Il y a un fait incontestable lorsque vous négociez une vente à découvert : juste au moment où vous pensez tout savoir sur le processus, les règles vont changer.
C’est parce qu’il existe en réalité peu de règles strictes, à l’exception de celles associées au programme Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA). Et ceux-ci sont souvent interprétés de manière vague. Il existe donc plusieurs stratégies.
Certains sont connus pour fonctionner… mais d’autres moins.
Documenter le marché
Il peut sembler raisonnable à première vue de vouloir montrer à la banque combien d’argent elle peut gagner ou perdre lors d’une transaction de vente à découvert, mais cela fonctionne rarement.
La banque a déjà fait le calcul si elle envisage une offre de vente à découvert. Elle a déjà examiné son accord de pooling et de services (PSA) et déterminé si elle gagnera plus d’argent grâce à la saisie ou à une vente à découvert.
Note
La banque connaît déjà la réponse à cette question.
Cela dit, un agent de vente à découvert peut montrer à la banque la direction dans laquelle évoluent ses marchés locaux. Il peut être judicieux d’accepter une offre ce mois-ci plutôt que l’année prochaine, par exemple si la valeur des maisons baisse.
Mais pour la plupart, les banques ne s’intéressent pas à l’avis d’un agent immobilier local. Leurs négociateurs ne regardent pas vers l’avenir. Ils envisagent des investissements plus immédiats et ce qu’ils peuvent faire aujourd’hui.
Renvoyez tous les documents rapidement
Votre agent peut vous envoyer un document que vous savez avoir déjà signé, mais des formulaires tels qu’un affidavit sans lien de dépendance, un addenda à une liste de vente à découvert ou un addenda à un contrat de vente à découvert sont constamment peaufinés et modifiés par les avocats de la banque. La version que vous avez signée peut être obsolète au moment où vous êtes sur le point d’approuver la vente à découvert.
Envoyez donc immédiatement le document à votre agent ou à votre organisme d’atténuation des pertes si la banque souhaite un relevé bancaire ou un talon de paie mis à jour. Le négociateur de la banque pourrait prendre son temps pour reprendre votre dossier si vous ne faites pas preuve d’urgence en répondant rapidement aux demandes de la banque.
Note
De nombreuses tâches ont des délais. Votre dossier pourrait être fermé si vous ou votre agent en oubliez un.
EnvoyerCompletDocuments
Envoyez chaque page de cette déclaration de revenus et chaque page de ce relevé bancaire. Ne commettez pas l’erreur de penser que la banque préfère la version abrégée. Ce n’est pas le cas. Il veut chaque page.
Note
Assurez-vous que votre numéro de prêt figure sur chaque page.
Les banques souhaitent généralement voir les noms du vendeur et de l’acheteur sur les prêts HUD. Parfois, les banques souhaitent également voir les noms des titulaires de privilèges juniors épelés.
Assurez-vous toujours que le côté acheteur du HUD est complété s’il inclut des crédits du vendeur à l’acheteur qui ne sont pas vraiment des crédits. Les négociateurs ne comprennent souvent pas pourquoi un crédit vendeur est un débit acheteur sur le HUD, à moins qu’ils ne le voient noir sur blanc.
Envoyer un CMA pour justifier le prix
Résistez à l’envie de lowball ici. Envoyez une offre raisonnable et juste, proche de la valeur marchande.
Parfois, les banques vous diront qu’elles souhaitent un prix de vente plus élevé sur la base d’un avis de courtier (BPO). Cela pourrait signifier que la banque ne veut pas faire votre vente à découvert car elle gagnerait plus d’argent grâce à la saisie, mais cela pourrait aussi signifier que l’agent BPO a fait une erreur, alors demandez à votre propre agent d’envoyer un CMA.
Les touches finales
Montrez à la banque que vous êtes fort et engagé. Fournissez une copie de votre dépôt d’arrhes et rendez ce dépôt important – jusqu’à 3 %, si possible. Cela fait de vous un acheteur sérieux, et cela peut être encore plus important si vous êtes un investisseur.
Envoyez une lettre de pré-approbation d’un prêteur, datée et signée dans les 30 derniers jours. Incluez un relevé bancaire comme preuve de fonds.
Et sachez que tout ce processus va prendre du temps. Tenter de faire pression sur la banque pour qu’elle fournisse une réponse trop tôt ne fonctionnera pas et pourrait éventuellement se retourner contre vous. Les ventes à découvert peuvent prendre des mois pour être approuvées.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
