Le guide ultime pour l’achat d’une maison

Vous dépenserez probablement des centaines de milliers de dollars et effectuerez l’achat financier le plus important de votre vie lorsque vous achèterez une maison. Il est donc utile de vous lancer dans le processus avec autant d’informations que possible. Chaque État exige des étapes légèrement différentes dans le processus d’achat d’une maison, mais dans l’ensemble, elles sont fondamentalement très similaires. Certains programmes fédéraux réglementent également les prêts hypothécaires.

Trouvez d’abord un agent acheteur

N’essayez pas de faire cavalier seul. L’achat d’une maison est un processus complexe comportant de nombreux éléments imbriqués. Vous bénéficierez d’une assistance professionnelle et c’est un service gratuit pour vous puisque les vendeurs paient les commissions des agents.

Mais il y a des agents… et puis il y a des agents. Choisissez judicieusement :

• N’appelez pas l’agent inscripteur en pensant qu’il fera tout ce qu’il faut pour gagner deux fois la commission dans le cadre d’un accord à double agence, une situation dans laquelle l’agent représente à la fois l’acheteur et le vendeur dans la transaction. Par définition, vous n’obtiendrez pas de représentation individuelle. Soit vous recevrez une représentation neutre, soit aucune représentation du tout.
• Interviewez des agents jusqu’à ce que vous trouviez quelqu’un en qui vous avez confiance et avec qui vous vous sentez à l’aise.
• Embauchez quelqu’un avec de l’expérience. Posséder une licence immobilière ne garantit pas que votre agent est compétent. Les agents viennent de tous horizons et certains sont bien meilleurs que d’autres. Votre meilleure protection contre les erreurs sera un agent qui réussit depuis des années.

Le rôle d’un agent d’acheteur

L’agent d’un acheteur ne représente que vous et a la responsabilité fiduciaire de veiller à vos meilleurs intérêts. Vous n’êtes pas obligé de travailler avec un agent qui travaille également avec des vendeurs, sauf si vous le souhaitez. Il existe des acheteurs spécialistes dans le secteur.

Tenez également compte de ces recommandations :

• L’agent d’un acheteur peut vous demander de signer un contrat de courtage d’acheteur, et ce n’est pas grave, mais demandez une explication sur les termes que vous ne comprenez pas. Le vendeur paie toujours la commission.
• Essayez d’embaucher un spécialiste du quartier. Un agent qui vend régulièrement des maisons dans la zone où vous souhaitez acheter pourrait avoir plus de connaissances qui pourraient vous aider à prendre votre décision.

Mettez vos finances en ordre

Alignez vos finances. Mettez de côté un acompte et étudiez les programmes de prêt disponibles. Vous saurez exactement combien vous pouvez payer et ce qu’il vous en coûtera si vous faites vos devoirs. Suivez ces étapes importantes :

• Commandez votre rapport de crédit gratuit. Donnez-vous le temps de nettoyer les erreurs ou fautes que vous y trouverez. Vous pouvez contester les erreurs auprès des agences d’évaluation ou auprès des créanciers et les faire supprimer.
• Essayez de réduire vos dettes mensuelles dès maintenant en remboursant les soldes de vos prêts.. Fairepasouvrir de nouvelles lignes de crédit ou clôturer d’anciennes lignes de crédit.
• Trouvez un prêteur. Vous pouvez commencer par votre propre institution financière, puis interroger quelques courtiers hypothécaires. Vous pourriez envisager de demander à votre agent immobilier une recommandation de prêteur. Les prêteurs ne sont pas autorisés à rémunérer les agents pour les références, votre agent ne recommandera donc que les meilleurs prêteurs qui obtiennent de bons résultats. Comparez les taux et les frais, choisissez un produit de prêt que vous comprenez parfaitement et envisagez de négocier votre première offre de taux d’intérêt. Si vous êtes indépendant ou disposez de sources de revenus non traditionnelles, vous pourriez envisager une hypothèque non éligible.
• Choisissez votre programme de prêt. Les prêts FHA comportent des taux d’intérêt compétitifs. Ils sont assortis d’exigences d’acompte minimum et permettent aux vendeurs de payer une partie ou la totalité de vos frais de clôture. Certains programmes d’accession à la propriété utilisent les prêts FHA dans le cadre de leur financement et vous prêtent de l’argent pour les frais de clôture ou votre acompte.
• Déterminez un acompte et commencez à épargner ou à trouver d’autres sources pour cet argent. Plus vous déposez d’argent, plus votre versement hypothécaire mensuel sera faible. Le programme de prêt que vous avez choisi peut stipuler un acompte minimum, mais vous pouvez toujours payer plus. Plus la mise de fonds est élevée, plus vos capitaux propres sont importants et vous éviterez de payer une assurance hypothécaire si vous parvenez à réunir 20 % du prix d’achat.

