Emprunter de l’argent pour financer l’achat d’un terrain

Acheter un terrain vous permet de construire la maison de vos rêves ou de préserver un coin de nature. Cependant, les terrains peuvent être chers, vous aurez donc peut-être besoin d’un prêt pour financer votre achat de terrain. Même si l’on peut supposer que la terre est un investissement sûr – après tout, « ils n’en tirent plus profit » – les prêteurs considèrent les prêts fonciers comme risqués. En conséquence, le processus d’approbation peut être plus lourd que les prêts immobiliers standards.

La facilité et le coût d’emprunt dépendent du type de bien que vous achetez :

• Terrain sur lequel vous comptez construire prochainement
• Des terres brutes que vous ne prévoyez pas développer

Les prêts fonciers peuvent être des prêts à relativement court terme, d’une durée de deux à cinq ans avant l’échéance du paiement forfaitaire. Cependant, des prêts à plus long terme existent (ou vous pouvez les convertir en prêt à long terme), surtout si vous construisez une maison résidentielle sur la propriété.

Achetez et construisez en une seule étape

Les prêteurs peuvent être plus disposés à prêter lorsque vous envisagez de construire sur votre propriété. La détention de terres brutes est spéculative. Construire une structure est également risqué, mais les banques pourraient être plus à l’aise si vous souhaitez ajouter de la valeur à la propriété (en ajoutant une maison, par exemple).

Prêts à la construction

Vous pourrez peut-être utiliser un seul prêt pour acheter le terrain et financer la construction. Cette approche vous permet de subir moins de paperasse et moins de frais de clôture. De plus, vous pouvez obtenir un financement pour l’ensemble du projet (y compris l’achèvement de la construction). Vous ne serez pas obligé de détenir un terrain pendant que vous recherchez un prêteur qui pourrait ne jamais se concrétiser.

Plans de construction

Pour obtenir l’approbation d’un prêt à la construction, vous devrez présenter des plans à votre prêteur, qui souhaite généralement s’assurer qu’un constructeur expérimenté effectue les travaux. Les fonds seront distribués au fil du temps à mesure que le projet progresse, vos entrepreneurs devront donc donner suite s’ils s’attendent à être payés.

Les caractéristiques du prêt

Les prêts à la construction sont des prêts à court terme, comportant souvent uniquement des paiements d’intérêts et d’une durée inférieure à un an. (Idéalement, le projet sera terminé d’ici là.) Passé ce délai, le prêt pourra être converti en un prêt standard de 30 ou 15 ans, ou vous refinancerez le prêt en utilisant votre structure nouvellement construite comme garantie.

Acompte

Pour emprunter pour le terrain et les coûts de construction, vous devrez verser un acompte.

Terrains finis vs terres brutes

Si vous achetez un terrain qui dispose déjà de services publics et d’un accès à la rue, il vous sera généralement plus facile d’obtenir l’approbation.

Terre brute

Vous pouvez financer des terrains bruts, mais les prêteurs peuvent être hésitants (sauf si cela est typique de votre région – par exemple, certaines régions dépendent du propane, de puits et de fosses septiques). Il est coûteux d’ajouter des éléments tels que des conduites d’égout et de l’électricité à votre propriété, et il existe de nombreuses possibilités de dépenses et de retards imprévus.

Acompte

Si vous achetez beaucoup (dans un lotissement en développement, par exemple), vous pourrez peut-être mettre aussi peu que 15 ou 25 %. Pour les terres brutes, prévoyez un minimum de 30 % de mise de fonds, et vous devrez peut-être apporter 50 % à la table pour obtenir l’approbation.

Caractéristiques du prêt

Les terrains finis sont moins risqués pour les prêteurs, ils sont donc plus susceptibles de proposer des prêts à la construction en une seule étape qui se transforment en prêts hypothécaires « permanents » (ou sur 30 ans) une fois la construction terminée. Pour les lots inachevés, les prêteurs ont tendance à réduire la durée des prêts (cinq à dix ans, par exemple).

