Le processus de vente à découvert peut être déroutant pour certains acheteurs et vendeurs de maison. Il peut être difficile d’expliquer comment une vente à découvert est déclenchée et le processus d’obtention de l’approbation d’un prêteur peut être long.
Un vendeur et une maison doivent tous deux répondre à certains critères pour être vendus à découvert. Toutes les informations concernant les finances du vendeur et la valeur de la maison devront être rassemblées et présentées au prêteur avec d’autres éléments dans un paquet, ainsi qu’à un acheteur potentiel.
Points clés à retenir
- Une vente à découvert signifie que le prêteur a accepté de vendre la propriété à un prix inférieur au solde hypothécaire impayé.
- Dans le cas d’une vente à découvert, la banque et le vendeur suivent généralement un certain processus.
- Si vous souhaitez acheter une vente à découvert, essayez de rédiger une offre aussi proche que possible du montant dû.
- Le processus peut être frustrant : les agents devront peut-être rassurer l’acheteur et le vendeur sur le fait qu’il faut faire preuve de patience.
Définir une vente à découvert
Lorsqu’un prêteur approuve une vente à découvert, il accepte de vendre la propriété à un prix inférieur au solde hypothécaire impayé.
Les prêteurs n’approuveront généralement les ventes à découvert que lorsque la saisie semble inévitable. Avec une vente à découvert, le prêteur n’a pas à reprendre la propriété et à supporter les frais d’entretien jusqu’à ce qu’elle puisse être vendue. Ils éviteront également de risquer que la propriété ne se revende pas à un prix suffisamment élevé pour récupérer leurs pertes, comme ce serait très probablement le cas en cas de saisie.
Les ventes aux enchères de saisie sont généralement bien inférieures à la valeur marchande d’une propriété. Une vente à découvert est une chance pour un prêteur de recevoir plus que ce qu’il aurait obtenu en cas de saisie, mais il ne voudra pas non plus s’acquitter de ses obligations hypothécaires à des prix défiant toute concurrence.
Le processus typique
Il s’agit du processus typique de vente à découvert du côté de la banque, une fois qu’elle reçoit le colis du vendeur :
- Ils accusent réception du dossier. Cela peut prendre plus de 10 jours ; parfois, c’est un mois ou plus.
- Un négociateur est désigné, ce qui peut prendre jusqu’à 30 jours.
- Une option de prix de courtier (BPO) est commandée, dans le cadre de laquelle un courtier génère une opinion éclairée sur la valeur de la maison.Les banques refuseront généralement de partager les résultats du BPO.
- Un deuxième négociateur pourrait être désigné, ce qui prendrait 30 jours supplémentaires.
- Le dossier est envoyé pour instruction sur la base de la convention de mutualisation et de prestations. Cela peut également prendre jusqu’à 30 jours.
- La banque pourrait alors demander à toutes les parties de signer un affidavit « sans lien de dépendance », c’est-à-dire un document signé par l’acheteur et le vendeur indiquant qu’aucune des parties ne connaît l’autre et qu’il n’existe aucun type de relation préexistante entre les deux.
- La banque émettra ensuite une lettre d’approbation de vente à découvert si la vente est approuvée.
Les bases pour le vendeur
Bien qu’il existe de nombreuses conditions pour pouvoir bénéficier d’une vente à découvert, les banques accordent généralement des ventes à découvert pour deux raisons. Premièrement, le vendeur doit éprouver des difficultés financières, et deuxièmement, la valeur nette de la maison n’est pas suffisante pour rembourser l’hypothèque après les frais de clôture.
Parmi les exemples de difficultés figurent la réduction des revenus due au chômage, au divorce, à une urgence médicale, à la faillite ou au décès de l’unique pourvoyeur de revenus.
Le vendeur doit préparer un montage financier à soumettre à la banque de vente à découvert. Chaque banque a ses propres directives, mais la procédure est similaire d’une banque à l’autre.
Le colis du vendeur
Le package de vente à découvert d’un vendeur comprendra très probablement :
- Une lettre d’autorisation pour que votre agent puisse parler avec la banque.
- Une déclaration préliminaire de clôture.
- Un état financier complété ou une demande d’aide hypothécaire (RMA).
