Les complexités de vendre 2 maisons pour acheter 1 maison

Lorsque certains couples d’âge mûr se marient ou décident de vivre ensemble, ils peuvent chacun posséder une maison qu’ils doivent vendre. Alors qu’ils débutent leur nouvelle vie ensemble, ils souhaitent la partager dans une maison qu’ils ont achetée en commun.

Lorsqu’un couple commence à vendre deux maisons pour en acheter une, ils s’attachent souvent au départ à un mauvais plan de match. Le plan de match consiste généralement à acheter une maison, suivi de la vente des deux autres maisons. Ce plan est logique, mais ce n’est pas la façon dont vendre deux maisons pour en acheter une fonctionne pour la plupart d’entre nous.

Voici deux façons courantes pour les couples de vendre leur maison afin d’en acheter une nouvelle ensemble, ainsi qu’une explication des avantages et des inconvénients de chacune.

1. Acheter d’abord, vendre ensuite

Le premier problème avec ce type de plan est d’être admissible à un prêt hypothécaire. Évidemment, si deux vendeurs vendent chacun une maison avec l’intention d’en acheter une ensemble en couple et qu’il n’y a pas de financement, c’est beaucoup plus facile.

Les vendeurs possédant des maisons en clair ou des maisons avec suffisamment de valeur nette pour générer des liquidités pour acheter une maison ont plus de liberté pour suivre cette option. Mais la réalité est que la plupart des gens contractent un prêt hypothécaire pour acheter une maison, ce qui signifie que les parties devront peut-être être admissibles à l’hypothèque en plus d’être en mesure de payer un prêt hypothécaire sur deux autres maisons.

Après avoir ajouté le nouveau versement hypothécaire aux deux versements hypothécaires existants, ce ratio proportionnel au revenu pourrait pousser les deux parties hors de la fourchette d’admissibilité.Les prêteurs utilisent des ratios, qui sont des pourcentages pour le front-end et le back-end.

Problèmes avec les ratios hypothécaires initiaux

Le ratio initial est un pourcentage des versements hypothécaires par rapport au revenu mensuel brut combiné. Le ratio final est le pourcentage des versements hypothécaires couplés à des dettes supplémentaires telles que les cartes de crédit par rapport au revenu mensuel brut combiné.

Si les ratios sont trop élevés, les parties ne pourront pas devenir propriétaires des trois logements en même temps. « Aha », pourriez-vous dire, mais les parties peuvent convertir ces maisons en locations et utiliser ces revenus locatifs pour compenser les versements hypothécaires, n’est-ce pas ?

Même si cela augmenterait les revenus, ce qui réduirait le ratio, le prêteur ne permettra probablement pas que les revenus locatifs soient utilisés dans le calcul. De nombreux prêteurs suivent des directives strictes concernant la durée pendant laquelle la maison doit avoir été louée pour pouvoir prétendre à un revenu locatif dans le calcul d’un prêt hypothécaire, et un mois ou deux peuvent être insuffisants. Cependant, il est possible que votre prêteur calcule le montant de vos futurs revenus locatifs à 75 % du loyer à percevoir chaque mois.

Problèmes avec les acomptes

Le deuxième problème lié à l’achat d’une maison suivi de la vente de deux maisons est le fait que si l’acompte pour la nouvelle maison provient de la vente des deux autres maisons, les vendeurs devront probablement rédiger une offre conditionnelle. Une offre conditionnelle leur donne une issue, un moyen d’annuler l’achat, et de nombreux vendeurs n’aiment pas les offres conditionnelles pour de bonnes raisons, car elles ne sont pas toujours sûres.

Si le marché n’est pas propice aux offres conditionnelles, cela pourrait encore compliquer cette stratégie. Dans un marché de vendeurs, par exemple, les offres conditionnelles peuvent être assez difficiles à faire accepter. Si l’achat envisagé est une maison très recherchée, il peut y avoir plusieurs offres, et les offres conditionnelles ne gagnent presque jamais dans une situation d’offres multiples.

2. Vendre d’abord, acheter ensuite

La nécessité pour un couple de vendre les deux maisons ou une seule maison pour regrouper les ménages dans une nouvelle maison dépend encore une fois des ratios hypothécaires. Il est peut-être possible de vendre une seule maison avant d’en acheter une nouvelle. Un prêteur hypothécaire peut mieux vous conseiller dans cette situation.

Cependant, s’il est nécessaire de vendre les deux maisons avant d’acheter une nouvelle maison, il existe trois sous-choix de base :

• Vendre des maisons existantes avec un contrat conditionnel accordant aux vendeurs un certain délai pour acheter une nouvelle maison et conclure un contrat d’achat.
• Vendez des maisons existantes avec une option de ristourne après la clôture pour donner aux vendeurs le temps de trouver une nouvelle maison à acheter et à déménager.
• Vendez les deux maisons, déménagez ailleurs, puis cherchez une nouvelle maison, ce qui implique de déménager deux fois. Cette dernière option est la meilleure d’un point de vue financier, car le vendeur n’aurait aucune éventualité et serait en meilleure position pour négocier l’achat d’une nouvelle maison. Mais en réalité, la plupart des gens ne veulent pas déménager deux fois. Bouger une fois est déjà assez difficile.

Si les vendeurs choisissent de rédiger des offres conditionnelles, s’ils vendent sur un marché de vendeurs, il sera plus facile de dicter les conditions à un acheteur que s’ils vendent sur un marché d’acheteurs. Dans un marché favorable aux vendeurs, les acheteurs sont souvent beaucoup plus disposés à attendre qu’un vendeur trouve une maison à acheter que l’inverse. Il s’agit d’un moyen sûr pour les vendeurs d’envisager l’achat d’une nouvelle maison, car ils ne courent aucun risque s’ils ne trouvent pas de nouvelle maison à acheter.

L’inconvénient, bien sûr, est que les vendeurs pourraient trouver la maison de leurs rêves et se retrouver ensuite incapables – pour diverses raisons pouvant aller du prix à l’état et à l’emplacement – ​​de vendre leur maison existante. Perdre la maison de ses rêves peut être douloureux. Un agent immobilier expérimenté qui gère ce type de transactions devrait être en mesure de vous aider et de rendre le processus fluide.