Interrogez certains agents immobiliers sur un certain type de vente à découvert, et ne soyez pas surpris s’ils font une croix avec leurs index et reculent en sifflant. Tous les agents immobiliers ne souhaitent pas se lancer dans une vente à découvert. Certains agents n’ont aucune expérience et d’autres ne veulent pas acquérir d’expérience en raison de toutes les histoires d’horreur qu’ils ont entendues sur certains types de ventes à découvert.
Quelques mauvais agents de vente à découvert peuvent gâcher le panier de pommes de vente à découvert pour tout le monde. Toutes les ventes à découvert ne sont pas terribles. Certaines ventes à découvert sont beaucoup plus faciles que d’autres. Mais la complexité tend à se résumer au type de vente à découvert.
Le type de vente à découvert auquel vous pourriez être confronté, que vous achetiez ou vendiez, dépend presque entièrement du type d’hypothèque garantie sur la propriété en question. Les ramifications de ce type de prêt dépendent des lois des États. Une vente à découvert en Californie, par exemple, est différente d’une vente à découvert en Floride, car les lois sont différentes.
Les 3 types de prêts de vente à découvert
La façon dont un prêteur répond à une demande de vente à découvert varie selon le type de prêt. Il existe trois types de prêts de base qui affectent une vente à découvert, en particulier dans les États faisant l’objet d’un acte de fiducie comme la Californie et l’Arizona.
- Prêt d’argent d’achat : Un prêt d’argent d’achat est un prêt contracté pour acheter une maison. Il ne s’agit pas d’un prêt d’argent dur. Il peut s’agir d’un prêt ou de deux prêts. Les prêts d’achat pour propriétaires occupants offrent généralement les meilleurs taux d’intérêt. Dans certains États, les prêts d’achat ne comportent aucun recours.
- Refinancement à taux et durée : Ce type de prêt hypothécaire est généralement appelé prêt d’argent dur. Il s’agit d’un prêt qu’un propriétaire contracte après l’achat de la maison et la clôture de la vente. Autrement dit, il ne s’agit pas d’un prêt en argent d’achat. Le produit de ce type de prêt est utilisé pour rembourser le prêt existant, généralement à un meilleur taux d’intérêt et/ou à une meilleure durée. Il peut s’agir d’un prêt ou de deux prêts.
- Refinancement avec retrait de fonds ou valeur nette immobilière : Ce type d’hypothèque est également un prêt d’argent dur. Il s’agit fondamentalement du pire type de prêt disponible. Cela signifie que l’emprunteur a utilisé la maison pour obtenir de l’argent et a utilisé cet argent à sa discrétion. Les objectifs varient pour un refinancement en espèces et vont du paiement d’études universitaires ou de services médicaux d’urgence à des dépenses plus frivoles telles que payer des vacances en Europe ou acheter un bateau à moteur. Un refinancement avec retrait est généralement un prêt en première position ; alors qu’un prêt sur valeur domiciliaire pourrait prendre la forme d’un prêt junior dans son intégralité.
Comment les banques de ventes à découvert gèrent les 3 types de ventes à découvert
Tout d’abord, sachez que toutes les banques sont différentes ; chaque vente à découvert est unique. Les banques suivent les instructions de leurs investisseurs et de leurs contrats d’achat et de vente (PSA). Cependant, le type de prêt que la banque est invitée à annuler a tendance à déterminer la manière dont la banque réagira. Cela prend bien sûr en considération le fait que le vendeur de vente à découvert se qualifie pour la vente à découvert en raison de difficultés. Si la prémisse de difficultés n’existe pas, la vente à découvert pourrait de toute façon ne pas être approuvée.
- Approbation d’une vente à découvert en argent d’achat : Ce sont les ventes à découvert les plus faciles à approuver pour une banque. Surtout si l’emprunteur a du mal à effectuer ses paiements en raison de difficultés financières. Dans ce cas, aucun de l’argent qui est passé entre les mains n’a été créé selon les instructions de l’emprunteur ; c’était initialement de l’argent utilisé pour acheter une maison. Cependant, cela ne signifie pas que le prêteur laissera le propriétaire quitter la maison par le biais d’une vente à découvert sans apporter la contribution du vendeur. Mais la contribution, si elle existe, sera probablement assez faible.
- Approbation de la vente à découvert de refinancement à taux et à terme : Ce type de prêt est presque comparable à un prêt en argent d’achat, à l’exception du fait que dans de nombreux États, il comporte des recours. Le prêteur pourrait avoir droit à un jugement pour carence. Pour cette raison, et parce qu’il ne s’agit pas d’un prêt en argent d’achat, les banques et leurs investisseurs exigeront parfois une contribution du vendeur. En effet, une vente à découvert peut profiter davantage au vendeur qu’une forclusion. Le montant de la contribution peut dépendre du montant que la banque et ses investisseurs estiment pouvoir collecter, sur la base des informations financières fournies par le vendeur.
- Approbation d’une vente à découvert de refinancement avec retrait : Il n’y a aucun doute là-dessus : la banque demandera une certaine forme de contribution au vendeur. Dans ce type de vente à découvert, les difficultés comptent, mais pas autant que le fait que la banque a distribué de l’argent qu’elle ne récupère pas. C’est presque comme si certains vendeurs étaient pénalisés par la banque. Les apports du vendeur peuvent être bien supérieurs à ceux demandés pour débloquer un prêt en argent d’achat. Les vendeurs voudront peut-être embaucher un avocat ayant une expérience en vente à découvert pour négocier ce type de vente à découvert.
