La vente à découvert d’une maison peut être une option pour les propriétaires qui tentent de vendre leur maison dont la valeur a chuté ou qui ont du mal à effectuer leurs paiements ; cependant, tous les propriétaires dans ces situations ne sont pas admissibles à une vente à découvert. Une vente à découvert se produit lorsqu’une maison est vendue à un prix inférieur au montant encore dû sur les privilèges grevant la propriété. Cette option est généralement utilisée à la place de la forclusion.
Une vente à découvert doit être approuvée par tous les prêteurs ayant une participation dans la propriété vendue, et le vendeur et la propriété doivent remplir certaines conditions pour être admissibles.
Points clés à retenir
- Une vente à découvert est une vente de maison dans laquelle le propriétaire doit plus que la valeur de la maison.
- Un vendeur doit généralement remplir plusieurs autres conditions pour se qualifier pour une vente à découvert en plus d’être sous-marin sur son prêt.
- Les ventes à découvert peuvent avoir des implications fiscales inattendues et un impact sur le rapport de crédit d’un vendeur.
Définition de la vente à découvert
Une vente à découvert se produit lorsque le prêteur est à découvert sur un prêt hypothécaire, ce qui signifie que le prêteur accepte moins que le montant total dû. Si votre prêt hypothécaire est de 100 000 $, mais que la valeur de votre maison est tombée à 90 000 $, il vous manque 10 000 $ plus les frais de clôture de la vente. Il pourrait être possible de vendre votre maison à découvert si le solde de votre prêt hypothécaire correspond au prix de vente, car il y a encore des frais de clôture qui placeront la maison dans la catégorie des ventes à découvert.
Remarque
De nombreuses entités profitent des ventes à découvert, mais le vendeur ne réalise aucun profit dans une vente à découvert.
Qualifications pour une vente à découvert
Avant de décider de procéder à une vente à découvert, considérez les éléments suivants pour déterminer si vous pouvez en bénéficier. Si vous ne remplissez pas les quatre conditions, vous ne pourrez peut-être pas vendre votre maison de cette manière.
- La valeur marchande de la maison a chuté: Les ventes comparables doivent prouver que la maison est évaluée à moins que le solde impayé dû au prêteur. Ce solde impayé peut inclure une pénalité pour remboursement anticipé.
- L’hypothèque est en état de défaut ou presque: Dans le passé, les prêteurs n’envisageaient pas une vente à découvert si les paiements étaient à jour. Actuellement, les prêteurs sont désireux d’éviter tout problème de financement futur, quel que soit l’état du paiement. Un risque de défaut élevé incitera généralement un prêteur à accepter une vente à découvert.
- Le vendeur a connu des moments difficiles: Le vendeur doit soumettre une lettre de difficultés expliquant pourquoi il ne peut pas payer la différence due lors de la vente, y compris pourquoi le vendeur a cessé ou cessera d’effectuer les paiements mensuels.
- Le vendeur n’a aucun actif: Le prêteur voudra probablement voir une copie des déclarations de revenus du vendeur et/ou un état financier. Si le prêteur découvre suffisamment d’actifs, il se peut qu’il n’accorde pas la vente à découvert car il estimera que le vendeur peut payer la différence à découvert. Les vendeurs possédant des actifs peuvent toujours se voir accorder une vente à découvert, mais pourraient être tenus de rembourser le déficit.
Remarque
Quelques exemples de difficultés sont le chômage, la faillite, le divorce avec perte de revenus ou une urgence médicale avec perte de revenus. Les actifs peuvent être des IRA, des comptes d’épargne ou d’autres biens immobiliers.
Étapes d’une vente à découvert
Parfois, pour éviter de payer le coût de la saisie, un prêteur sanctionnera une vente à découvert en permettant à un acheteur d’acheter la maison à un prix inférieur au solde hypothécaire alors que la maison est en phase de pré-saisie, l’une des trois étapes des saisies. Voici quelques exemples d’étapes d’une vente à découvert :
- Le vendeur signe un contrat d’inscription avec un agent immobilier sous réserve de l’approbation de la banque en tant que vente à découvert.
- L’agent trouve un acheteur qui lui fait une offre basée sur la valeur marchande, qui est souvent inférieure au montant de l’hypothèque.
- Le vendeur accepte l’offre d’achat de l’acheteur.
- Le prêteur du vendeur accepte l’offre d’achat de l’acheteur.
- La transaction est clôturée lorsque l’acheteur remet les fonds, que le prêteur libère le privilège et que le vendeur remet l’acte.
Conséquences des ventes à découvert
Une vente à découvert dépend de la présentation par l’acheteur d’une offre d’achat. Si vous ne recevez pas d’offre, vous ne serez pas admissible à une vente à découvert. Ainsi, même si vous remplissez tous les autres critères, il est possible que personne n’achète la vente à découvert. Cela dépend également de l’acceptation par le prêteur de l’offre de l’acheteur. Si le prêteur rejette l’offre, aucune vente à découvert n’aura lieu.
Si le prêteur accepte la vente à découvert, il peut avoir le droit d’émettre un 1099-C à l’acheteur pour la différence (la différence étant considérée comme un revenu pour le vendeur), en raison d’une disposition du code IRS traitant de l’annulation de la dette.De nombreuses situations sont exemptées de remise de dette, selon la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007.
Vous devriez parler à un avocat spécialisé en droit immobilier et à un comptable fiscaliste pour déterminer le montant des conséquences fiscales des ventes à découvert et si vous pouvez vous permettre de payer ces taxes.
Même si une vente à découvert n’apparaîtra pas sur votre rapport de crédit, le statut du prêt le sera. Pour ceux qui sont en défaut, il s’agit d’une pré-saisie qui a été rachetée, qui est souvent signalée comme « Payé en totalité pour moins que convenu ».
Les ventes à découvert affectent les cotes de crédit. Même si les dommages causés à votre dossier de crédit ne semblent pas aussi graves qu’une saisie immobilière, les créanciers peuvent ne pas faire la distinction entre les deux.