Commencez à chercher des maisons à vendre

Essayez de retenir votre jugement jusqu’à ce que vous ayez visité une maison dans son intégralité, et ne rejetez pas les maisons potentielles en raison de problèmes superficiels auxquels vous pouvez facilement remédier avec une couche de peinture ou un aménagement paysager. Vous disposez de plusieurs options pour trouver un logement convenable :

• Demandez à votre agent de visiter les maisons pour vous avant de vous les montrer. Tous les agents n’auront pas le temps de consacrer ce service supplémentaire, mais certains seront d’accord. Votre agent peut visiter lui-même les maisons chaque semaine et avoir déjà identifié les maisons qui répondent à vos besoins.
• Affinez votre recherche aux maisons qui correspondent exactement à vos paramètres. Cela pourrait être plus difficile à réaliser sur un marché où les stocks sont restreints.
• Demandez à votre agent de vous fournir des impressions du service d’annonces multiples (MLS) de ventes comparables dans votre quartier ciblé.. Une MLS est une base de données créée par des courtiers qui répertorie les propriétés à vendre, ainsi que les caractéristiques et détails importants. Vous pouvez prendre des notes sur chacune des propriétés pendant votre visite. Évaluez les maisons que vous voyez sur une échelle de 1 à 10. Cela vous aidera à réduire votre liste aux meilleures maisons pour vous.
• Considérez toutes les maisons sur le marché, y compris les maisons à rénover, les REO, les saisies, les ventes à découvert, les annonces hors marché et même les maisons trop chères avec des jours de commercialisation plus longs.. Ceci est particulièrement utile sur les marchés où vos choix sont restreints.
• Respectez l’étiquette des portes ouvertes. Dites à l’agent d’hébergement si vous êtes représenté par un agent immobilier si vous visitez la propriété par vous-même.

Faire une offre éclairée

Les maisons déjà vendues vous fourniront des ventes comparables adéquates, vous saurez donc si une maison est trop chère, sous-évaluée ou à un prix juste. Les vendeurs peuvent demander le montant qu’ils souhaitent, mais le prix doit être justifié. Envisagez quelques approches après avoir déterminé la valeur :

• Rédiger des offres de marché pour les vendeurs sur les marchés de vendeurs et des offres de marché pour les acheteurs sur les marchés d’acheteurs. Une stratégie lowball ne fonctionne pas sur les marchés vendeurs.
• Sélectionnez le prix d’une offre immobilière en fonction du montant que vous pensez qu’un vendeur acceptera ou contrecarrera.. Ce prix se base généralement sur des ventes comparables, et votre agent immobilier saura vous guider.
• Demandez à votre agent de vérifier le prix pour vous si vous envisagez une offre low-ball. Vous souhaiterez présenter une raison pour laquelle le vendeur accepte ce type d’offre. Cela ne peut pas être basé sur un caprice.
• Préparez-vous à plusieurs offres si la maison est considérée comme souhaitable dans un endroit chaud. N’hésitez pas à visiter ces maisons. Quelqu’un doit gagner. Pourquoi ça ne peut pas être toi ?
• Demandez à votre agent d’expliquer pourquoi si votre offre est rejetée, et ne répétez pas la même erreur avec votre prochaine offre. Le problème est peut-être que vous n’en avez pas proposé suffisamment.

