Les vendeurs de maison peuvent penser qu’ils devraient obtenir une évaluation d’un évaluateur professionnel avant de mettre une maison en vente.Cependant, à moins que la propriété soit si unique que l’agent inscripteur ne puisse pas préparer une analyse comparative du marché, payer pour une évaluation complète pourrait s’avérer excessif.
Points clés à retenir
- Les évaluations sont des estimations de la valeur d’une maison et dépendent grandement de l’évaluateur individuel.
- Les acheteurs sont plus que susceptibles d’être tenus de faire évaluer la maison par leur prêteur, donc une évaluation du vendeur est un gaspillage à moins que le vendeur ne l’utilise pour fixer un prix sur la maison.
- Même si les agents immobiliers ont une bonne idée du coût potentiel d’une maison, ils ne peuvent préparer qu’une estimation de la valeur que les prêteurs n’acceptent pas.
Différents degrés d’évaluateurs professionnels
Les évaluateurs sont comme les professionnels dans n’importe quel autre domaine : certains sont excellents et d’autres ne parviennent pas à trouver une propriété avec deux cartes et une lampe de poche.
Remarque
Les évaluations ne constituent pas une garantie de valeur. Parfois, une évaluation n’est même pas une estimation de la valeur.
Dans certains États, les évaluateurs n’ont peut-être pas besoin d’être agréés. À moins qu’un vendeur n’ait une expérience directe avec un évaluateur particulier, il n’y a aucun moyen d’être complètement sûr que l’évaluation sera exacte.
Erreurs de l’évaluateur
Les évaluateurs peuvent commettre des erreurs. Si l’évaluateur n’est pas familier avec un quartier ou ses particularités qui pourraient en diminuer la valeur, l’évaluation pourrait être incomplète. La méthode utilisée par de nombreux évaluateurs pour établir la valeur marchande consiste à comparer des maisons similaires dans un état similaire qui ont été récemment vendues. Parfois, les agents suppriment les photos après la fermeture du service d’annonces multiples (MLS).
Remarque
Si l’évaluateur n’a pas vu l’intérieur de la maison, il pourrait involontairement utiliser une maison ayant besoin de réparations comme une vente comparable à une maison rénovée.
Évaluations utilisant les informations de l’agent immobilier
Les évaluateurs ne peuvent pas toujours trouver toutes les données requises et peuvent demander aux agents immobiliers des informations sur leurs ventes récentes. Les évaluateurs veulent savoir s’il y avait quelque chose d’inhabituel dans la maison, si le vendeur a payé les frais de clôture de l’acheteur ou s’il y a eu des concessions spéciales. Tous les agents immobiliers ne sont pas disponibles pour répondre à ce type de questions, et tous les évaluateurs ne les posent pas. Les agents les plus productifs peuvent ne pas se souvenir des détails de chaque transaction.
Remarque
Même les évaluateurs experts ne seront pas toujours d’accord. Demandez à trois évaluateurs un avis sur la valeur et vous obtiendrez probablement trois avis différents.
Acheteurs et ventes comparables
La tarification d’une maison relève à la fois de l’art et de la science. Lorsque les agents immobiliers préparent une analyse comparative du marché, ils tentent de déterminer combien un acheteur paiera pour la maison et le prix auquel l’acheteur du prêteur l’évaluera. Ces valeurs peuvent être deux nombres différents.
Parfois, les acheteurs sont très confus lorsqu’ils magasinent pour une maison. Ils comparent généralement les valeurs des maisons qu’ils ont visitées, de sorte qu’ils ne savent pas vraiment comment déterminer la valeur lorsque les seules maisons qu’ils voient sont des maisons à vendre. Ils savent ce que les autres vendeurs demandent pour leur maison, mais ils ne savent souvent pas quelles maisons du quartier ont été récemment vendues et à quel prix.
Remarque
Si l’on leur propose des ventes comparables, les acheteurs n’ont généralement pas suffisamment de connaissances en matière d’évaluation pour savoir comment tenir compte des écarts entre les maisons.
Les acheteurs pourraient essayer de comparer une maison avec une piscine et des améliorations à une maison sur un terrain plus petit sans piscine et nécessitant des travaux ; ils n’auraient absolument aucune idée de comment calculer la différence en termes monétaires.
Par exemple, un acheteur pourrait se faire dire que la maison voisine s’est vendue 300 000 $. Cela suffirait à faire croire à l’acheteur qu’il devrait pouvoir offrir 300 000 $ pour la maison à vendre à côté. Cependant, la maison à vendre à côté de cette maison pourrait avoir une chambre et une salle de bain supplémentaires, ce qui signifierait qu’elle pourrait probablement valoir plus. Combien valent de plus une chambre et une salle de bain supplémentaires ? Les acheteurs ne le savent pas.
Comment les acheteurs évaluent les maisons à vendre
Les acheteurs prennent souvent une décision sur le prix en fonction des maisons concurrentes à vendre. Par exemple, s’ils visitent une maison trop chère, les maisons à prix raisonnable passeront pour une bonne affaire. Ils pourraient également demander à leur agent immobilier combien ils devraient payer, et l’agent pourrait dire, par exemple, que le rapport moyen entre le prix de vente et le prix catalogue est de 98 %, ce qui pourrait suggérer une réduction de prix de 2 %.
Les acheteurs ne devraient pas demander à un agent immobilier combien offrir pour une maison. La plupart des agents ne sont pas à l’aise de suggérer une offre de prix, car ce n’est pas leur domicile, et ils ne seront peut-être pas en mesure de répondre en toute confiance. Un acheteur doit demander à un agent immobilier de lui fournir suffisamment d’informations pour prendre une décision éclairée.
Raisons d’éviter les évaluations payées par le vendeur
Remarque
L’une des principales raisons pour lesquelles une évaluation payée par le vendeur est susceptible de constituer un gaspillage d’argent pour le vendeur est que l’acheteur pourrait ne pas faire confiance à l’évaluation. De plus, le prêteur de l’acheteur n’acceptera certainement pas l’évaluation du vendeur.
L’acheteur devra toujours payer des frais distincts pour une évaluation afin d’obtenir un financement.De plus, il est fort probable que le prêteur de l’acheteur exige une expertise complémentaire juste avant la clôture pour vérifier l’exactitude de la première évaluation.De plus, après le krach boursier de 2008, les prêteurs ont réalisé qu’une bonne évaluation était simplement une bonne estimation de la valeur, et les estimations peuvent varier.
Bien que l’estimation de la valeur d’un agent immobilier ne soit pas une évaluation et ne doive pas être interprétée comme telle, les agents inscripteurs peuvent généralement faire un assez bon travail pour déterminer un prix d’inscription basé sur des ventes et des mouvements du marché comparables.
