De nombreux acheteurs s’inquiètent de faire une offre sur une nouvelle maison avant d’obtenir la vente de leur maison actuelle. Pour cette raison, de nombreux acheteurs préfèrent inclure dans leur offre une condition de vente de maison qui leur donne une issue si leur propre vente échoue.
Cependant, acheter une maison avec une éventualité de la vendre n’est pas toujours aussi simple qu’il y paraît. De nombreux vendeurs hésitent à accepter une offre conditionnelle, car elle les met à la merci de l’acheteur qui vend en premier leur maison.
Cela signifie-t-il que vous devez faire votre offre sans condition de vente ? Pas nécessairement. Tout d’abord, vous devez comprendre les risques.
Points clés à retenir
- De nombreux acheteurs préfèrent inclure dans leur offre une condition de vente de maison qui leur donne une issue si leur propre vente échoue, mais ce n’est pas toujours aussi simple qu’il y paraît.
- S’il s’agit d’un marché favorable aux vendeurs, cela donne finalement au vendeur un levier pour résister à un acheteur qui n’ajoutera pas d’incertitude au processus sous forme de contingence.
- Le choix de faire une offre sans vente dépend en fin de compte de votre niveau de confort face aux risques encourus.
L’effet domino de contingence
Dans l’ensemble, un marché immobilier comportant trop d’aléas risque de créer une réaction en chaîne de ventes bloquées. Vous pouvez demander au vendeur A (c’est-à-dire vous) de vendre à l’acheteur B. L’acheteur B vend sa maison à l’acheteur C, ce qui rend la performance de l’acheteur B dépendante de C. Si l’acheteur C ne peut pas conclure, l’acheteur B non plus, et vous non plus, le vendeur A.
Note
Dans un contrat immobilier, une éventualité de vente libère l’acheteur du contrat s’il n’est pas en mesure de vendre son logement actuel.
Cet effet domino signifie que les offres d’achat sont intrinsèquement moins risquées si personne dans la chaîne ne subordonne son offre à une vente. Les vendeurs, en particulier, sont toujours susceptibles de privilégier une offre sans imprévus.
Pourquoi les vendeurs n’aiment pas les offres conditionnelles
Lorsqu’il doit vendre à un acheteur qui n’a aucune éventualité de vendre, ou vendre à un acheteur ayant une éventualité de vendre, lequel pensez-vous qu’un vendeur choisira ? Lequel choisiriez-vous ?
Le processus de vente d’une maison est plein d’incertitudes, c’est pourquoi les vendeurs souhaitent naturellement supprimer tous les éléments imprévisibles qu’ils peuvent. Et s’il s’agit d’un marché favorable aux vendeurs, cela donne finalement au vendeur un levier pour résister à un acheteur qui n’ajoutera pas d’incertitude au processus.
Dans certains cas, le contrat de prévoyance peut même permettre au vendeur de garder sa maison sur le marché pour tenter ouvertement de trouver un acheteur suppléant. C’est ce qu’on appelle une « clause libératoire ». Il s’agit essentiellement d’une clause d’exclusion qui stipule que si le vendeur reçoit une offre de sauvegarde acceptable, il a le droit de donner à l’acheteur existant un préavis d’au moins 72 heures pour libérer l’éventualité de vendre ou d’annuler le contrat.
Que signifie libérer l’éventualité de vendre
Pour ces raisons, il peut être tentant pour un acheteur de faire une offre d’achat sans condition de vente. Cela pourrait signifier que vous êtes en mesure de vous qualifier financièrement pour acheter la nouvelle maison sans vendre votre maison existante. Cela pourrait également signifier que vous êtes prêt à aller de l’avant en pensant que votre maison actuelle fermera ses portes – et en acceptant simplement le risque minime que ce ne soit pas le cas.
Si vous ne pouvez pas effectuer l’achat sans vendre votre maison existante, vous ne pouvez pas cacher ce fait au vendeur. Les contrats contiennent généralement une sorte de transaction et de divulgation de bonne foi. Cela signifie que vous ne pouvez pas cacher des informations pertinentes à un vendeur. Tout ce qui pourrait faire dérailler le contrat serait considéré comme pertinent.
Cependant, cela ne signifie pas qu’après divulgation, vous, en tant qu’acheteur, ne serez peut-être pas libre de faire une offre sans possibilité de vendre si vous êtes prêt à prendre un risque.
Les risques de l’acheteur dans une offre sans conditionnalité
En tant qu’acheteur, vos risques en faisant une offre sans condition de vente sont doubles : juridiques et financiers.
Risque juridique
Si vous faites une offre sans ajouter une éventualité concernant la vente de votre maison actuelle, vous pourriez être légalement responsable de ne pas conclure la transaction comme promis. Sans éventualité de vendre, il n’y a pas de « clause de sortie » pour l’acheteur, à l’exception des périodes d’éventualité normales pour des choses telles que l’évaluation, les inspections de la maison ou une éventualité de prêt.
Note
Si vous envisagez de faire une offre sans condition de vente, vous devriez consulter un avocat et comprendre les risques avant de le faire.
Risque financier
Le risque financier pourrait être votre dépôt d’acompte, des dommages-intérêts ou toute autre forme de compensation pour le vendeur. Dans la plupart des cas, la perte de vos arrhes est votre plus grande préoccupation en tant qu’acheteur.
Les lois concernant les arrhes dans cette situation peuvent varier, il est donc préférable de consulter un avocat et de comprendre votre risque. Si l’acheteur veut le dépôt et que le vendeur ne veut pas le libérer, la plupart des sociétés de dépôt fiduciaire en Californie, par exemple, permettront aux parties d’annuler la transaction, laissant le dépôt en litige. Cependant, les deux parties doivent signer l’annulation.
Une chose est sûre cependant : une éventualité de vente protège vos arrhes si vous ne parvenez pas à vendre votre maison actuelle.
Parmi les autres risques financiers pour les acheteurs, citons le risque de devoir faire face à deux versements hypothécaires et de vendre votre maison à un prix inférieur à sa valeur. Sans éventualité, vous pourriez ressentir trop de pression pour vendre votre maison, même si vous ne recevez pas d’offres équitables.
Devriez-vous acheter sans condition de vente ?
Le choix de faire une offre sans vente dépend en fin de compte de votre niveau de confort face aux risques encourus. Si vous êtes capable de gérer la possibilité de deux versements hypothécaires pendant un certain temps, de perdre vos arrhes et d’être admissible à un financement sans condition de vente, vous pourriez vous sentir à l’aise de prendre le risque de rendre votre offre plus attrayante. Assurez-vous cependant de bien comprendre les risques avant de faire l’offre.
