Sur des marchés immobiliers très chauds, caractérisés par des stocks limités et de nombreux acheteurs se disputant souvent la même maison, les acheteurs motivés peuvent ressentir le besoin d’offrir un prix d’achat plus élevé. Souvent, le prix de l’offre est trop élevé pour être justifié par l’évaluateur du prêteur, et cela peut entraîner ce que l’on appelle une « évaluation faible ».
Cependant, les vendeurs ne devraient pas laisser la possibilité d’une évaluation faible les empêcher de choisir une offre qui pourrait être supérieure à celle pour laquelle la maison sera évaluée. Les vendeurs ont des options.
Points clés à retenir
- Recevoir plusieurs offres ne signifie pas que le prix de votre maison était trop bas.
- Certains acheteurs peuvent proposer de payer tout ou partie de l’écart entre le prix de vente et le prix d’expertise.
- Choisissez l’offre la plus susceptible d’être clôturée, même si ce n’est pas nécessairement l’offre la plus élevée.
Que peut-il se passer sur le marché des vendeurs
Examinons un exemple typique de ce qui peut arriver sur un marché très vendeur. Premièrement, les maisons pour lesquelles les acheteurs veulent souvent se battre sont celles qui possèdent les qualités suivantes :
- Dans les meilleures conditions
- Prix correct
- Dans un quartier très demandé
- Généralement situé dans un quartier scolaire extrêmement recherché
Si la maison que vous vendez possède toutes ces qualités et est sur le marché depuis peu de temps, c’est le signe que vous, en tant qu’heureux vendeur, pourriez recevoir plus d’une offre, surtout si vous constatez un niveau d’intérêt élevé lors de vos visites de maison.
Ce qu’il faut considérer avant d’accepter des offres supérieures au prix catalogue
Il est courant que les vendeurs s’enthousiasment lorsqu’une série d’offres d’achat arrivent, toutes dépassant le prix catalogue. Voici la première chose qu’un vendeur est susceptible de penser : ”Oh, mon Dieu, nous avons fixé le prix de la maison à un prix trop bas.”
C’est une pensée logique, mais ce n’est pas nécessairement vrai. En règle générale, recevoir plusieurs offres signifie que vous avez fixé le prix de la maison au juste. Les offres supérieures au prix catalogue reflètent l’enthousiasme et la détermination d’un acheteur à être choisi comme offre gagnante.
Méfiez-vous des lettres émotionnelles soumises avec l’offre d’achat. Même si certaines de ces lettres viennent du cœur, d’autres peuvent être copiées directement à partir d’Internet. Il existe de nombreux sites Web sur lesquels les acheteurs peuvent télécharger et réécrire une lettre conçue pour vous toucher le cœur.
Avertissement
Les vendeurs doivent faire de leur mieux pour dissiper l’émotion de la décision de vendre. Devenir émotif peut être la première étape vers une baisse des bénéfices nets.
Maintenant, regardez à nouveau le prix de vente. Certains acheteurs peuvent croire que s’ils proposent un prix plus élevé que n’importe quel autre acheteur, le vendeur saisira leur offre comme de l’argent gratuit tombant du ciel et la signera.
Mais les vendeurs doivent considérer les conséquences de ce qui pourrait arriver si la maison n’était pas évaluée à ce montant. Si la maison n’est pas évaluée au prix d’achat, cela signifie que le prêteur n’acceptera pas de prêter un solde prêt/valeur élevé. Bien entendu, si l’offre est en espèces, il n’y a généralement pas d’évaluation.
La meilleure offre à accepter est celle qui est susceptible de clôturer le séquestre. Et ce n’est peut-être pas l’offre avec le prix de vente le plus élevé.
Offres supérieures au prix catalogue qui pourraient ne pas être évaluées
Supposons, par exemple, que le vendeur d’une belle maison située dans un quartier très prisé d’Elk Grove, en Californie, décide de mettre sa maison en vente au prix de 550 000 $. Peut-être que les ventes comparables dans un rayon d’un demi-mile suggèrent un prix de vente maximum de 549 000 $, ce qui rend le prix de sa maison agressif. Cependant, en raison du faible stock et de la forte demande, le vendeur reçoit trois offres. Ils sont:
- Offre n°1 de Jane Eyre :560 000 $ d’un acheteur avec un acompte de 3,5 % et un prêt FHA. Cet acheteur a une saisie à son dossier au cours des cinq dernières années. Jane ne comblera pas le fossé entre le prêt et l’évaluation, mais elle acceptera de payer 1 000 $ de plus que tout autre acheteur.