Réduire le risque pour les prêteurs

Si vous achetez un terrain brut, vous n’obtiendrez pas nécessairement un mauvais taux. Vous pouvez améliorer vos chances d’obtenir une bonne affaire si vous aidez le prêteur à gérer les risques. Il peut être possible d’obtenir des prêts à plus long terme, des taux d’intérêt plus bas et une mise de fonds moins importante. Les facteurs qui aident comprennent :

• Un score de crédit élevé (supérieur à 680) montre que vous avez réussi à emprunter et à rembourser vos dettes dans le passé.
• De faibles ratios d’endettement indiquent que vous disposez de revenus suffisants pour effectuer les paiements requis.
• Un petit montant de prêt entraîne des paiements inférieurs et une propriété probablement plus facile à vendre.

Aucun projet de développement

Si vous envisagez d’acheter un terrain sans avoir l’intention d’y construire une maison ou une entreprise, il sera plus difficile d’obtenir un prêt. Il existe cependant plusieurs options pour obtenir du financement.

Banques locales et coopératives de crédit

Commencez par vous renseigner auprès des institutions financières situées à proximité du terrain que vous envisagez d’acheter. Si vous n’habitez pas déjà dans la région, vos prêteurs locaux (et vos prêteurs en ligne) peuvent hésiter à approuver un prêt pour un terrain vacant. Les institutions locales connaissent le marché immobilier local. Ils peuvent avoir intérêt à faciliter les ventes dans la zone où vous recherchez. Même si les institutions locales peuvent être disposées à prêter, elles peuvent néanmoins exiger jusqu’à 50 % d’acompte et des prêts à relativement court terme.

Valeur nette de la maison

Si vous disposez d’une valeur nette importante sur votre maison, vous pourrez peut-être emprunter avec une deuxième hypothèque. Avec cette approche, vous pourriez potentiellement financer la totalité du coût du terrain et éviter de recourir à des prêts supplémentaires. Cependant, vous prenez un risque important en utilisant votre maison comme garantie. Si vous n’êtes pas en mesure d’effectuer les remboursements du prêt, votre prêteur peut saisir votre maison en cas de saisie.

Prêteurs commerciaux

Surtout si vous utilisez la propriété à des fins commerciales ou à des fins d’investissement, les prêteurs commerciaux pourraient être une option. Pour obtenir l’approbation, vous devrez convaincre un agent de crédit que vous représentez un risque raisonnable. Le remboursement peut durer seulement dix ans ou moins, mais les paiements peuvent être calculés selon un calendrier d’amortissement sur 15 ou 30 ans. Les prêteurs commerciaux pourraient être plus accommodants en matière de garanties. Ils peuvent vous permettre de constituer des garanties personnelles avec votre résidence, ou vous pourrez peut-être utiliser d’autres actifs (comme des placements ou du matériel) comme garantie.

Financement du propriétaire

Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt auprès d’une banque ou d’une coopérative de crédit, le propriétaire actuel de la propriété pourrait être disposé à financer l’achat. Surtout dans le cas de terrains vierges, les propriétaires savent peut-être qu’il est difficile pour les acheteurs d’obtenir un financement auprès des prêteurs traditionnels, et ils ne sont peut-être pas pressés d’encaisser. Dans ces situations, les propriétaires fonciers reçoivent généralement une mise de fonds relativement importante, mais tout est négociable. Une durée de remboursement de 5 ou 10 ans est courante, mais les paiements peuvent être calculés selon un calendrier d’amortissement plus long. L’un des avantages du financement par le propriétaire est que vous ne paierez pas les mêmes frais de clôture que ceux que vous paieriez aux prêteurs traditionnels (mais cela vaut toujours la peine de payer pour rechercher le titre et les limites – même les propriétaires fonciers honnêtes peuvent commettre des erreurs).