Négocier des contre-offres

Il est normal qu’un vendeur renvoie une contre-offre. Cela ne signifie pas que votre offre les a offensés ou que votre agent a fait quelque chose de mal. Certains vendeurs émettent des contre-offres simplement parce qu’ils pourraient avoir d’autres points qui n’ont pas été correctement abordés dans l’offre. Une contre-offre n’est pas un baiser mortel. C’est une porte d’entrée vers les négociations si vous le gérez correctement :

• Continuez à négocier si le vendeur contre-attaque au prix fort. Vous constaterez peut-être que la poursuite des négociations aboutit à un prix d’offre final acceptable pour vous deux.
• Donnez au vendeur une raison de se soucier de vous. Partagez certaines informations personnelles sur votre famille lors de la négociation de l’offre. Vous souhaitez faire de votre mieux et que votre offre trouve un écho auprès du vendeur à un niveau personnel. Les ventes de maisons sont émotionnelles et personnelles.

Effectuer un dépôt d’argent sérieux

Les contrats d’achat contiennent généralement un dépôt de bonne foi appelé acompte. Cela montre qu’un acheteur est engagé dans la transaction. La plupart des dépôts d’arrhes sont remboursables si votre offre n’est pas acceptée, mais vous devez suivre les directives appropriées :

• Déposez votre chèque d’arrhes auprès de la partie appropriée si votre offre est acceptée. Votre agent pourrait s’en occuper pour vous. Certains États exigent que les agents conservent personnellement le chèque ou le déposent auprès du tribunal.
• Votre offre doit contenir des éventualités qui vous restitueront votre acompte si vous annulez le contrat.. Les imprévus préciseront généralement une période de temps pour l’exécution. Les éventualités courantes incluent que la propriété passe une inspection de la maison, qu’elle soit évaluée au moins autant que le prix de vente ou que la propriété soit assurable. Vous vous retirerez de la transaction sans pénalité si la propriété échoue à l’un de ces égards.

Ouvrir le dépôt

Le processus exact pour cela varie selon la localité. Le responsable du dépôt agira généralement en tant que tiers neutre pour traiter votre transaction en collectant ou en préparant des documents, en obtenant des signatures, en enregistrant les documents et en déboursant les fonds. Gardez ces éléments à l’esprit :

• Votre agent ou le coordinateur des transactions de votre agent ouvrira le dépôt et le titre, si l’agent inscripteur ne l’a pas déjà fait.
• Vous devez demander le nom, le téléphone, l’e-mail et le numéro de dossier du séquestre du responsable du dépôt. Donnez ces informations à votre prêteur et à votre agent d’assurance.

Obtenir une évaluation

La plupart des contrats d’achat contiennent une disposition relative à une évaluation, ce qui en fait une éventualité du contrat. Vous n’êtes pas obligé de finaliser la transaction si la maison n’évalue pas le montant que vous avez proposé de payer. Votre prêteur ordonnera l’évaluation. Sachez que :

• Votre prêteur exigera probablement un paiement anticipé pour l’évaluation, même si certains accepteront de payer pour cela à titre de promotion ou d’incitation. Cela ne fait pas de mal de demander si cela est possible.
• Vous devriez discuter des options avec votre agent si vous recevez une évaluation faible. Il est naturel que vous demandiez au vendeur de réduire le prix, mais ce n’est peut-être pas la seule ni la meilleure solution.

Se conformer aux exigences du prêteur

Votre dossier de prêt va être énorme. Il contient votre demande de prêt, votre rapport de crédit, vos déclarations de revenus des deux dernières années, vos fiches de paie, vos W2, des copies de relevés bancaires, d’autres documents financiers, des formulaires mandatés par l’État et le gouvernement fédéral, et ce n’est que la pointe de l’iceberg. Soyez prêt à affronter certains obstacles :

• Les prêteurs peuvent demander des informations supplémentaires. Ne rechignez pas et ne vous plaignez pas. Ils n’écrivent pas toutes les règles. La souscription a le dernier mot. Être difficile pourrait faire la différence entre obtenir ou non un prêt.
• Ne commettez pas d’erreurs d’achat de maison, telles que modifier votre situation financière alors que vous êtes en séquestre. Ne faites pas d’achats importants et n’acquérez pas de dettes supplémentaires.
• Votre prêteur soumettra votre dossier pour approbation finale du souscripteur.. Être en souscription est angoissant et frustrant – vous retenez votre souffle en attendant l’approbation – surtout lorsque cela prend plus de 24 heures, et cela peut prendre jusqu’à une semaine.