- Offre n°2 d’Arlo Guthrie :557 000 $ avec 10 % de mise de fonds et un prêt conventionnel. Arlo propose de payer toute différence entre la valeur estimative et le prix de vente, jusqu’à un maximum de 5 000 $.
- Offre n°3 de Joe DiMaggio :559 000 $ avec une mise de fonds de 3,5 % et un prêt FHA. Cet acheteur a soumis une autre offre à l’agent inscripteur sur une autre propriété avec des conditions similaires et espère simplement que tout ira pour le mieux.
En tant que vendeur, vous pourriez être tenté d’accepter l’offre de Jane Eyre. Après tout, qui connaît les évaluateurs ?
Une évaluation n’est que l’opinion d’une personne sur la valeur, et elle peut différer d’un évaluateur à l’autre. Le marché évolue et change constamment. De nouvelles ventes comparables pourraient apparaître, ou un évaluateur pourrait donner plus pour des améliorations qu’un autre évaluateur. Il peut y avoir une grande flexibilité entre les valeurs estimées.
Vous voudrez peut-être envisager le pire des cas : la maison pourrait être évaluée à 550 000 $. Dans ce cas, Jane Eyre annulerait son contrat. Sans oublier que des offres telles que « Je paierai 1 000 $ de plus que le prochain acheteur » peuvent être considérées comme des offres légalement acceptables car aucun prix de vente réel n’est proposé. Celles-ci sont parfois appelées « clauses d’escalade ».
Il est possible que le prêteur de Jane ne lui permette pas d’acheter une maison en raison de sa forclusion, car il s’agit d’une option du souscripteur. Cela pourrait être un signal d’alarme.
L’offre d’achat de Joe DiMaggio semble dénuée de sens lorsque Joe est prêt à acheter la prochaine maison et ne semble pas engagé dans cet achat en particulier. Le prêt de Joe est le même que celui de Jane. Joe a déjà montré qu’il ne respectait pas le protocole, et il est considéré comme contraire à l’éthique, mais pas contraire à la loi, de rédiger une offre pour plus d’une maison lorsque l’acheteur n’a pas les moyens d’acheter les deux maisons.
D’ailleurs, quel genre d’agent acheteur envoie deux offres différentes pour deux maisons différentes au même agent inscripteur ? Cela a du mal à être écrit partout.
La seule offre dans ce scénario qui semble logique pour le vendeur est l’offre d’Arlo Guthrie. C’est propre et l’acheteur est prêt à mettre son argent là où son stylo le signe. Si la maison n’est évaluée qu’à 550 000 $, le vendeur ne recevra pas 5 000 $ supplémentaires de l’acheteur.
Que se passe-t-il si une évaluation est supérieure à une offre d’achat ?
Si l’évaluation est supérieure à l’offre d’achat, cela signifie que l’acheteur dispose d’une valeur nette immédiate sur la maison. Le vendeur ne peut pas résilier un contrat signé car l’évaluation est élevée. Ils pourraient mettre fin au contrat si d’autres éventualités ne sont pas remplies ou si le financement de l’acheteur échoue.
Qu’est-ce qu’une éventualité d’évaluation ?
Une éventualité d’évaluation est une clause d’un contrat d’achat. Il permet aux acheteurs de résilier le contrat si l’évaluation est inférieure au prix d’achat, sans perdre leur acompte. L’acheteur n’est cependant pas obligé de se retirer. Au lieu de cela, ils pourraient payer la différence ou demander au vendeur de baisser le prix d’achat.
Qui évalue une maison ?
Un évaluateur immobilier professionnel et agréé est employé pour estimer la juste valeur marchande d’une propriété. Il s’agit d’un tiers impartial qui ne représente ni le vendeur, ni l’acheteur, ni le prêteur. Souvent, les prêteurs disposent d’une liste d’évaluateurs privilégiés, mais l’acheteur potentiel choisit et paie généralement ce service.
