Les acheteurs et les propriétaires disposent d’un large éventail d’options de prêt parmi lesquelles choisir pour les aider à atteindre leurs objectifs financiers, y compris les prêts hypothécaires à terme et les prêts hypothécaires inversés.
Les prêts hypothécaires à terme, qui sont des prêts destinés à vous aider à acheter une maison, sont le moyen par lequel la plupart des gens financent l’achat d’une maison et commencent à constituer leur valeur nette. Un prêt hypothécaire inversé, en revanche, vous permet d’exploiter la valeur nette de votre maison.
Apprenez-en davantage sur les différences entre les prêts hypothécaires à terme et les prêts hypothécaires inversés, notamment les structures d’éligibilité, d’échéance et de paiement. Apprenez également à utiliser chaque type de prêt à des fins différentes afin de déterminer lequel peut répondre à vos besoins.
Quelle est la différence entre les prêts hypothécaires inversés et les prêts hypothécaires à terme ?
| Hypothèque inversée | Hypothèque à terme | |
|---|---|---|
| Admissibilité | 62 ans ou plus, revenus et antécédents de crédit | Revenus et antécédents de crédit, ainsi que critères du prêteur |
| Maturité | Conditionnel | Durée déterminée |
| Paiements | Fait à l’emprunteur | Fait au prêteur |
| Prêt-valeur | Basé sur l’âge du plus jeune emprunteur et les taux d’intérêt | Basé sur les limites du prêteur |
| Assurance hypothécaire | Assure les emprunteurs | Assure le prêteur |
Admissibilité
Les prêteurs examinent votre profil financier dans le cadre de leur processus de souscription de prêts hypothécaires traditionnels ou de prêts hypothécaires à terme. Ils prennent en compte des facteurs tels que votre pointage de crédit, vos antécédents de crédit, vos revenus, vos dettes et vos actifs.
Les prêteurs hypothécaires inversés prennent en compte les revenus et les antécédents de crédit, mais ils tiennent également compte de l’âge de l’emprunteur pour calculer la durée prévue du prêt. Vous devez avoir au moins 62 ans pour utiliser un prêt hypothécaire inversé. Même si la banque effectuera des paiements au propriétaire, celui-ci est toujours responsable du paiement des impôts et de l’assurance habitation.
Terme
Les prêts hypothécaires à terme sont d’une durée fixe, généralement de 30 ans, mais sont également disponibles pour d’autres durées, notamment 10 ans, 15 ans ou 20 ans. Avec les prêts hypothécaires inversés, le prêt est remboursé lorsque l’emprunteur décède ou n’habite plus dans la maison.
Paiements
Les propriétaires bénéficiant d’un prêt hypothécaire à terme effectuent des versements mensuels fixes réguliers comprenant le capital et les intérêts. Les propriétaires bénéficiant d’un prêt hypothécaire inversé reçoivent des versements mensuels réguliers ou peuvent accéder à une marge de crédit à taux variable, ou ils peuvent recevoir une somme forfaitaire à taux fixe.
Prêt-valeur
Les prêts hypothécaires à terme sont disponibles avec un faible acompte. Les prêts hypothécaires proposés par les prêteurs agréés par la Federal Housing Administration (FHA), par exemple, n’exigent que 3,5 % de la valeur de la maison comme acompte pour les premiers acheteurs de maison.
La limite du rapport prêt-valeur (LTV) des prêts hypothécaires inversés est appelée « limite du capital ». Le plafond principal est calculé en fonction de l’âge du plus jeune emprunteur, du taux d’intérêt et de la valeur de la maison. Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) sont des prêts hypothécaires inversés proposés par des prêteurs agréés par la FHA et ont une limite de prêt maximale de 970 800 $.
Note
Les HECM sont la forme d’hypothèque inversée la plus populaire. Vous pouvez également obtenir une hypothèque inversée exclusive auprès d’un prêteur privé pour un montant supérieur à la limite FHA.
Assurance hypothécaire
L’assurance hypothécaire protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Les prêteurs hypothécaires à terme facturent généralement une assurance hypothécaire pour les prêts dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 %.