Prêteurs spécialisés

Si vous attendez simplement le bon moment pour construire ou si vous choisissez un design pour votre maison, vous devrez probablement utiliser les solutions ci-dessus. Mais si vous avez des projets inhabituels pour votre propriété, il existe peut-être un prêteur qui se concentrera sur l’utilisation que vous comptez faire du terrain. Contrairement aux banques (qui travaillent pour la plupart avec des constructeurs de maisons), les prêteurs spécialisés mettent un point d’honneur à comprendre les risques et les avantages des autres raisons de posséder un terrain. Ils seront plus disposés à travailler avec vous, car ils n’auront pas à conclure un accord ponctuel. Ces prêteurs peuvent être régionaux ou nationaux, alors recherchez en ligne ce que vous avez en tête. Par exemple:

• Conservation des ressources naturelles
• Loisirs de plein air sur propriété privée
• Parcs solaires ou éoliens
• Tours cellulaires ou de diffusion
• Utilisation pour l’agriculture ou l’élevage, y compris l’élevage en ranch, les fermes biologiques, les fermes d’agrément et les pensions pour chevaux

Conseils pour les acheteurs

Frais de clôture

En plus du prix d’achat, vous devrez peut-être payer des frais de clôture si vous obtenez un prêt. Recherchez les frais de montage, les frais de traitement, les frais de vérification de crédit, les frais d’évaluation, etc. Découvrez combien vous paierez et prenez votre décision de financement finale en gardant ces chiffres à l’esprit. Pour une propriété relativement bon marché, les frais de clôture peuvent représenter un pourcentage substantiel du prix d’achat.

Obtenez une enquête

Ne présumez pas que les lignes de clôture, les balises ou les caractéristiques géographiques « évidentes » actuelles marquent avec précision les limites d’une propriété. Demandez à un professionnel de réaliser un levé des limites et de le vérifier avant d’acheter la propriété. Les propriétaires actuels ne savent peut-être pas ce qu’ils possèdent, et ce sera votre problème une fois l’achat finalisé.

Vérifiez le titre

Surtout si vous empruntez de manière informelle (en utilisant la valeur nette de votre maison ou le financement du vendeur, par exemple), faites ce que font les prêteurs professionnels : effectuez une recherche de titre. Découvrez s’il existe des privilèges ou d’autres problèmes avec la propriété avant de remettre de l’argent.

Budget pour les autres coûts

Une fois que vous êtes propriétaire du terrain, vous pourriez devoir payer des dépenses supplémentaires. Passez en revue ces dépenses en plus de tous les remboursements de prêt que vous effectuerez pour le terrain. Les coûts potentiels comprennent :

• Taxes communales ou départementales (vérifiez auprès de votre conseiller fiscal si vous avez droit à une déduction)
• Assurance sur terrain vacant ou bâtiments abandonnés
• Cotisations à l’association de propriétaires (HOA), le cas échéant
• Tout entretien requis, comme la réparation des clôtures ou la gestion du drainage
• Coûts de construction, si jamais vous décidez de construire, d’ajouter des services ou d’améliorer l’accès à la propriété
• Frais de permis, pour toute activité que vous avez prévue sur la propriété

Connaître les règles

Quand vous voyez des terrains vacants, vous pourriez supposer que tout est possible. Toutefois, les lois locales et les exigences de zonage peuvent limiter ce que vous pouvez faire, même sur votre propre propriété privée.Les règles HOA peuvent être particulièrement frustrantes. Parlez aux autorités locales, à un avocat immobilier et aux voisins (si possible) avant d’accepter d’acheter.

Si vous découvrez des problèmes avec une propriété qui vous intéresse, renseignez-vous sur la possibilité d’apporter des modifications. Vous n’aurez peut-être pas de chance ou vous pourrez peut-être faire ce que vous voulez après avoir suivi les procédures appropriées. (Parfois, il suffit de remplir des documents et de payer des frais.) Cela pourrait être plus simple si vous demandez la permission au lieu de déranger vos voisins.

Foire aux questions (FAQ)