requis, et d’autres, bénéficiant de plans de remboursement en fonction du revenu (IDR), par exemple, pourraient avoir des mensualités très faibles. Ces emprunteurs verront un montant supérieur à ce qu’ils paient actuellement inscrit dans leur DTI.
Cela est dû à ce qu’on appelle la règle du 1 %. Il indique que les prêteurs ne peuvent pas utiliser un remboursement de prêt étudiant inférieur à 1 % du solde impayé pour calculer le DTI.
Plus précisément, les prêteurs doivent utiliser le plus élevé de 1 % du solde impayé du prêt étudiant ou du paiement minimum indiqué sur le rapport de crédit. Ils peuvent utiliser un paiement de prêt étudiant s’il est inférieur à cela, uniquement s’il s’agit d’un paiement basé sur l’amortissement (comme un prêt sur 20 ans) et avec la documentation de l’accord de prêt étudiant original.
Voici un exemple de la façon dont cette règle pourrait être appliquée sur un solde de 35 000 $ (taux d’intérêt de 5 % et revenu annuel de 35 000 $), selon le plan de paiement ou le statut :
| Plan/Statut de paiement | Paiement mensuel requis | Montant de la règle de 1 % | Paiement calculé pour un prêt FHA |
| Norme 10 ans | 371 $ | 350 $ | 371 $ |
| Prêt étudiant privé d’une durée de 20 ans | 231 $ | 350 $ | 231 $ |
| Remboursement basé sur le revenu (avec un revenu de 35 000 $) | 141 $ | 350 $ | 350 $ |
| Ajournement ou abstention | 0 $ | 350 $ | 350 $ |
Autres considérations relatives aux prêts étudiants FHA
Au-delà du calcul de votre DTI, les prêts étudiants font partie de votre historique de crédit, que les prêteurs examineront lors du processus de demande de prêt. Les prêteurs privilégient un historique de paiements mensuels à temps, de sorte que les retards de paiement, les impayés ou le défaut de paiement d’un prêt étudiant peuvent rendre plus difficile l’admissibilité à un prêt FHA.
Note
Vous pouvez obtenir un rapport de crédit gratuit par semaine auprès d’Equifax, TransUnion et Experian jusqu’en décembre 2023 sur AnnualCreditReport.com.
Si effectuer des remboursements de prêt étudiant chaque mois limite votre capacité à épargner pour un acompte et d’autres coûts d’achat d’une maison qui accompagnent un prêt hypothécaire traditionnel, un prêt FHA peut vous aider car il nécessite un acompte et des frais de clôture inférieurs (généralement 2 à 4 % du prix d’achat, contre 3 à 6 % pour la plupart des prêts hypothécaires conventionnels disponibles).
Alternatives FHA pour ceux qui ont une dette de prêt étudiant
Avoir un solde de prêt étudiant élevé par rapport à vos revenus pourrait être un obstacle à l’admissibilité à un prêt FHA. Voici quelques autres options et étapes à considérer.
Calculez votre DTI en tenant compte de la règle des 1 % ci-dessus. S’il est trop élevé, vous pouvez l’améliorer en augmentant vos revenus, en remboursant votre prêt étudiant ou toute autre dette, ou en faisant les deux.
Vous pouvez également envisager un prêt hypothécaire conventionnel, surtout si votre cote de crédit est élevée. Un prêt Freddie Mac, par exemple, utilise 0,5 % au lieu de 1 % pour calculer les remboursements de prêt suspendus parce qu’ils sont en abstention ou différés.
L’achat d’une maison est une étape passionnante. Faire le point sur le fardeau de votre prêt étudiant et évaluer vos options peut vous aider à décider si un prêt FHA est la bonne voie vers l’accession à la propriété pour vous.