Les HECM approuvés par la FHA exigent une assurance hypothécaire pour tous les prêts de 2 % initialement, puis de 0,5 % du solde du prêt par an. Les prêts hypothécaires inversés qui ne proviennent pas de prêteurs agréés par la FHA, ou les prêts hypothécaires inversés exclusifs, peuvent ne pas nécessiter d’assurance hypothécaire.
Considérations spéciales
Garanties FHA
La FHA garantit les prêts hypothécaires aux prêteurs agréés. Si l’emprunteur fait défaut, la FHA paie le prêteur.
L’assurance hypothécaire de la FHA pour les HECM est payée par le propriétaire. Si la maison est vendue à un prix inférieur au HECM restant, le propriétaire n’est pas responsable du Gesundmd. L’assurance hypothécaire FHA paierait Gesundmd au prêteur. Le programme FHA HECM est le seul programme de prêt hypothécaire inversé assuré par le gouvernement fédéral. Pour être admissible, vous devez :
- Être âgé de 62 ans ou plus
- Posséder la propriété ou avoir un petit solde hypothécaire
- Occuper la propriété comme résidence principale
- Ne pas être en retard sur une dette fédérale
- Participer à une séance d’information consommateur donnée par un conseiller agréé HECM
Conseil
Les prêts hypothécaires inversés sont compliqués. La FHA exige que les emprunteurs potentiels de HECM assistent à une séance de conseil avant que le prêteur puisse émettre un engagement de prêt. Le conseil couvre :
- Caractéristiques d’une hypothèque inversée
- Responsabilités du client dans le cadre d’un prêt hypothécaire inversé
- Coûts pour obtenir un prêt hypothécaire inversé
- Implications financières/fiscales d’une hypothèque inversée
- Alternatives financières ou sociales à une hypothèque inversée
- Avertissements concernant d’éventuels stratagèmes frauduleux d’hypothèque inversée/d’assurance et de maltraitance envers les personnes âgées
Implications successorales
Les prêts hypothécaires à terme contiennent généralement une disposition « due à la vente ». Si la propriété est vendue ou si la propriété est autrement transférée, l’hypothèque devient payable en totalité. La loi fédérale exempte le transfert d’une maison au décès à un conjoint ou à des enfants du « dû à la vente ».
Les prêts hypothécaires inversés HECM sont payables en totalité au décès du conjoint survivant. Il n’y a aucune exemption pour un transfert vers des enfants.
L’essentiel
Les prêts hypothécaires à terme et les prêts hypothécaires inversés offrent tous deux des avantages, mais de différentes manières. Les prêts hypothécaires inversés sont utilisés par les personnes âgées pour débloquer la valeur nette de leur maison sans obligation d’effectuer des paiements au prêteur. Si vous souhaitez exploiter votre valeur nette mais que vous n’avez pas 62 ans ou plus, un prêt sur valeur domiciliaire, une marge de crédit sur valeur domiciliaire ou le refinancement de l’hypothèque sont des options alternatives.
Les prêts hypothécaires inversés sont des produits financiers complexes. Si vous envisagez d’en obtenir un pour compléter votre plan de retraite, assurez-vous de bien comprendre son fonctionnement et son impact potentiel sur votre famille à l’avenir.
Les prêts hypothécaires à terme fournissent un financement pour vous aider à acheter une maison et à commencer à constituer votre valeur nette. Les prêts hypothécaires à terme sont utilisés pour financer l’achat d’une maison ou, dans le cas d’un refinancement, pour accéder à des capitaux propres. Les prêts hypothécaires à terme ont toujours un échéancier de paiement régulier.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce qu’une hypothèque à terme FHA ?
Les prêts hypothécaires à terme FHA sont des prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Administration. Si l’emprunteur fait défaut, la FHA paie la créance au prêteur. De cette façon, le risque est moindre pour le prêteur et les prêts hypothécaires sont plus accessibles aux acheteurs.
Qu’arrive-t-il à une hypothèque à terme au décès de l’emprunteur ?
Les prêts hypothécaires à terme contiennent généralement une disposition « d’échéance à la vente » qui dicte ce qui se passe au décès de l’emprunteur. Lorsque le bien est vendu ou que la propriété est transférée, l’hypothèque devient payable en totalité. La loi fédérale exempte cependant le transfert d’une maison au décès de l’emprunteur à un conjoint ou à un enfant des dispositions « dues à la vente ».
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