- Une lettre de difficulté du vendeur.
- Déclarations fiscales des deux années précédentes.
- W-2 pour les deux années précédentes.
- Fiches de paie des 30 derniers jours.
- Deux mois de relevés bancaires.
- Une analyse comparative du marché ou une liste de ventes comparables récentes dans la région.
Rédiger une offre et la soumettre à la banque
En tant qu’acheteur, demandez à votre agent une liste de ventes comparables avant de rédiger une offre de vente à découvert. La banque souhaitera recevoir une offre aussi proche que possible du montant dû.
Le prix de vente à découvert peut ne pas refléter la valeur marchande. En fait, le prix de la propriété peut être inférieur à celui des ventes comparables afin d’encourager de multiples offres. Certaines ventes à découvert peuvent commencer avant une offre, mais les banques lancent le plus souvent la procédure dès réception d’une offre d’achat acceptée.
Une fois que le vendeur a accepté l’offre, l’agent inscripteur enverra à la banque le contrat d’inscription, l’offre d’achat exécutée, la lettre de pré-approbation de l’acheteur, une copie du chèque d’acompte et une preuve de fonds. Ils soumettront également le package de vente à découvert du vendeur.
Le processus de vente à découvert sera retardé si le package est incomplet. Ils ne vous le renverront peut-être pas, essayant de réduire autant que possible le coût pour eux-mêmes.
La Banque
Les acheteurs peuvent attendre longtemps avant d’obtenir une réponse de vente à découvert de la part d’une banque. Il est important que l’agent inscripteur appelle régulièrement la banque et prenne soigneusement note des progrès réalisés.
Certaines ventes à découvert sont approuvées dans un délai de deux à huit semaines. D’autres peuvent prendre de 90 à 120 jours en moyenne. Un excellent agent de vente à découvert peut contribuer à accélérer un peu le processus en se tenant informé de l’avancement de l’offre et en tenant la banque responsable.
Il est impératif de se présenter à la banque au moins une à deux fois par semaine. Il est également souvent nécessaire de reconnaître le comportement de négociateurs incompétents et de demander un remplacement. N’ayez jamais peur de défendre vos intérêts ou de faire progresser vos actions dans la chaîne de gestion de la banque.
Quelques derniers conseils
Les acheteurs pourraient en avoir assez d’attendre l’approbation d’une vente à découvert et menacer de se retirer s’ils n’obtiennent pas de réponse dans un délai spécifié. Le processus peut être frustrant : les agents acheteurs et vendeurs devront peut-être s’efforcer de rassurer l’acheteur et le vendeur sur le fait que la patience est nécessaire, car l’attente peut être longue.
Un agent inscripteur aura souvent une idée du moment où l’approbation arrivera lorsque le dossier sera envoyé pour examen final. À ce stade, les acheteurs voudront peut-être entamer le processus de prêt et d’autres vérifications préalables afin d’avoir une longueur d’avance au cas où la banque ne leur accorderait que quelques semaines pour fermer.
Foire aux questions (FAQ)
Combien de temps dure le processus de vente à découvert ?
Vous pouvez vous attendre à ce que le processus de vente à découvert prenne quelques mois, mais le calendrier exact dépendra de la durée de chaque étape. Vous pouvez vous attendre à passer jusqu’à 30 jours à attendre que la banque reçoive le dossier, jusqu’à 30 jours avec chaque négociateur avec lequel vous devez travailler et environ deux à huit semaines à attendre l’approbation finale. Toute étape du processus pourrait être prolongée par des complications, telles que des erreurs de candidature, mais elle pourrait également aller plus vite dans des conditions plus favorables.
À quelle fréquence les banques acceptent-elles les offres de vente à découvert ?
La réponse ici varie considérablement selon l’offre. Une offre extrêmement basse est beaucoup plus susceptible d’être rejetée. Il pourrait également y avoir des problèmes avec la demande, ou le vendeur pourrait ne pas être admissible à une vente à découvert, et ces situations augmenteraient la probabilité que l’offre soit rejetée. Demandez à un agent immobilier expérimenté dans les ventes à découvert dans votre région une meilleure idée de la façon d’élaborer une offre ayant une forte probabilité d’être acceptée.