Accuser réception des informations du vendeur

Les vendeurs sont tenus de fournir certaines informations sur la propriété aux acheteurs dans un délai spécifié dans le contrat d’achat. La loi a l’obligation pour les vendeurs de révéler tout ce qu’ils savent sur la propriété, y compris les faits importants. Cela peut être utile de plusieurs manières :

• Lisez et remettez en question les éléments que vous ne comprenez pas dans le questionnaire de propriété du vendeur, le rapport sur les risques naturels, l’inspection et l’achèvement des nuisibles et la politique de titre préliminaire.
• Vous disposez de 10 jours pour examiner la peinture à base de plomb, ce qui est une divulgation requise par le gouvernement fédéral.

Commander une police d’assurance habitation

Commencez tôt à obtenir des devis pour une police d’assurance habitation, car certaines compagnies d’assurance sont réticentes à assurer toutes les maisons de tous les quartiers, en particulier les maisons plus anciennes ou les maisons situées dans des zones dangereuses. Il y a quelques points à prendre en compte :

• Vous pouvez commencer par la compagnie qui assure votre automobile, car les compagnies d’assurance vous accorderont parfois un rabais si vous souscrivez plus d’une police auprès d’elles.
• Vous pouvez également envisager une assurance contre les inondations ou une couverture contre les tremblements de terre, selon votre emplacement.
• Parfois, des réclamations antérieures d’un propriétaire peuvent rendre difficile l’obtention d’une assurance. Un rapport CLUE – un rapport d’information sur les réclamations proposé par l’agence d’évaluation des consommateurs LexisNexis – divulguera les réclamations antérieures et peut être obtenu en ligne.

Effectuer des inspections

Dans la plupart des États, le contrat d’achat accorde à l’acheteur un certain nombre de jours pour effectuer des inspections, y compris une inspection de la maison. Vous pouvez également envisager une inspection antiparasitaire, une inspection de la cheminée ou une inspection des égouts. Vous êtes souvent libre de résilier le contrat si vous découvrez un défaut majeur, mais encore une fois, il est extrêmement utile de comprendre le processus :

• Not every state requires inspectors to possess any licensing or credentials.
• Une inspection de la maison est destinée à votre édification et n’est pas une liste de blanchisserie à présenter au vendeur pour réparation.
• Assistez à l’inspection de la maison, mais ne suivez pas l’inspecteur. Laissez-les faire leur travail en paix. Attendez que l’inspecteur ait fini avant de poser des questions.
• Apportez une liste de contrôle d’inspection de la maison avec vous. Vous voudrez vous assurer que chaque sujet de préoccupation a été inspecté et que vos questions sont traitées de manière adéquate.

Envisagez une demande de réparation

Certaines évaluations peuvent contenir ce qu’on appelle des « conditions », c’est-à-dire des défauts qui doivent être corrigés avant que le prêteur ne finance le prêt. Chaque partie peut prendre des mesures pour satisfaire aux conditions du prêt. Le vendeur n’est pas obligé de réparer quoi que ce soit, pas même les réparations requises par le prêteur, mais vous avez plusieurs options :

• Vous pouvez signer une demande de réparation en demandant au vendeur de résoudre ces problèmes si l’inspection de la maison révèle des problèmes importants et inattendus. Vous pouvez demander au vendeur un crédit pour les frais de clôture ou pour réduire le prix de vente.
• Aucune maison n’est parfaite, et l’inspecteurvolontétrouver des défauts. C’est presque garanti. Ne vous attendez pas à ce que tout ce qui figure sur le rapport d’inspection de la maison soit corrigé ou pris en compte dans le prix de vente.
• Soyez raisonnable et faites des enquêtes rationnelles. Votre agent peut vous guider.

