Un relevé de règlement HUD-1 est un document qui montre tous les crédits et débits du vendeur et de l’acheteur dans le cadre d’un règlement immobilier ou d’un refinancement hypothécaire. Si un HUD-1 n’était pas compliqué auparavant, il le devient depuis que la règle de divulgation intégrée TILA-RESPA (TRID) a été imposée. Le TRID a été créé pour intégrer les formulaires hypothécaires fédéraux, mais il a des conséquences négatives involontaires en raison de la façon dont les crédits apparaissent sur les relevés de clôture.
Les acheteurs de maison et les employés de banque peuvent avoir du mal à comprendre les relevés de clôture avec crédits, en particulier une banque de vente à découvert, qui doit approuver le relevé de clôture. La complexité du formulaire a conduit de nombreux agents de dépôt à prendre sur eux de fournir une feuille de calcul nette afin que toutes les parties impliquées dans la transaction puissent comprendre ce qui se passe.
Points clés à retenir
- De nombreux frais traditionnellement payés par un vendeur sont présentés à tort sur les relevés de clôture du HUD comme des crédits par défaut à l’acheteur.
- Des estimations de bonne foi sont fournies pour prédire le coût global, et les déclarations finales utilisent ces chiffres même s’ils sont imprécis et peuvent changer.
- Les banques de vente à découvert cherchent souvent à supprimer les crédits qu’elles perçoivent comme des frais, ignorant la comptabilité plus complexe prescrite par la loi.
Crédits mal classés
Bien que dans de nombreuses régions du pays, certains frais de clôture soient généralement payés par le vendeur, il est d’usage dans certaines régions de partager ces frais. Le problème se pose lorsqu’il est d’usage local que le vendeur paie des frais particuliers, mais que ces frais sont indiqués sur l’estimation du prêt de l’acheteur. Voici des exemples de ces types de frais :
- Police d’assurance titres du propriétaire ou police d’assurance habitation CLTA/ALTA
- Frais de règlement ou frais de séquestre
- Droits de mutation départementaux ou droits de mutation documentaires
Les frais ci-dessus, s’ils sont indiqués dans le contrat d’achat comme frais payés par le vendeur, seront reflétés sur le relevé de clôture sous forme de crédit du vendeur à l’acheteur. Étant donné que ces frais ne sont pas réellement crédités à l’acheteur par le vendeur, ils sont affichés comme un débit pour l’acheteur, ce qui les annule.
Estimation de bonne foi
Le problème des crédits vendeur aux acheteurs à la clôture a commencé avec l’estimation de bonne foi révisée, qui est destinée à vous donner une estimation de tous les frais de règlement et des conditions des prêts hypothécaires approuvés. Il comprend des dates importantes, telles que la durée pendant laquelle le taux d’intérêt est disponible, la durée pendant laquelle les autres frais de règlement sont disponibles et la période de blocage du taux.
Le résumé du prêt sur l’estimation de bonne foi comprend le montant initial du prêt, la durée du prêt, le taux d’intérêt initial et le montant mensuel initial dû pour le principal, les intérêts et l’assurance hypothécaire. Le formulaire d’estimation de bonne foi vous retiendra jusqu’à ce que vous receviez un HUD-1 lors du règlement ; bien que les frais de montage, les frais d’intérêt et les taxes de transfert ne puissent pas augmenter au moment du règlement, les éléments suivantspeutchangement:
- Frais d’intérêt quotidiens
- Dépôt initial pour votre compte séquestre
- Assurance habitation
- Assurance titres du propriétaire
- Services de titres et assurance titres
Le problème est que la Loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) – qui fournit aux vendeurs et aux acheteurs des informations sur les frais de règlement – a décidé que si des frais sont indiqués sur l’estimation de bonne foi mais sont généralement payés par le vendeur, ils doivent être reflétés sur le HUD-1 lors du règlement. Pour faire le solde du HUD, si des frais sont affichés comme un crédit, même s’il ne s’agit pas vraiment d’un crédit, ils doivent également être affichés comme un débit, ce qui en fait un lavage.
Problèmes pour les banques de vente à découvert
Les banques de vente à découvert ont des directives établies par les investisseurs qui expliquent comment une banque peut gérer l’approbation des frais sur une vente à découvert. Certaines directives interdisent les crédits à l’acheteur et d’autres imposent une limite au pourcentage payé à l’acheteur. Lorsqu’un négociateur qui n’est pas familier avec une déclaration finale voit un crédit noté auprès de l’acheteur, il exige souvent la suppression des frais.
Il peut être difficile de faire comprendre à certaines personnes que les frais sont déjà supprimés en tant que débit. Ils savent seulement que le vendeur ne peut pas accorder de crédit à l’acheteur. Un agent de dépôt ou un agent de clôture n’est pas autorisé à modifier une déclaration de clôture. Les frais doivent être indiqués conformément à la loi fédérale et ils ne peuvent pas être modifiés au gré des caprices d’un négociateur de ventes à découvert.
