Des clauses, conditions et restrictions peuvent être imposées aux propriétaires dans le cadre de développements d’unités planifiés, et même parfois dans des quartiers établis, restreignant ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas faire sur leurs propriétés ou avec leur maison. Souvent appelés « CC&R », ils peuvent être imposés par des constructeurs, des promoteurs ou des associations de quartier, mais ils sont généralement associés aux associations de propriétaires.
Les propriétaires doivent essentiellement renoncer à une certaine autonomie et respecter ces règles en échange de la vie dans la communauté. Certaines restrictions sont courantes, tandis que d’autres peuvent vous laisser perplexes. Les CC&R peuvent imposer presque n’importe quel type de restriction tant que chaque membre du groupe formant les règles est d’accord et que les règles ne violent aucune loi.
Points clés à retenir
- Les clauses restrictives, conditions et restrictions (CC&R) empêchent les propriétaires de prendre certaines mesures concernant leur maison.
- Les CC&R sont les plus courants dans les développements planifiés, et ils dictent souvent des questions telles que la distance à laquelle une habitation peut être construite par rapport à la limite de propriété.
- Les CC&R peuvent également restreindre des questions plus personnelles, telles que le type ou le poids des animaux de compagnie que vous pouvez garder ou même la possibilité d’avoir un bureau à domicile.
- Les CC&R sont des documents juridiquement contraignants, vous pouvez donc généralement être condamné à une amende ou même poursuivi en justice si vous enfreignez les règles.
Les CC&R ne sont pas des lois de zonage
Les CC&R diffèrent des ordonnances de zonage dans la mesure où celles-ci sont imposées et appliquées par le gouvernement. Il s’agit d’une question de droit, alors que les CC&R sont des contrats entre parties privées.
Note
Les CC&R sont conclus volontairement, ils peuvent donc être encore plus restrictifs que les lois de zonage.
Dispositions communes CC&R
Certains quartiers limitent la couleur dans laquelle vous pouvez peindre votre maison. Un quartier peut avoir des CC&R exigeant que chaque maison soit peinte en blanc. Les restrictions de construction et les limitations d’espace sont cependant plus courantes. Ils indiquent souvent à quelle distance de la limite de propriété une structure peut être construite ou érigée. Ils peuvent également inclure les superficies minimales et maximales qu’un logement peut occuper.
Une interdiction des utilisations non résidentielles restreint généralement l’établissement d’entreprises commerciales ou industrielles dans le quartier.
Note
La frontière est mince entre utiliser un bureau à domicile pour faire des affaires et générer plus de trafic dans votre quartier en raison des clients qui viennent chez vous. Assurez-vous de bien comprendre les termes de cette restriction si vous la trouvez dans vos CC&R.
Certains CC&R imposent des règles pour les animaux de compagnie et autres animaux. Les chiens peuvent devoir respecter une certaine limite de poids ou certaines races peuvent être interdites. La plupart des CC&R interdisent les poulets, les lapins ou le bétail dans votre cour. Le nombre d’animaux que vous pouvez garder pourrait être limité si le bétailestautorisé, vous pourriez donc avoir des ennuis si votre poule pond beaucoup d’œufs.
La plupart des codes municipaux prévoient des reculs et des restrictions sur la construction de clôtures, mais il n’est pas rare de trouver également des limitations indiquées dans les CC&R.
Certaines CC&R sont si vagues qu’elles autorisent l’application si les motifs ne sont pas maintenus selon une « norme générale de propreté et d’attractivité ». Cela peut permettre d’établir un privilège sur la propriété pour les dépenses engagées pour faire respecter quoi que ce soit, depuis le retrait d’un châssis d’automobile posé sur des briques dans l’allée jusqu’à un barbecue simplement visible depuis la route.
Cotisations et cotisations
Ces communautés imposent souvent des cotisations mensuelles. Les détails concernant ce que vous devez payer et quand vous devez payer, ainsi que la manière dont les frais spéciaux peuvent être répartis et évalués entre les propriétaires, peuvent généralement être trouvés dans les CC&R.
Des évaluations peuvent être effectuées lorsqu’une dépense importante et imprévue affecte l’ensemble du groupe, par exemple en raison de dommages aux rues causés par un événement météorologique.
Note
Le non-paiement peut entraîner un privilège sur votre maison, ce qui pourrait finalement entraîner une vente forcée ou une forclusion.
Restrictions illégales dans CC&RS
Certains CC&R incluent des restrictions qui sont contraires à la loi et sont donc inapplicables, comme celles impliquant la race.
Les CC&R interdisaient parfois la vente de la propriété à des propriétaires qui n’étaient pas de race blanche avant les années 1960 et avant la mise en œuvre de la loi fédérale Fair Housing Act. Ces documents racistes sont toujours dans les archives publiques, mais ils sont invalidés en raison des lois étatiques et fédérales. Néanmoins, certains HOA sont connus pour ignorer ces règles, même subtilement.
Comment les violations sont-elles traitées ?
Les CC&R deviennent un contrat juridique contraignant après la transaction de vente lorsque l’acte est déposé auprès de l’autorité compétente du comté. Cela signifie qu’ils peuvent être exécutés devant les tribunaux. Cependant, il est plus probable que vous serez d’abord condamné à une amende si vous enfreignez les règles, et vous devrez probablement payer la facture de tout recours appliqué pour corriger la règle que vous avez enfreinte.
Vous pourriez perdre certains de vos privilèges communautaires, comme l’utilisation de la salle d’exercice, jusqu’à ce que vous ayez payé. Les poursuites judiciaires sont généralement une question de dernier recours. Et vous avez généralement le droit à une audience devant le conseil de la HOA en premier, ainsi que le droit de faire appel de toute décision qui y est prise.
Note
Dans certains États, comme l’Arizona, le Département de l’immobilier de l’État supervise les litiges CC&R et propose un processus de règlement des litiges structuré.
Un mot d’avertissement
Lisez toujours les CC&R avant d’acheter une maison. Demandez une copie avant de signer un contrat d’achat si vous n’en avez pas encore reçu. Transfert des CC&R avec la propriété : vous devez savoir de quoi il s’agit et accepter de les respecter si vous procédez à l’achat.
Note
Parfois, ces listes ne sont pas volontairement remises à un acheteur jusqu’à ce que l’accord soit signé. Vous découvrirez peut-être trop tard que vous ne pouvez pas laisser votre voiture dans l’allée pendant plus de deux heures ou installer un panier de basket dans la rue.
Vous devez également vous attendre à ce que les CC&R identifient les membres du conseil d’administration de la communauté. Ils doivent préciser si vous êtes obligé de contribuer au paiement de l’entretien des parties communes, le cas échéant, et pas n’importe quelles réparations nécessaires.
La conformité peut être une bonne chose, mais elle ne convient pas à tout le monde.
