La question de savoir si une banque gagne plus d’argent avec une saisie immobilière qu’avec une vente à découvert dépend principalement de chaque banque ou de chaque investisseur.
Par définition, une vente à découvert donne au propriétaire la permission de vendre sa propriété à un prix inférieur à ce qu’il doit à la banque. En conséquence, la banque perd automatiquement de l’argent.
Points clés à retenir
- En général, les banques perdent plus d’argent sur une vente à découvert que sur une saisie, mais il existe encore des moments où une vente à découvert constitue une meilleure option.
- Parfois, le processus de saisie est plus coûteux et plus complexe que ce que la banque souhaite gérer.
- Si le prix de vente à découvert est proche de la valeur marchande, la banque sera plus susceptible d’accepter cette offre.
Les banques cherchent à récupérer le plus possible
“Si la banque finit par obtenir autant ou moins que ce qu’elle aurait obtenu avec une vente à découvert, elle subira une perte importante”, a déclaré Mark Bello, avocat à West Bloomfield, Michigan. “En supposant que la saisie soit imminente, la banque ne rejettera une vente à découvert que si sa propre vente sur le marché permet de récupérer une plus grande partie de son argent.”
Il est généralement peu probable que les banques rejettent une vente à découvert si le prix de vente est proche de la valeur marchande.
Les demandes de saisies ont considérablement augmenté, passant de 0,6 % en 2006 à 1,8 % en 2008. En outre, plus de 40 % des prêts modifiés en 2008 sont devenus en souffrance ou ont fait l’objet d’une saisie dans les huit mois suivant leur octroi.Mais depuis, le marché a rebondi. Les données annuelles montrent que 45 % de toutes les propriétés saisies à la fin du premier trimestre 2018 étaient dues à des prêts garantis entre 2004 et 2008, selon ATTOM Data Solutions. Dans l’ensemble, un total de 624 753 propriétés américaines étaient saisies à la fin de l’année 2018, soit 8 % de moins que pour l’ensemble de 2017 et 78 % de moins que les près de 2,9 millions de 2010.
“Il n’y a pas autant d’exemples sérieux de situations dans lesquelles les gens sont extrêmement sous-marins sur leurs prêts hypothécaires, donc il y a de moins en moins besoin de ventes à découvert”, selon Bello..
Selon l’État, une banque peut ne pas être en mesure de vendre une propriété à un prix supérieur à son hypothèque. Par exemple, en Arizona, les banques ne peuvent pas vendre une propriété pour un prix supérieur à son hypothèque et en Californie, si un propriétaire contracte un prêt sur valeur domiciliaire après la clôture du séquestre et fait ensuite défaut, le prêteur peut avoir le droit de poursuivre un jugement de déficience, que la maison ait été vendue à découvert ou que le prêt ait été annulé par une saisie par le premier prêteur.
Pourquoi les banques préféreraient une vente à découvert plutôt qu’une saisie
Les banques sont des entreprises et, comme toute entreprise, elles cherchent à réaliser des bénéfices. Si la saisie coûte plus cher que l’acceptation d’une vente à découvert, la banque est très susceptible de privilégier la vente à découvert.
En cas de saisie, une banque prend possession de la maison, puis la revend lors d’une vente aux enchères hypothécaire au plus offrant. Si une banque reçoit une offre proche de la valeur marchande, elle sera peut-être plus susceptible d’accepter cette offre plutôt que de la saisir. Après la saisie, si la banque souhaite vendre la maison, il est peu probable qu’elle reçoive une offre plus élevée que l’offre de vente à découvert proposée. D’un autre côté, si la banque estime que le marché immobilier pourrait s’apprécier, une saisie immobilière peut s’avérer plus rentable.
Titrisation des créances irrécouvrables
Sur les 600 milliards de dollars de prêts subprime émis en 2006, plus de 75 % étaient titrisés, selon la Commission d’enquête sur la crise financière. La titrisation est un processus qui consiste à regrouper des centaines, voire des milliers de prêts en un seul paquet et à vendre ce paquet sur le marché secondaire.
“Les entreprises qui acquièrent des créances irrécouvrables le font à un rabais substantiel”, a déclaré Bello. “Ils cherchent à récupérer plus de ce mauvais risque qu’ils n’ont payé pour cette dette, car les créances irrécouvrables peuvent être achetées pour quelques centimes par dollar.”
Souvent, l’acheteur est une fiducie composée d’investisseurs. Une fois les prêts regroupés et vendus, la fiducie engage un prestataire de services pour collecter les paiements mensuels et distribuer cet argent aux investisseurs. Cet accord de titrisation est appelé accord de pooling et de gestion ou PSA.
Peu importe pour les prestataires de services que la valeur de la maison chute ou soit saisie, car le prestataire de services est payé indépendamment sous forme de frais de service, de frais de défaut, d’intérêts flottants et d’intérêts d’investissement sur les prêts qu’il gère.
En outre, le National Consumer Law Center a constaté que les prestataires de services préfèrent souvent une vente à découvert car ils sont payés plusieurs fois plus en compensation qu’une modification de prêt.
“La différence entre une modification de prêt et une vente à découvert est que vous n’êtes pas débarrassé de la propriété”, a déclaré Bello. “Vous venez de jeter un coup d’œil sur la route.”
