La préférence pour une modification de prêt plutôt qu’une vente à découvert dépend en partie des éléments suivants :
- Votre situation financière
- La volonté de la banque
- Votre envie de garder votre maison
Cela devient encore plus compliqué si la banque refuse de prendre en compte la valeur marchande actuelle de votre maison. Si vous souhaitez vraiment rester dans votre maison, quelle que soit sa valeur, une modification de prêt pourrait être la meilleure option.
Conditions d’une modification de prêt
L’objectif d’une modification de prêt est de réduire le versement hypothécaire d’un propriétaire et de rendre ce versement abordable. Ceci est accompli en mettant en œuvre un ou plusieurs des éléments suivants :
- Baisser le taux d’intérêt
- Prolonger la durée du prêt
- Ajouter des intérêts impayés au solde du capital
- Réduire le solde principal
Les données du Bureau du Contrôleur de la Monnaie (OCC), qui réglemente les banques nationales, suggèrent que de nombreuses modifications de prêts ne réduisent pas le solde principal dû.Peut-être plus inquiétante est la nouvelle selon laquelle un grand nombre de modifications de prêts redeviennent bientôt en souffrance.Il s’agit souvent d’une solution temporaire et non d’une solution à long terme.
Les modifications du prêt peuvent entraîner une augmentation du paiement
Cela peut vous sembler bizarre et contraire à la façon dont une modification de prêt est censée fonctionner, mais toutes les banques ne proposeront pas une modification de prêt qui réduit le versement hypothécaire d’un propriétaire. Certaines banques proposent une modification du prêt qui augmente le paiement. Les ratios d’utilisation des banques, plafonnant souvent un certain pourcentage de votre revenu mensuel brut, pour déterminer un nouveau versement hypothécaire. Si les états financiers le justifient, la banque peut demander un paiement plus élevé.
Modifications temporaires du prêt
Sachez que certaines banques proposent une modification temporaire du prêt. Cela signifie qu’une banque n’acceptera pas d’apporter une modification permanente au prêt mais pourra plutôt proposer les conditions suivantes :
- Le solde principal reste le même.
- Les propriétaires sont priés d’effectuer un nouveau paiement réduit.
- Le délai de nouveau versement est fixé à 3 à 6 mois.
- Cela implique que si le propriétaire effectue les nouveaux paiements à temps pendant la durée limite de modification temporaire du prêt, la banque peut accorder une modification permanente du prêt.
Toutefois, à la fin du terme, la banque est également libre de dire :“Merci beaucoup de nous avoir donné de l’argent, mais votre prêt est maintenant en défaut. » Et la banque pourrait procéder à une saisie. L’auteur a entendu cette histoire de plusieurs clients de Sacramento qui ont été contraints à une vente à découvert par cette manœuvre.
Les banques ne traitent pas les ventes à découvert simultanément avec une modification de prêt
La plupart des banques n’ouvrent pas deux fichiers en même temps. Vous devrez décider à l’avance si vous souhaitez procéder à une modification de prêt ou à une vente à découvert. Vous devriez chasser l’un ou l’autre.
Une banque clôturera une transaction de vente à découvert en attente si le propriétaire décide ultérieurement de tenter une modification du prêt. Le temps nécessaire pour traiter une vente à découvert ou une modification de prêt est à peu près le même. Certaines modifications de prêt prennent de 3 à 6 mois pour être conclues.
Il est injuste pour un acheteur qui a soumis une offre de bonne foi sur une vente à découvert et a accepté d’attendre l’approbation de la vente à découvert de découvrir que les vendeurs ont hésité et souhaitent maintenant modifier le prêt au milieu de la vente à découvert.
Notre conseil est de prendre votre décision et de vous y tenir. De plus, n’engagez aucune entreprise pour effectuer une modification de prêt à votre place, car vous pouvez la demander vous-même sans payer personne. De nombreuses sociétés de modification de prêt sont des escrocs.
Pourquoi une vente à découvert pourrait-elle être préférée à une modification de prêt ?
Les propriétaires qui préfèrent sortir de l’eau préféreront peut-être procéder à une vente à découvert plutôt qu’à une modification du prêt. Une vente à découvert signifie que la banque acceptera un gain réduit et débloquera le prêt. Si votre maison vaut considérablement moins que le montant dû, il pourrait être plus logique de procéder à une vente à découvert et d’être soulagé du fardeau de la dette. Voici d’autres facteurs à considérer :
- Après 3 ans de maintien du crédit, si les prix restent stables, les propriétaires peuvent être admissibles à acheter une autre maison après une vente à découvert avec une hypothèque et un paiement abordable.
- Une modification de prêt et une vente à découvert peuvent affecter le crédit. Mais l’une ou l’autre solution est généralement meilleure qu’une saisie.
- De nombreuses modifications de prêt nécessitent un paiement à taux variable qui pourrait augmenter chaque année après les 5 premières années de paiements à taux fixe.
- La plupart des annonces de ventes à découvert que l’auteur vend à Sacramento impliquent des vendeurs à qui une modification de prêt a été refusée.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