Supprimer les imprévus

Tous les agents inscripteurs ne demanderont pas une autorisation pour éventualités, mais cela devrait être fait pour protéger pleinement le vendeur. La plupart des agents inscripteurs exigeront la libération de toutes les éventualités contractuelles avant la date à laquelle ces libérations sont dues. Certaines choses à garder à l’esprit :

• Les règles et les délais des États peuvent différer. Par exemple, les contrats californiens donnent aux acheteurs 17 à 21 jours pour éliminer les imprévus, mais vous pourriez disposer de moins de temps en fonction de votre emplacement.
• Assurez-vous que votre prêt est ferme et que l’évaluation est acceptable avant de supprimer l’éventualité de votre prêt.. Cependant, vous devrez peut-être toujours supprimer l’éventualité du prêt si votre prêteur ne peut pas confirmer votre prêt. Cela peut également varier selon les États.

Faites une visite finale

Le but d’une inspection finale est de s’assurer que la propriété est dans le même état que lors de votre dernière visite. Des accidents peuvent survenir. C’est le moment de demander une sorte d’indemnisation si vous constatez des dommages sur les planchers de bois franc après que le vendeur a enlevé des meubles ou des tapis. Soyez également attentif aux autres problèmes :

• Assurez-vous que les toilettes sont à chasse d’eau et qu’il n’y a pas de fuite d’eau provenant du retrait du réfrigérateur ou de la machine à laver. Allumez toutes les lumières et faites fonctionner tous les appareils.
• Il ne s’agit pas d’une autorisation pour exiger davantage de réparations, à moins que vous ne trouviez un nouveau défaut qui n’avait pas été divulgué auparavant.
• Résolvez-le maintenant, avant de fermer, si vous découvrez un problème grave. Vous pourriez arriver à une solution rapide qui ne retardera pas la clôture en raison de l’urgence de certaines situations. Mais essayez d’éviter les arrangements financiers qui pourraient modifier vos informations de clôture, ou qui pourraient devoir être redessinés.

Signer les documents de prêt et de dépôt

Le responsable du dépôt fiduciaire peut vous envoyer un signataire mobile si vous ne pouvez pas vous rendre physiquement auprès de la société de dépôt fiduciaire pour s’en occuper. Vous paierez probablement un petit supplément, mais c’est un service avantageux. Les notaires signataires mobiles se rendront à votre domicile, à votre bureau ou à tout autre endroit que vous désignerez. Sachez que :

• Les procédures de dépôt peuvent varier selon la localité.
• Vous aurez besoin d’une pièce d’identité valide avec photo.
• Le nom sur votre pièce d’identité doit être le même que sur vos documents de prêt. Cela pourrait poser un problème si vous vous êtes récemment marié ou avez divorcé.

Dépôt de fonds

Déposez le reste de l’acompte et des frais de clôture après avoir vérifié la maison pour vous assurer qu’elle répond à vos attentes et lorsque votre prêt est prêt à être clôturé. Voici quelques considérations :

• Apportez un chèque certifié payable en séquestre. Vous ne pouvez pas déposer d’espèces ou de chèque personnel. Les chèques personnels ne sont généralement acceptables que s’ils disposent de suffisamment de temps pour être compensés avant la clôture.
• Attendez-vous à ce que le séquestre augmente le montant. Vous devriez recevoir un remboursement d’une partie de l’argent après la clôture. Escrow peut vous envoyer le chèque par la poste ou virer le remboursement à votre banque.
• Pensez à demander à votre banque de transférer les fonds directement vers un compte séquestre.. Cela vous évitera d’avoir à remettre physiquement un chèque certifié.

Fermer le dépôt

Escrow se ferme lorsque la société de titres reçoit la confirmation du bureau de l’enregistreur que les documents ont été enregistrés. Cette date sera généralement quelques jours après la signature de votre séquestre et de vos documents de prêt. Les fermetures le jour même se produisent rarement. Les règles générales d’enregistrement comprennent :

• Votre acte de propriété, le reconcession du vendeur et l’acte de confiance seront enregistrés dans les archives publiques.
• Vous recevrez l’acte original par la poste des semaines après la clôture.
• La société de titres informera votre agent lorsque votre transaction sera enregistrée et votre agent vous appellera.
• Sauf indication contraire de votre contrat, la propriété vous appartient après enregistrement.

C’est ça. Vous avez terminé. Changez les serrures immédiatement et profitez de votre nouvelle maison !