De nombreux vendeurs sous-marins craignent que leurs banques rejettent une vente à découvert alors qu’en réalité, si le vendeur et la propriété sont éligibles, la plupart des banques approuveront facilement une vente à découvert. Cependant, comme pour la plupart des truismes, il existe souvent des exceptions.
Raisons pour lesquelles les banques refusent une vente à découvert
Parfois, les banques présentent des exigences déraisonnables lors d’une vente à découvert. Ils font souvent des demandes incroyables pour approuver la vente à découvert en fonction des exigences de leurs investisseurs. Those demands don’t always make sense.
Ce serait bien si une banque mettait tout simplement le jeu en jeu et disait qu’elle ne veut pas faire de vente à découvert, mais cela se produira lorsque les porcs voleront. Voici quelques-unes des façons dont une banque ou ses investisseurs peuvent saboter la vente à découvert :
- Exigez un prix de vente plus élevé que celui qu’une évaluation pourra jamais atteindre.
Certains agents croient à tort que les banques sont stupides et/ou que les agents BPO sont incompétents. Mais c’est parce que les agents croient que les banques se soucient du BPO et qu’elles disent la vérité. Un négociateur bancaire pourrait dire que le BPO a rapporté 200 000 $ alors que le BPO a suggéré un prix de vente de 180 000 $. Cependant, un prix de vente de 180 000 $ pourrait ne pas couvrir les pertes de l’investisseur de la même manière qu’une saisie immobilière. - La banque ou ses investisseurs pourraient exiger que le vendeur occupe le bien.
Il pourrait y avoir une clause dans le PSA stipulant que seules les propriétés occupées par leur propriétaire seront approuvées pour la vente à découvert. Le négociateur bancaire pourrait exiger que le vendeur réemménage dans la maison, même s’il déménageait à l’autre bout du pays pour accepter un nouvel emploi. Le négociateur pourrait soupçonner que le vendeur ne reculera pas, de sorte qu’il n’aura pas à rejeter la vente à découvert : le vendeur le fera en refusant de bouger. - La banque pourrait exiger une contribution du vendeur que celui-ci ne peut pas se permettre de payer.
Il n’est pas rare qu’une banque demande au vendeur un supplément d’argent, au-delà du prix de vente. Souvent, la banque ne permet pas aux agents immobiliers ou à l’acheteur de payer cette contribution, qui peut s’avérer exorbitante. Dans de nombreux cas, les banques veulent uniquement obtenir l’argent du vendeur, comme si elles étaient d’une manière ou d’une autre punitive. Si le vendeur ne l’a pas ou ne peut pas l’emprunter, la banque n’approuvera pas la vente à découvert.
Pourquoi les banques approuvent les ventes à découvert
Les banques ont pour mission de gagner de l’argent. Les banques peuvent parfois gagner plus d’argent grâce à une saisie qu’à une vente à découvert. Mais le plus souvent, les banques souhaitent minimiser les pertes et envisageront une vente à découvert dans les conditions suivantes :
- Le vendeur fournit une difficulté documentée.
Bien que les banques acceptent parfois une vente à découvert stratégique, la plupart des ventes à découvert sont approuvées en fonction des difficultés financières des vendeurs et de circonstances indépendantes de leur volonté. Ne vous attendez pas à repartir avec une vente à découvert approuvée et aucune contribution si vous avez des actifs et un revenu disponible. - Le vendeur a accepté une offre à un prix raisonnable d’un acheteur qualifié.
Le prix de vente doit être proche des ventes comparables. Parfois, la banque contrecarre l’offre d’un acheteur juste pour voir si l’acheteur paiera plus, mais en fin de compte, le prêteur de l’acheteur doit quand même évaluer la maison au prix convenu. Avant d’approuver la vente à découvert, la banque souhaitera peut-être voir la preuve de fonds de l’acheteur et/ou une lettre de pré-approbation, si l’acheteur obtient un financement.
Surtout, la transaction doit avoir un sens pour la banque de vente à découvert. Le simple fait que la valeur d’une maison a diminué n’est pas une raison suffisante pour qu’une banque approuve une vente à découvert et laisse les vendeurs s’en tirer.
